果真戲精？喊活下去的萬科在這年瘋狂加槓桿買買買

市界newsseeker 市界資本圈 編輯 ✎ 劉肖迎

萬科現出了原形。

一邊是鬱亮高喊“活下去”口號；另一邊，第三季度報卻告訴我們：萬科似乎活得不算太差。

10月25日晚，萬科披露第三季度報。財報顯示，2018年前9個月，萬科共實現營收1760.22億元，同比增長50.32%；實現淨利潤139.85億元，同比增長26.09%。

絲毫不比往年遜色的成績單與鬱亮話音剛落的“活下去”形成巨大的反差。擺在看客面前的，是更加撲朔迷離的萬科真相：鬱亮的這句“活下去”，到底是在居安思危，還是在“販賣焦慮”？

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“活下去”口號成色幾何？

萬科一直都是行業裏的“風向標”，一舉一動備受關注。

萬科南方區域9月月度例會上，萬科董事會主席鬱亮進行了他上任以來的第一次檢討。

他説，集團要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，落實到事業部是三年事業計劃書的檢討，“落實到我們具體的業務操作是’收斂’和’聚焦’，以’活下去’為最終目標”。

而在隨後召開的萬科秋季例會上更是“火上澆油”，“活下去”的大紅色標語遍佈會場，訴説着萬科的滿滿求生欲。

不過，萬科的喊口號“功夫”，也並非是2018年才被鍛煉出來。每逢房地產“危機時刻”，萬科都會響亮的“喊上一嗓子”。

2008年，樓市成交低迷，時任萬科董事長的王石不但表示，“青年人在40歲之前沒有必要急着買房。”還在股東大會上提出“拐點論”。

而在2014年，鬱亮又提出“白銀時代”。彼時，他在人民日報撰文表示，“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。”

萬科三季報顯示，2018年1-9月，萬科營收同比增長50.32%，淨利潤同比增長26.09%。

業績漲勢喜人。不過，由於房產預售制度，上述業績很大程度上是去年甚至前年銷售成果的體現，今年的銷售情況才能體現其當下的處境。

前三季度，萬科累計實現銷售面積2，902.1萬平方米，銷售金額4，315.5億元，同比均增長8.9%，增速低於去年同期的33.8%和50.7%。

其中，萬科第三季度銷售面積為866.7萬平方米，銷售金額人民幣1，268.9億元，同比分別增長9.0%和6.7%。同期，全國商品住宅市場銷售面積和銷售金額增速分別為3.6%和17.0%。

作為房企龍頭，萬科第三季度銷售金額增速跑輸行業增速，確實令人擔憂。

不僅如此，在萬科秋季例會上被鬱亮提及的嚴重影響其“活下去”的銷售回款問題的情況更加嚴峻。

2018年，萬科銷售回款目標是6300億元。三季報顯示，前三個季度，公司累計銷售商品、提供勞務收到的現金為2739.35億元，佔全年銷售回款目標的43.48%。這意味着，萬科必須在3個月內完成超過3500億元的銷售回款。

再加上，銷售和回款的乏力似乎已經開始影響到萬科的現金流狀況。2018年以來，萬科連續三個季度末經營性現金流量淨額為負，上一次出現這種情況還是2015年。

同時，萬科也在用實際行為證明着他的困境。2018年9月，廈門萬科·白鷺郡不惜通過推出107套特價房，去除豪華裝修，只交付毛坯，價格也降至275萬到300萬，和原價相比相當於打了超過8折的方法加速銷售回款。

看到以上的表面現象，及聽到鬱亮在“活下去”大會上的檢討：“如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停了”，萬科似乎確實面臨着資金困境。但是萬科在2018年的整體表現確是與之相背離。

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逆勢加槓桿，拿地買買買

在眾多房地產公司高呼去槓桿減少風險的時候，萬科一邊高喊“活下去”，一邊瘋狂加着槓桿。

截至三季度末，萬科總負債為12163.30億元，總資產為14322.22億元，資產負債率為84.93 %， 較2017年底上升了0.95個百分點。

具體而言，萬科短期借款餘額為219.78億元，較年初增加36.44%；其他流動負債為119.84億元，較年初增長100%；應付債券餘額429.31億元，較年初增長32.82%；長期負債餘額1256.70億元，較年初增長30.87%。

上述有息負債總和為2551.87億元，較年初的1906.24億元增長33.87%。

有息負債規模的擴大導致萬科淨負債率飆升。2017年年底，萬科淨負債率僅為8.84%，而截至2018年第三季度，該項指標已經上升至56.71%。

伴隨着借款鉅額增加，萬科的拿地數量也在鉅額增加。

2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。

2017年7-9月期間，萬科新增加 64 個項目，總建築面積約 1728.6 萬平方米。而到了2018年同期，萬科幾乎沒有受到房地產寒冬的影響，新增加 63 個項目，總建築面積約1549.9 萬平方米。

此外，萬科近三個月披露的新增項目情況簡報顯示，萬科在一二線城市合計花費538.8億元購買的土地，其中：7月萬科出資254.38億元，拿下33塊土地；8月萬科以164.41億元拿下20塊土地；9月萬科以120.01億元買下14塊土地。據其他媒體報道，這一數字，相當於恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額的總和。

面對外界對萬科“戲精”的調侃，中原地產首席分析師張大偉告訴市界，其理解的萬科的“活下去”是更好活下去。