四季度房企還債壓力大推盤、降價、打折要來了？

今年以來央行已降準4次，釋放資金2.15萬億元。但房地產市場調控政策持續加碼，在此背景下，央行降準釋放的資金直接流入房地產市場的份額極少，且利用利率、信貸、資產價格等傳導機制均受限，房企融資額持續下降。諸葛找房分析認為，四季度房企將迎來還債高峯期，預計將會加速推盤，並可能通過降價、打折等手段來快速回籠資金。

房企融資渠道面臨較大壓力

據國家統計局日前公佈的數據顯示，1-9月份，房地產開發企業到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1-8月份提高0.9個百分點。其中，國內貸款18041萬億元，下降5.1%；利用外資43億元，下降61.7%；自籌資金40596億元，增長11.4%；定金及預收款40259億元，增長16.3%；個人按揭貸款17522億元，下降1.2%。

諸葛找房26日發佈《關於9月央行房地產金融數據解讀》報告指出，房企到位資金增速持續回升主要依靠企業自籌資金以及銷售定金及預收款，房企未雨綢繆開始在一些區域採取以價換量策略，加速銷售回款，支撐到位資金增長。上述數據中，國內貸款占房地產開發企業到位資金的比重仍較小，表明房企融資渠道仍面臨較大壓力。

此外，8月以來，有8家房企融資計劃被終止，終止融資額度規模達406億元。隨着房企融資渠道不斷收緊，加之融資過程中嚴監管審查，預計在短時間內，房企融資環境不會有太大改善。

單從9月份數據來看，委託貸款減少1435億元，同比多減2210億元，委託貸款增量跌幅持續擴大；信託貸款減少909億元，同比多減3277億元，信託貸款跌幅擴大，委託貸款、信託貸款融資增量跌幅的雙雙擴大。儘管8月信託貸款增量跌幅有所好轉，但9月信託貸款、委託貸款增量跌幅的雙雙擴大，表明表外融資仍處於下行趨勢，房地產市場融資環境並未好轉。

購房者觀望情緒增厚

房企貸款速度放緩，融資主要靠自籌資金以及銷售定金及預收款，而這些資金的來源主要方式就是賣房。但據央行公佈的數據，9月份居民按揭貸款增加4309億元，環比小幅下跌2.40%，同比下跌9.57%，低於去年同期456億元。

諸葛找房分析指出，自6月以來，儘管按揭貸款連續4個月保持在4000億元以上，但8月、9月按揭貸款增量持續下跌，這表明在房地產調控高壓下，購房者觀望情緒增厚，按揭貸款需求減少。

四季度債券還款額近4000億元

融資額持續下降的同時，今年四季度，房企債券還款額近4000億元，資金面緊張。在此背景下，諸葛找房認為，預計四季度房企將會加速推盤，並可能通過降價、打折等手段來快速回籠資金。

此外，截至三季度末，全國房企發行ABS規模達到965.59億元，超2017年全年ABS發行規模。在強監管、去杆槓背景下，房企常規的融資渠道受限，ABS作為近幾年新興的房企融資工具頗受歡迎，融資規模不斷擴大。

同期，長租公寓類REITs產品發行總金額164.72億元。2017年10月11日，國內首單長租公寓類REITs在深交所發行，在此之後監管層不斷釋放鼓勵信號，長租公寓類REITs產品不斷創新，發行規模逐漸擴大。

諸葛找房認為，長租公寓的發展一方面契合“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位；另一方面，在融資渠道受限、調控高壓下，部分房企紛紛轉型多元化發展，長租公寓類REITs產品不僅便於房地產企業融資，更能推動房地產行業金融不斷創新。