萬科假哭慘、真“撿屍” 心疼割肉的華夏幸福一分鐘
萬科假哭慘、真“撿屍”，心疼割肉的華夏幸福一分鐘
來源：野馬財經
作者：王思雪
王石退位、鬱亮“哭慘”、萬科（000002.SZ）要“活命”。
誰將笑到最後，誰又會中途離場呢？
10月10日，華夏幸福公告稱，擬與北京萬科企業有限公司（下稱：北京萬科）等簽署《合作協議》，合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州的項目，交易價款約為32.34億元。
轉讓完成後，北京萬科將持有大部分項目公司80%的股權，且經雙方同意，由北京萬科負責目標項目的運作和經營管理。也就是説，萬科一下子擁有了項目公司所持10個地塊的決定權。
如果你認為這只是一則普通的同行合作或者賣地公告，那就太天真了。
國慶前後，“戲精”萬科可是在地產界鬧的風生水起，演繹了一場假哭慘，真“撿屍”的大戲。
萬科假哭慘
十一假期前，大家的朋友圈都被萬科“活下去”的宣傳語刷了屏，這讓不少“剛需”產生了房價要降，自己有機會“上車”的幻覺。
這種幻覺也並非空穴來風。
早在今年6月底，萬科董事局主席鬱亮就曾宣佈“萬科要告別房地產”。在他看來，住房全面短缺時代已經結束，房價告別單邊快速上漲時代。
當時，鬱亮憂心忡忡地説，“十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨，我們各地的公司把‘地產’這幾個字去掉。萬科是美好生活的服務商。”話音剛落，萬科深圳分公司便更名為“深圳萬科發展有限公司”，去掉了“房地產”的字樣。
在9月11日萬科南方區域月度例會上，鬱亮就喊出，“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以’活下去’為最終目標”。
本來喊口號、鼓士氣之類的也算稀鬆平常。但十一假期後，萬科被爆出“給降價前購買廈門白鷺郡的業主每户退款100萬”，可真是讓一眾地產兄弟和業主驚呆了。
原來，廈門萬科白鷺郡自開盤到現在已經接近一年，但銷量平平。今年9月，白鷺郡推出了108套特價房，去掉了車位、精裝修、電梯等設施，與此同時價格也有所下降。在這樣的情況下，一張微信截圖的流出，讓萬科站上了風口浪尖。
明明自己喊着沒有錢，卻為之前買高了的業主退款100萬，就算只賣了幾十套，也是千萬的損失。萬科這麼搞，還讓別人怎麼活？
不過，10月10日晚，廈門萬科在微信公眾號上公告闢謠了，稱自己給出的一種解決方案是給客户退款20萬元，另一種則是解除合同並給予利息補償。
當然，這其中的真真假假和相互博弈人們不得而知，可毫無疑問的是，萬科肯定有着自己的小算盤。
“戲精”真撿屍
“哭慘”的萬科實際上並沒有那麼慘。畢竟“愛哭的孩子有奶吃”、“喝醉酒的人都喜歡説自己沒有醉”。
萬科披露的2018年中報顯示，萬科的總負債達1.14萬億，其中流動負債0.97萬億元，資產負債率達84.7%，相比同期都有所增長。
那是不是説，萬科在為這些鉅額負債感到恐慌呢？
其實，為了加速擴張、搶佔市場份額，大部分房企都會採取高槓杆的的模式，大舉借債、加速資金流轉。並且根據房地產行業的特殊屬性，《企業會計準則》規定，當企業收到預售款時，由於不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預收賬款。
也就是説，萬科實際面臨的負債，並沒有看起來那麼多。與此同時，2018年上半年萬科營收為1060億元，同比增長51.8%；淨利為91.24億元，同比增長24.94%，現有貨幣資金為1595億元，妥妥的想買什麼買什麼。
2018年9月26日，萬科就以13億元將北京海南航空大廈收入囊中。
一邊哭喊着要“活下去”，一邊斥巨資購入地產項目，這看似自相矛盾的動作背後，實則為北京萬科“曼哈頓計劃”的延伸。
“曼哈頓計劃”又稱“存量改造計劃”，於2015年推出，旨在通過對存量地產進行改造升級，尋求新的利潤增長點。3年來，北京萬科已經主導進行了西單商場、望京國際商業中心、通州萬科大都會等項目的改造。
收購北京海航大廈，均價約為3.3萬元/平方米，而周邊商業地產均價大都在4至5萬元/平方米，甚至更高。
而據澎湃新聞計算，此次萬科32億接盤的環京十幅住宅土地，華夏幸福是平價轉手。要是算上後者購入土地資金的時間價值，萬科應該也佔了一些便宜。
除此之外，有媒體報道，按照權益金額計算，萬科前三季度合計拿地金額接近500億元，相當於“恒大+碧桂園+保利+融創”四大龍頭房企拿地金額總和。
至於萬科未來是否還會繼續大量拿地，一位萬科人士對野馬財經（微信公號：ymcj8686）表示，這個還要根據萬科各地公司的實際情況來考慮。
“手有餘糧、心裏不慌”，萬科腰裏揣着千億現金，當然可以隨時盡情掃貨。
到底是誰“活不下去”
進入2018年下半年，A股持續下跌，加之“取消預售制”等相關傳聞，房地產企業的確感受到了一定的壓力。
不止萬科，恒大、融創、碧桂園紛紛都在用自己的方式“叫慘”，行業內部一時風聲鶴唳。
華泰證券研究員就在研報中稱，“土地市場流拍頻發、溢價率下滑，多家房企減小拿地力度。”
據中國指數研究院《2018年1-9月中國房地產企業銷售業績TOP100》數據顯示，前四大民營房企銷售額已經超過1.7萬億元，也就是説，各個手上都握有巨資。
2018年上半年，華夏幸福的營業收入和銷售金額較上年同期都有所增長。但值得注意的是，*華夏幸福三大現金流量淨額已經全部轉負。*今年7月，華夏幸福更是將19.70%的股權作價137.7億元出售給中國平安；賣樓給萬科的海航更不必多説，各種信託借款、旗下互金集團產品逾期的消息層出不窮。
這樣説來，海航和華夏幸福才更應該喊“活不下去”。
有意思的是，今年9月，*在恒大深圳總部，許家印宴請碧桂園、萬科、融創的掌門人吃了一頓晚飯。*在“房地產寒冬即將來臨”的背景下，合縱連橫還是互相搏殺，不言自明。難怪後面的地產商們要瑟瑟發抖了。
對此，易居智庫研究院研究總監嚴躍進向野馬財經（微信公號：ymcj8686）分析，大企業資金面沒想象那麼嚴重，類似哭窮的概念，是企業比較謙虛的體現。當然，未來行業集中度提高、土地向大房企流動的可能性也是很大的，類似TOP10的企業有資源壟斷的能力。
看來，這次又要讓“剛需”們失望了。*股市暴跌被套牢、房價太高買不起，互金平台雷頻出，這年頭找點靠譜的投資方式還真不容易。你有什麼好的投資方法？*歡迎留言分享。