巨資拿下上海舊改地塊 中海地產欲重倉一線城市？

近期，中海地產無論是在資本市場還是在土地市場都動作頻頻。

10月16日，中國海外發展（00688.HK）公告稱，公司全資附屬公司中海地產集團將在中國發行總額不超過人民幣70億元境內債券，第一期債券基礎發行規模為10億元，可超額配售不超過25億元。

而一個星期前，中海地產在上海真如拿地也備受關注。10月11日，上海海升環盛房地產開發有限公司（以下簡稱“上海海升環盛”）（中海地產投資佔比70%）以底價93.99億元拿下了紅旗村公開掛牌的四宗地塊。

一般來説，舊改地塊相對來講操作難且資金回籠週期長，一向保守的中海地產為何斥巨資拿下紅旗村舊改地塊？中海地產在拿地上是如何權衡選擇的？《投資者報》記者就相關問題致電中海地產，截至發稿時並未收到相關回復。

舊改落袋

10月11日下午，普陀四幅經營性地塊一次性進行拍賣，出讓地塊為F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊，最終上海海升環盛以93.99億元的底價一舉奪得全部地塊。

上海海升環盛成立於今年7月17日，由中海地產、上海中環投資開發（集團）有限公司（以下簡稱“上海中環”）、上海長征城鄉建設開發有限公司（以下簡稱“上海長征”）共同出資成立，其中，中海地產投資佔比為70%、上海中環佔比20%、上海長征佔比10%。

據瞭解，四幅地塊位於真如副中心核心區，總佔地面積約7萬㎡，可開發住宅15.88萬㎡、商業6.78萬㎡，是上海今年核心區出讓的最大規模綜合體之一，也是紅旗村綜合開發首次公開出讓地塊。

需要提及的是，紅旗村還有三幅地塊即將推出市場，全部建成後，總體量將超過100萬平方米，命名為中環天地。不過，中海地產後續會否參與拿地並不清楚。

紅旗村原本是一個農業村，隨着外來人口大量湧入，慢慢演變成企業和民宅並存、民居和店鋪混搭的狀況，是上海中心城區最複雜的“城中村”。

2015年3月，在政府的推進下，普陀區紅旗村地塊開始全面啓動舊改，直至2016年年底基本完成，關閉了楊路山華果品市場、水產市場和蔬菜集散中心等5大市場，拆除違章建築40萬平方米，遷移人口近8萬。

10月17日，拿地一週後，中海聯合體公佈了四幅地塊的設計方案。方案顯示，四幅地塊有兩幅住宅用地和一幅住辦用地，其中住宅用地大部分都是90平米以下的普通住宅，預計將會提供約2000套住宅。

對於為何競拍紅旗村地塊，記者未能從中海地產獲得更為詳細的信息。中國指數研究院數據顯示，2018年前9月，中海地產拿地金額為626億元，而此次拿下真如地塊耗資就近百億。“作為相對保守的房企，中海地產願意花近百億進行投資，説明了此地塊的核心價值。”諾亞財富地產研究負責人黃琳珊表示。

易居研究院總監嚴躍進則認為，對於中海地產來説，其央企的背景要求其積極擴張，所以當前積極拿地是符合預期的。2018年半年報顯示，中海地產總土地儲備8736萬方，此次拿下四宗地塊可創造22.66萬方的土儲。

“此外，真如市場屬於過去幾年相對安靜的市場，但這兩年其低估的價格優勢，開始顯露出來，所以類似企業會積極拿地。”嚴躍進進一步表示。據測算，此次拿地住宅部分樓板價約為5.2萬元/平方米，而區域內的中駿天悦，房天下顯示的住宅售價為95000元/m2起。

在乎一線

實際上，中海地產此次將真如舊改地塊收入囊中並不意外，從今年中海地產在全國土地市場表現來看，其似乎有重倉一線城市之意。

中海地產最新公佈的前9月土地儲備中，一二線城市佈局仍佔主力，其中一線城市拿下8宗地塊，較2017年翻番，共耗資173.97億元。這與早前中海地產主席顏建國對外宣稱的中海仍然會主要圍繞一二線城市思路大致相同。

加上此次拿地，中海地產今年在一線城市拿地金額近274億元，共獲取12宗地塊。作為對比，2016年中海地產在北京等一線城市土地市場淡出，一無所獲，2017年上半年，在北京、上海分別補充地塊2宗、4宗。

究其原因，業內有觀點認為，如果在一線城市缺位太久，市場佔有率肯定會受到擠壓，屆時重返市場，競爭將會加劇。黃琳珊認為，一二線城市綜合實力更強，人口吸附力的表現也更加明顯。雖然目前一二線城市有較嚴格的調控政策，供需均受到限制，但長期來看，市場風險更小。

此外，將視角放在上海這個城市來看，中海地產進入上海26年，現有土地儲備並不充裕。自1992年進軍上海，中海地產在上海佈局了打浦橋、新靜安中心、旭輝濱江、長風等板塊，最讓中海地產名噪一時的是，2009年斥資70億元買下長風地王，成為當時全國總價地王。

不過，據公開報道，自2013年拿下梅隴地塊後，中海地產在上海土地市場銷聲匿跡長達3年。直到2017年，中海地產繼續拿下4幅純住宅地塊，可售面積近30萬方，緩解了在滬的土儲飢渴。此次拿下真如舊改地塊，中海地產將在上海新增22.66萬方的土地儲備。

而從銷售業績這一維度來看，上海區域的銷售業績也不理想，克而瑞數據顯示，2018年前9月，中海地產上海區域銷售額為21.91億元，房天下顯示目前上海在售樓盤樓盤僅有中海九峯裏、中海紫御別墅、中海戈雅園和朱家角新城觀瀾府，且均位於郊區。在2017年11月召開的25週年發佈會上，中海地產提出了2020年300億銷售額的目標，目前的數值距這一銷售額存在較大差距。

而從目前整個市場大環境來看，黃琳珊表示，隨着市場從增量走向存量，一線及重點二線都存在很多的舊改需求。

“通過此類項目的運營，中海可以積累更多的城市更新改造的實踐經驗，並複製到更多的一線及重點二線城市，提前儲備存量市場的實力。”黃琳珊表示。

當然，從大環境看，一線城市限價、限籤、限售等因素會影響房企資金回籠速度。“從資金回籠的角度來看，壓力是有的，但是從後續市場發展看，真如副中心的發展機會增大，未來項目運作到位，會有較好的投資回報。”嚴躍進表示。