燕郊樓市探訪：炒房客血賠上百萬 售樓處大門緊鎖
中新網客户端北京10月17日電題：燕郊樓市探訪：炒房客血賠上百萬 售樓處大門緊鎖
記者 邱宇
燕郊，一個距離北京最近的河北小鎮，一個像北京又不是北京的地方。這裏的炒房客見證了2017年3月環京樓市最後的瘋狂，一夜入冬後，著名的“售樓一條街”陷入長達一年多的蕭條，開發商和中介還在掙扎着找尋機會。
房子砸手裏了
現在，每到月度還貸款的那一天，45歲的孫梅就會覺得胸悶。
孫梅是東北小縣城的普通職員，每月掙三四千塊的工資，揹負着一萬多的房貸。關鍵是，去年3月花300多萬買的房子今年10月跌到了200萬，那種感覺就像在心窩上剜了塊肉。
孫梅的房子買在燕郊——距離北京市中心只有30公里、與通州隔河相望的河北小鎮。2015年通州成為北京城市副中心的消息和2016年北京樓市的大幅升温，帶動了燕郊房價急速上漲。
2017年3月初，無數投資客湧入早已熾熱的燕郊樓市，孫梅就是其中之一。她專程從黑龍江坐飛機趕赴北京，再直奔燕郊。中介勸她“先買房再吃飯，時間就是金錢”，果不其然，在她吃午飯的時候，之前看上的一套房子又漲了5萬。
孫梅回憶，她看房的那天，燕郊小有名氣的首爾甜城小區人流不斷，甚至有看房者主動漲價搶房。擠在四五撥看同一套房的人羣中，孫梅匆匆以3.5萬/平米的價格簽下一套90多平米的房子。
那時她完全沒有意識到，“限購”的達摩克利斯之劍已經懸在頭頂，她搭上了政策出台之前購房的末班車，幾乎買在房價的最高點上，見證了這波環京樓市最後的瘋狂。
2017年3月17日，北京認房又認貸的“317新政”出台；3月22日，廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購，外地户籍限購一套且提高首付比例；4月5日，三河市限購實施細則出台，進一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購升級，外地户籍需有3年社保或納税證明，本地户籍限購2套。
隸屬於“北三縣”之一三河市的燕郊自然也受到影響，限購政策一出，很多手持大把現金的投資客們一夜間失去了購房資格。購房需求的減少和對調控加碼的預期讓燕郊樓市的成交量迅速萎縮，房價也進入下行通道。
58安居客房產研究院的數據顯示，燕郊二手房的平均掛牌價格從2017年4月的28611元/平米降至低點，2018年10月15日，平均掛牌價格僅為20002元/平米，相比去年4月降幅達到了30%。
部分樓盤價格“腰斬”。以燕郊天洋城為例，同樣是一室一廳西北朝向的房子，2017年3月鏈家成交價曾達到3.1萬/平米，今年9月成交價只有1.5萬/平米，跌幅達到50%。
現在，孫梅的房子每平米已經跌破了2萬，相比買入時跌了40%多。此前，當房子從每平米3.5萬跌到2.5萬的時候，原本密切關注燕郊房價的孫梅就已刪掉了所有的看房APP，退掉了一些購房微信羣。
冷清的售樓一條街
其實，想了解燕郊樓市的冷熱，不用看數據，去著名的“售樓一條街”走一遭就知道了。
有人説燕郊像個大葫蘆，通往北京市中心的出口只有一個，售樓一條街就在葫蘆口，是北京進入燕郊的第一站。過了連接通州與燕郊的通燕高速，一下潮白河大橋，就能見到一扇彩虹門，這是售樓一條街的標誌。以彩虹門為起點，沿街一直往東大約一公里，彙集了燕郊絕大多數的售樓處和房地產中介。
2018年10月，天氣轉涼，60多歲的李成富站在街邊一個售樓處前，把黑色外套的拉鍊一直拉到衣領，縮了縮脖子。他緊盯着來往的路人，不時從斜跨的舊包裏掏出幾張推銷樓盤的傳單，試圖塞到路人手裏。
只要把看房客拉進售樓處裏，李成富就算完成了一個指標，但如今生意難做。“前兩年，滿大街都是客户，一天拉二三十個客，一個月掙四五千不成問題。現在半個月能拉到一個人就不錯了，一個月勉強掙1000多。”他説。
街邊是清一色的本土開發商和中介機構，偶爾能看到孔雀城、鏈家等。正在營業的幾家售樓處門口，幾名一身黑衣的銷售們站着閒聊，店裏店外不見一個看房客。
不少售樓處大門緊鎖，甚至拉下了防盜鐵門，只剩下門店招牌。從一家已經關門的售樓處門外望進去，潮白河孔雀城中央公園鳥瞰圖的橫幅一邊掉了下來，斜掛在牆上，地上散落着廢紙、條幅和揉成團的營業執照複印件，沙盤上放着落灰的殺蟲劑。只有櫃枱上齊刷刷擺放的七個一次紙杯，能讓人聯想起當年店裏招待購房者的盛況。
一家鏈家門店綠色的牆面已經褪色，玻璃門上貼着出租標語，門口停着一輛裝貨的三輪車，車的主人坐在地上，把頭深深地埋進臂彎。店內已空，牆上掛着二三十幅房屋出售的廣告標牌，房源有潮白星光公館、東貿國際、夏威夷南岸一期、首爾甜城。
從廣告上的房價看，牌子是去年下半年掛的。其中，首爾甜城的2室1廳掛牌價是232萬元，而從最近的鏈家成交記錄看，今年8月底，一套2室1廳的房子成交價只有169.5萬元。
“這些售樓處關門已經有一兩年了。”李成富説。
他是山西臨汾的農民，2008年踩着北京奧運會的節奏來到燕郊找活兒幹。10年裏，李成富一直在售樓一條街發傳單，親眼看着街上的售樓處越建越多，目睹了這條街從2016年到2017年初的極度繁華到隨後的沒落，見過了太多購房者臉上的悲喜表情。
“有些投資的人，壓在手裏的房子賣不出去，現在一個月還着幾萬的貸款，去哪弄這麼多錢？有的乾脆把房子便宜賣了，填補一段時間的月供，這也是沒辦法的事。”他説。
李成富的兒子畢業後留在北京上班，2011年在通州買了套50多平的小房子，房價從每平米9000多漲到五六萬。因為通州房租太貴，李成富和老伴就在燕郊租了一間平房住，每月租金260塊，他們跟兒子隔着一條潮白河，遙遙相望。
開發商仍有投機門路
市場冷淡，燕郊售樓一條街上的銷售、中介和發傳單的李成富們還在掙扎着找機會。
街道公交站牌旁邊的綜合宣傳欄裏貼着雄安新區的廣告，“五證齊全，首付十幾萬起，均價7000-9000，免費專車接送”。
李成富説，他自己也在推銷雄安新區的小產權房。現在雄安新區邊上的白溝商住兩用賣得非常火，有的人一次性購買二十幾套。
嚴格的限購政策下依然存在投機的門路。多名房地產銷售透露，燕郊市面上的新房只有40年的商住房，而在緊鄰燕郊的大廠，即便“沒有購房資格，也有可能買到70年的普通住宅。”
“外地户口的人買大廠的住宅要有3年社保或納税證明，但很多人都面臨一個問題，就是年限不夠3年。”孔雀城銷售張文説，“這種情況下，購房者需要全款交錢，開發商提供收據，之後交房和使用。等到購房者社保納税證明的年限夠了，再過户。”
“當然了，正常是購房者走完流程才交錢，但現在不是特殊情況嗎？”被問及購房時面臨的風險，張文反問。
對於這種模式，有位不願具名的二手房中介坦言，開發商現在資金緊張，其目的是為了回籠資金。由於是違規操作，購房者交了全款卻沒拿到房子的產權，有打水漂的風險，另外，政策隨時在變，萬一後面改成五年社保和納税，到時候購房的資質又不夠了。
“燕郊好在還有近百萬人，有換購的需求，大廠一共就十幾萬人，外地人更少了，限購到這種程度，能有多少人接盤啊？”這位二手房中介説。
幾十萬北漂支撐燕郊房價
正如這位二手房中介所言，燕郊確實有換購的需求，幾十萬北漂是購房的主力。
作為北京人口外溢據點，近年來，燕郊積聚了大量人口。一份關於中國特大鎮的人口榜單顯示，2015年，燕郊以75萬人位列全國人口特大鎮第一名。而在2007年前，燕郊只有10餘萬人。
外來人口的流入推動燕郊房地產市場持續增長，過去10年間，燕郊房子的均價從每平米4000元增長到2.5萬元以上，樓房也越建越密。
27歲的陳恆是燕郊本地人，在他的印象中，1999年燕郊被批准為省級高新技術產業開發區的時候，還是大片的農田。到2010年升級為國家級高新技術產業開發區時，燕郊已經開始大規模蓋樓，也正是在那一年，北京限制外地人買房，於是越來越多的北漂在燕郊買房安家。
與北京相關的任何消息都會讓燕郊的房價有所波動，比如北三縣即將併入北京的傳聞。北三縣是指三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，雖然隸屬於河北廊坊，卻與廊坊之間被北京和天津隔開，成為河北的一塊飛地，也是北京的後花園。
這種傳聞出現過多次，哪怕只是小道消息，燕郊的房價也總像被打了一陣雞血，要向上衝一下。在陳恆看來，且不管傳聞是否靠譜，在某些方面，燕郊與北京確實越來越像了。
比如房價，比如堵車。北漂把燕郊當作“睡城”，白天去北京上班，晚上回燕郊睡覺。每天早晚高峯，通燕高速(102國道)車流交織，人羣浩蕩，有人説開發商所謂的“30分鐘直達北京國貿”就是個笑話，因為光堵車就要一個半小時。
再比如政策。去年，北京開展安全隱患大排查大清理大整治專項行動，燕郊也對一些違規建築進行了整治。售樓一條街上，幾大售樓中心頂端的大型電子屏上滾動播放着表決心的標語，“開展‘一部責八清理’專項行動，整改‘回頭看’提升羣眾獲得感”。
但是，燕郊又不是北京。
“隔着一條潮白河，行政劃分卡在那裏，北京的政策就是北京的政策，河北的政策就是河北的政策，不存在任何交集，燕郊人也享受不到任何北京人的福利。”陳恆説，兩邊的就業崗位、工資待遇相差太多，目前北京能輻射到燕郊的，似乎只有房地產。
潮白河大橋上有北京和河北的分界線，每一輛從燕郊進京的私家車都要在檢查站接受檢查。“就像一個很小的葫蘆嘴，所有的車輛都要一輛一輛排成長長的隊，慢慢出來。”陳恆説。
2018年10月，進京檢查站外掛着房地產開發商的廣告橫幅，寫着“房子迴歸居住，日子過成生活”。
而遠在東北小縣城的孫梅則盼着北京市政府抓緊建設通州，這樣也許能帶動她在燕郊投資的房子漲一漲。
還在燕郊售樓一條街發傳單的李成富早就給自己想好了退路，“現在就是混個飯錢，走哪算哪，不行就回老家。”(應受訪者要求，文中人物為化名)(完)