深圳舊改灰色利益鏈調查：6個投資客炒一棟回遷房
深圳舊改灰色利益鏈調查：6個投資客炒一棟回遷房
趙毅 隨着深圳樓市政策的進一步收縮，深圳商品房投資潮在逐步地冷卻，然而深圳的投資熱情並未因此銷聲匿跡。記者調查發現，存在眾多歷史遺留問題的無產權舊改房成為了投資客在深圳又一波追逐的熱土。
近日，《中國經營報》記者發現，位於深圳市龍崗區的各大城市更新項目中均存在大量無產權回遷房交易。“龍崗保利回遷房”“龍崗萬科回遷房”……一個個打着“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價的回遷房公開在百度貼吧中的“舊改吧”“城市更新吧”“深圳舊改吧”以及趕集網上掛賣銷售。
一份資料證明顯示，一棟總建築面積為949平方米的房屋回遷房被7人所瓜分，其中一位為業主，其他6人均為投資客。隨着記者的深入調查，一條潛藏在百度貼吧，趕集網，利用“歷史遺留+開發商確權”的城市更新投資炒房的利益鏈逐漸浮出水面。
一棟房屋被7人瓜分
“通過我們可以直接和開發商簽署拆遷協議。”近日，記者通過互聯網途徑，找尋到了專門做無產權舊改房買賣的中介。據其介紹，他們對無產權舊改房的非法買賣已經做了有兩三年的時間，對於無產權回遷房確權問題早已“輕車熟路”。
事實上，無產權舊改房的買賣市場在法律界定上難以被認可，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，未完成回遷的舊改房沒有商品房房產證，私下交易屬於違法行為。然而該法律規定卻早已被“架空”。
記者跟隨中介人員來到了位於深圳市龍崗區龍城街道龍西社區樓嚇、對面嶺片區，據瞭解，該片區舊改項目有不少村民委託的回遷房在售，項目承攬公司為深圳市勤誠達集團有限公司與保利置業集團有限公司合資的保誠房地產開發有限公司，該城市更新片區規劃有四期工程，其中一期已經拆平開始動工建設，目前在買賣的是二期的回遷房。
據2014年3月31日龍崗區城市更新局的官網《關於龍城街道龍西社區樓嚇、對面嶺片區更新單元相關內容的補充公示》介紹，龍崗區龍城街道龍西樓嚇、對面嶺片區更新單元經市政府批准已列入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》，其更新單元面積為339280平方米，拆除重建範圍面積298940平方米。
而在這其中，一房屋基底面積為94.9平方米，總建築面積949平方米的房屋竟被7人所瓜分。據中介提供此前已簽署完畢並蓋了公章的資料顯示，該房屋7名權屬人中只有1名為村民，其他均為投資者。在其出示的蓋有保誠房地產開發有限公司公章的測繪報告複印件記者發現，其餘6位是分別來自汕尾市陸河縣或深圳市本地的投資客。
中介表示，為了確保投資者能拿到蓋有開發商公章的拆遷補償協議，除了需要準備測繪報告外還需準備村股份公司對測繪報告面積的擁有證明。
根據一份蓋有深圳市龍西股份合作公司樓嚇分公司公章的證明記者發現，該證明標註了位於龍崗區龍城街道龍西社區樓嚇居民小組的某土地，證實一棟測繪出的房屋基地面積為94.9平方米，總建築面積949平方米的房屋被7人所分。
中介告訴記者，李霞（化名）為本地村民，其他均為投資客。“過來投資回遷房都是購買100平方米、120平方米左右的整數建面，過渡期間租金按22元/平方米進行賠付，項目建成交房後你當時買了多少面積的回遷房就置換給你多少面積的商品房。”
鉅額的利潤回報
事實上，無產權回遷房非法買賣在深圳各區域存在多年，且形成了一條成熟的灰色利益鏈，眾多無產權回遷房非法買賣信息在百度貼吧“舊改吧”“城市更新吧”以及趕集網公開掛售，更有甚者直接開設了“深圳小產權房網”掛售，許多投資者蜂擁而至。而其背後隱藏着巨大的利潤回報。
根據《中國經營報》記者此前調查報道，一幅由中介公司製作的宣傳海報顯示，綠海城平湖輔城坳舊改項目分為意願徵集、籤協議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段，每個階段的售價也節節上升，每平方米分別為16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程預計需要4年時間，價格增長幅度驚人。一位名為趙文（化名）的中介人員表示：“樂觀估計，明年就能開始簽約，大概4年後就能交樓。”按此計算，購買回遷房在4年內的投資總回報率高達275%。
“保利置業剛入駐時回遷房單價在1萬元出頭，現在已經升到了23500元/平方米，周邊商品房房價已經漲到40000～50000元/平方米了，回遷賠付的紅本房至少能賣50000元/平方米以上。”另一位中介人員也向記者“打包票”。
本報記者發現，由於深圳市樓市長期以來的供不應求，外加商品房、二手房“限購”“限外”“限售”的樓市調控政策，使得“不限購”“不限外”的無產權回遷房灰色交易市場成為了眾多投資者矚目的焦點。一份蓋有公章的證明以及協議，更是讓投資者對得以確權補償倍增信心。
“核查”漏洞
投資客要想獲得豐厚的利潤回報，就要按照這場灰色交易的遊戲規則來辦事。如何獲得蓋有公章的確權補償協議成了關鍵。
上述中介人員向記者表示，為了讓投資者確權並簽署開發商的拆遷補償協議，在購買無產權回遷房的過程中，最核心的是簽署一份城市更新改造房屋拆遷安置補償協議中的附件——《龍崗區城市更新拆除範圍內產權登記記錄的土地房屋權利人申報認定核查表》（下稱“核查表”）。記者發現該核查表的漏洞着實讓多位投資客抓住了低價投資無產權回遷房的機遇，拿到了所購買的確權面積證明以及蓋有開發商公章的安置補償協議。
根據記者獲取的核查表與中介介紹的情況來看，事關投資客與原村民的確權權屬體現，均會填寫在核查表中對應的“房地產權利申報人（單位）”項中，而“房屋來源”是以合建的形式。
在該核查表的背面，需申報人承諾“申報內容情況真實”，股份合作公司、居委會負責人簽署證實“申報人身份屬實”的相應承諾，最後由街道辦負責信息公示、是否收到異議、複核等程序。
除了簽署核查表外，在購置龍西保利置業的回遷房項目時，還需簽署一份“合作建房協議”。而“合作建房協議”則是用來出示與被搬遷業主間的“關係證明”。“ 合作建房，就是證明房子是業主和投資者一起出錢建設的，這些資料都是可以做的，合作建房日期到時候肯定會提前。”中介人員向記者表示。
一位知情人士告訴記者，除了龍西社區保利置業的無產權回遷房需要出示與搬遷業主間的“關係證明”外，萬科與南約某開發商購置均直接簽署核查表即可。“那個核查表才是最重要的，那個表要到土地中心蓋章，蓋章後要備案的，這個比律師見證更有效，這個章蓋上去就是確權了。”
過渡租金之“痛”
眾多投資者得以獲取蓋有公章的拆遷協議背後，折射的是眾多開發商過渡租金之“痛”。
據記者此前調查瞭解到，位於木棉灣的京基舊改項目，8月份過渡租金為35元/平方米/月，而在此前記者走訪瞭解到，按照規劃，木棉灣舊改拆除建設用地28.49萬平方米，而在8月份的簽約率為60%。
記者大致測算了一下，按照8月份的數據，每月京基集團需要付出的過渡租金高達588萬元。有中介直言：“一棟樓至少15萬元的過渡租金，你拖得起，開發商也拖不起。”
記者在走訪京基木棉灣舊改的過程中也瞭解到，開發商每個月需支付簽約村民一筆高昂的過渡租金，而緩慢的簽約進展卻遲遲難達實施階段，無產權回遷房買賣市場的適時出現，滿足了“交易即簽約”的承諾，無異於加速了城市更新的進度，這使得部分開發商對無產權回遷房買賣市場開始持以默許的態度。
京基集團木棉灣城市更新處人員此前曾告訴記者，他們會向投資客主動推薦中介，因為投資客購房後會立即簽約，有利於提高項目簽約率，加快舊改進度。“你要的話，我這邊可以推薦合適的中介給你，我們城市更新處偶爾會有賣房的人過來，買下來就立即簽約。”
在接受記者採訪時，儘管京基集團在回函中單方面否認了有工作人員幫助介紹中介給投資客購置投資回遷房的情況，且強調投資客的行為是個人行為，與公司無關。但不能否認的是，每個月過渡租金的賠付對於開發商而言確實是一項鉅額的資金。
此外，記者在龍崗區走訪瞭解到，位於龍西社區的保利置業城市更新項目過渡租金為22元/平方米，嚇屋片區的萬科城市更新項目過渡租金為20元/平方米，按照上述方式推算，每棟樓每個月的租金過渡費為2萬至10萬元不等。
中介人員向記者直言，過渡租金每月賠付是開發商在城市更新項目的“陣痛”。“他們每個月要付過渡租金，所有的開發商的錢也不是自己的現金流，很多都是融資過來的，他們也希望把房子早點建起來賣出去，所以開發商會想辦法加快舊改。”
法律“空白”
無產權回遷房非法買賣背後，折射的是深圳市歷史遺留的無產權違建住房眾多，卻面臨着權屬“法律空白”、法不責眾的尷尬局面，而這倒逼了無產權回遷房灰色市場的滋生與氾濫。
一位深諳深圳城市更新的專家向記者表示，深圳歷史遺留問題用地是以億平方米去計算，而違法住房的合法權屬登記，目前在深圳的法律法規中尚屬空白。“我在深圳既是農民又擁有自己的房產，但並沒有權屬證書，我怎麼依法去登記領取權屬證書？目前沒有程序，沒法辦。”
對此，該專家指出，政府應該出台違法住房建築合法化的法律法規去引導規範灰色交易市場。“目前在產業類、商辦類用房領域其實已經有了相關法規，但是對於村民這種房產合法，確實一直以來還沒有明確的法規程序。我覺得如果政府要引導，就參考產業類、商辦類的違法建築處理方式。針對村民的自建房。包括對無產權房產、歷史違建進行罰款和補繳地價，然後才可以頒發房產證。這樣就可以實現它的規範性。”
一位深諳深圳地產的專家則認為，隨着城市更新的速度在加快，這種亂象會逐步地減少。“這種非法交易很普遍，但隨着城市更新的步伐加快，政府在逐步地界定、確權然後將其納入到合法管理中，之後這種現象會逐步減少，當然這也是一個非常漫長的過程。”
“供求”矛盾
事實上，投資者得以從中賺取鉅額的回遷回報，上述城市更新的專家認為根本原因在於供不應求導致高企的房價，才使得投機者有“利”可圖。而解決的根本之道在於加快城市更新速度以及擴大保障房供應。
“真正的問題在於解決保障房和市場兩個體系的問題，以及如何多層次地用保障房的開發來保證貨量供應。因為審批權在政府手上，政府可以加快整個舊改的審批進度，現在審批其實越來越複雜，審批進度並沒有加快。另外一個就是開發量可以提高。”
這位城市更新專家告訴記者，由於深圳城市更新規定權利主體的城市更新意願應當達到100%方可實施，深圳大多數城市更新項目實質上進展並不順利。“因為現在立項了700來個項目，25%能夠實施，75%的項目都因為拆遷問題走不到實施的那一步。”為此，該專家建議出台達到一定比例就採用強制徵收的辦法來加快拆遷進度。
根據《南方都市報》此前報道，2017年1月5日出爐的《暫行措施》強調：“因規劃統籌需要確有必要納入拆除範圍的零散舊住宅區，需由區政府組織開展前期工作，由區城市更新職能部門申報，權利主體的 城 市 更 新 意 願 應 當 達 到100%。”
一位在深圳中心區操盤大型城市更新項目的開發商負責人説，雖然這個“100%”僅限定於零散舊住宅區，但既然政府對成片舊住宅區並沒有明確規定，成片舊住宅區也只能按照100%來操作，並沒有放鬆。
這實際上也導致了深圳城市更新項目的房源供應量在市場中“杯水車薪”。
為了保證保障房的供應，同時保障開發商有盈利空間，該專家建議鼓勵更多的工業用地變保障房。“深圳有很多閒置的工業用地，其實都可以往保障房方向進行改造建設，只要把供應這端打開了，虛高的價格迴歸本位，回遷房交易本身就不是個問題。如同新加坡，保障的歸保障，市場的歸市場，中低收入階層就可以住保障房，而且保障房的供應量特別大。”
就相關無產權回遷房交易調查情況記者致電致函了深圳市規劃和國土資源委員會、深圳市龍崗區城市更新管理局、深圳市萬科回龍埔房地產開發有限公司以及保利置業集團予以核實，深圳市萬科回龍埔房地產開發有限公司回應稱，針對房屋買賣問題，公司內部員工將嚴格遵守紀律，嚴禁參與。深圳市龍崗區城市更新管理局回覆稱正在調查核實相關情況，其他均未獲進一步回覆。