多地試點現房銷售 商品房預售制該不該取消？

近日，廣東首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相。同時，中山市國土局網站顯示，在10餘起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓後實行商品房現售”為前提條件。一時間，對於是否應該取消商品房預售制的討論又火了起來。

有觀點認為，現房銷售制度可以有效降低消費者購房風險。但也有人認為，取消商品房預售制度會降低住房供給量，增加資金使用成本。有利有弊的商品房預售制度是否應該繼續？現房銷售制度是否應該全面推廣？對此，經濟日報·中國經濟網記者採訪了眾多業內專家。

多地試點現房銷售

10月19日，合肥市房地產管理局發佈了《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。

《通知》指出，為深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現房銷售備案制度，房地產開發企業在新建商品房現房銷售前，應當到房地產行政主管部門辦理新建商品房現房銷售備案手續。優化、簡化備案手續，減輕企業運營成本，鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。

實際上，探索和鼓勵取消商品房預售制度的不止合肥一座城市。今年4月底，福建住建廳就要求，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至實現現房銷售。

此外，還有很多城市實行過住宅封頂銷售、現房銷售試點。2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時的現房銷售要求被認為與抑制樓市過熱有很大關係。有統計數據顯示，2016年8月份至2018年7月份，南京先後拍出67塊現房銷售地塊。蘇州從2016年9月份至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現房銷售，佔比超50%。

預售制度有利有弊

房地產預售，在過去一二十年中是非常普遍的現象。有關統計數據顯示，我國80%至90%的商品住宅都是採用預售方式。商品房預售制加速了整個建設資金週轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。我國發展住房市場化以來，預售制度客觀上對房地產市場的繁榮發展起到了關鍵作用。

然而，商品房預售制度也存在一些弊端。在商品房預售制度下，對於購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預料的因素和風險。例如，如果遇到開發商偷工減料，建造劣質工程，可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴重的情況是，遇到房地產下行週期，若房地產開發商資金管理不善，其所開發樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。

“當下，房地產市場出現的各種質量問題基本都與預售制度有關。雖然，預售制度加快了房企的銷售節奏和建設數量，是房地產行業快速發展的基礎條件之一，但對購房者來説，因為保障度太低，存在各種不確定風險，由此產生的大量糾紛經常讓購房者付出不小的代價。”中原地產首席分析師張大偉説。

廣東連越律師事務所合夥人黃羅平表示，與商品房預售制度相關的糾紛有四大類，第一類是沒有取得預售證就開始賣房，有的開發商為了資金快速回籠，未取證先賣房，很多行為並未在職能部門的監管之下；第二類糾紛是面積差距問題，預售合同與實際面積不符，特別是公攤面積小於圖紙，購房者可能面臨利益受損；第三類糾紛是逾期交房，由於開發商資金鍊問題，對工期把握不準問題等，導致交房時間沒有按合同約定；第四類糾紛是逾期辦證問題，交樓時間逾期將直接影響購房者辦理房產證。

此外，在實踐中還存在商品住房開發期間發生設計變更，但開發商並未主動通知購房者，導致購房者拿到的房子“貨不對版”。

黃羅平認為，商品房預售制度客觀上還會加大司法部門的工作量，給購房者帶來一定的風險。對於按揭買房的購房者而言，如果開發商資金鍊斷裂，購房者不僅要還銀行貸款，還會面臨拿不到房子的悲慘處境，但現房銷售可以有效地避免這些糾紛，減少消費者的風險。

取消預售影響幾何

對於應該預售還是應該現售，尚存很多爭議。如果取消預售，將會對樓市產生怎樣的影響？

黃羅平認為，預售制度能夠實現高週轉，提高房地產開發速度。但是，如果取消預售制度，會造成開發商資金鍊緊張，開發週期變長，進而減少住房供給量。

對於消費者而言，現房銷售最為安全。“從法律上講，取消預售對購房者非常有利，能夠避免預售房屋的不確定性，減少糾紛，保障購房者的資金安全。”黃羅平説。

張大偉認為，現房銷售是大勢所趨。但從短期來看，如果取消房地產預售制度，會帶來供應量短期鋭減，不利於市場平穩運行。因此，必須在房價平穩週期內實現現房銷售。

恒大研究院副院長夏磊認為，預售過渡到現售，與市場環境息息相關。市場不好時，即使早早拿到預售證，房子也不一定賣得出去，有很大可能要等建成現房才能賣出去。市場好的時候，才能體現出商品房預售制的資金回籠優勢。值得注意的是，市場好的時候，有些房企會主動實施現房銷售政策，因為現房定價會更加合適。所以，預售還是現售，不能政策打轉向盤，一下子猛改，應該由企業根據市場情況自主選擇。

夏磊表示，在房企資金鍊偏緊的情況下，房地產預售仍將是主流，這符合行業慣例和發展規律。選擇現房銷售還是預售應視具體情況而定，不應該搞一刀切。

相關專家表示，無論是實施商品房預售還是現房銷售，都應該以維護良好的市場秩序為根本。特別是實行預售制度時，開發商更應該秉承誠信原則，按照合同約定及時交付房屋，應趨利避害，維護市場穩定，促進市場平穩健康發展。（經濟日報·中國經濟網記者 亢 舒）