銷售放緩融資成本上漲 房企高利潤上漲恐難持續

隨着調控持續的基調再一次被強調和確立，房企業績走向再一次成為行業關注的焦點。

據相關機構統計，日前已經有百家上市公司發佈前三季度業績。整體看，盈利房企達九成，上市房企依然處於高利潤、高增長週期中。但隨着樓市持續低迷、企業資金成本的持續上升，以及公司庫存去化難度的加大，未來房企盈利能力或將進入下降通道。

九成房企利潤上漲

據中原地產研究中心分析數據顯示，已披露三季報的100家上市房企中，盈利的房企高達91%，只有9家企業虧損。整體看合計營收達到了10725億元，淨利潤1012億元，淨利潤率為9.44%。相比2017年同期的9.17%有所上漲。平均淨利潤上漲幅度達到了35.2%，營收也上漲了31.2%。在已經公佈銷售業績的30家房企中，9個月銷售額破千億元的企業多達12家。

整體看，上市房企依然處於高利潤、高增長週期中，大部分房企銷售依然刷新歷史紀錄。其中，上漲最明顯的是中型房企。從全國看，24家房企拿地超過200億元。大量的中型標杆房企積極搶地，特別是從500億元衝刺1000億元，1000億元衝刺2000億元的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業。

中原地產首席分析師張大偉分析，做大依然是當下房企的主流選擇，隨着拼規模趨勢加劇，房企銷售業績逐漸放緩，在調控持續加碼的趨勢下，房企依然處在非常明顯的拿地加速過程中。

業績上漲難持續

“市場銷售增速將放緩，加之資金成本提高，房企盈利能力或下降。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測。

事實上，未來房企業績的走向從土地市場的表現也可以有所預示。據相關機構統計，土地市場降温不僅體現在三四線城市， 一二線城市土地流拍的現象也越發明顯。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月25日，一二線城市合計流標高達25宗，流標數量處於高位。其中，昆明市流標土地數量最多，共有8塊，西安市4塊。

今年截至10月25日，一二線城市年內住宅土地流標高達240宗，同比2017年的92宗上漲幅度高達163%。而2016年全年只有81宗。這一流標數量也創造了2013年以來的最高紀錄。

以北京為例，年內也出現了土地流標的現象。今年，北京土地市場合計流標地塊高達6宗，其中包括門頭溝和房山兩地塊因無人報價而流標。即便年底土地供應集中入市，底價成交仍舊是主流。10月內，北京共新增住宅土地12宗，起始出讓總價達282億元。但年底階段，土地拍賣市場依舊冷清，參拍企業幾乎是清一色的“國字號”房企。

業內人士分析，一線城市調控持續，加上地價高企，以民企的資金實力幾乎難以撬動。相反，目前土地市場處於近兩年的最低點，對於資金實力強的央企、國企而言，或許是個超車的機會。

融資成本吞噬利潤

即便目前房企銷售額依舊處於高位，而且10月7日再次降準帶來利好，但對於房地產行業而言，對房地產市場進入調整週期的擔憂越來越強烈，這也導致了資本市場對房地產股的定價下行。事實上，從房企的三季報看，分化明顯開始出現。

值得注意到是，房企的融資渠道還在收緊，境內外融資渠道也在不斷收緊。據不完全統計，2018年以來已有13項融資計劃被叫停。

2018年房企的融資環境持續收緊，多項政策出台防範房地產行業的債務風險。2018年6月27日國家發改委強調房企境外發債不得投資境內外房地產項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務，並要求企業提交資金用途承諾。包括銀行貸款、債權融資、信託和股權融資等房地產融資渠道均受到一定程度的限制。

據克而瑞研究中心發佈的數據，業績大幅增長的上市公司，多數與銷售項目實現利潤結轉有關；虧損的公司多數與所在地區調控政策趨嚴、銷售不及預期有關。值得注意的是，已發佈三季報的地產公司前三季度經營活動產生的現金流淨額合計為-389.52億元，相比去年同期有所緩解。但經營性現金流整體情況仍然不容樂觀。

北京商報記者 董家聲