北京“限競房”調查：剛需户型遭冷落“減配版”別墅受寵

今年6月以來，大量“限競房”上市為北京市場帶來了眾多相對低廉的房源，同時也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

中指院數據顯示，截至10月20日，北京共有25個“限競房”項目取得28個預售證，累計供應房源15268套；其中16個項目有備案簽約數據，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。

顯然，“限競房”火爆銷售的場面並未出現，剛需客觀望情緒嚴重，而別墅“減配”入市卻受寵。中原地產首席分析師張大偉表示：“所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價格槓桿了。”

推出限競房的目的就是為了平抑上漲的房價，實現居者有其屋。那麼，北京“限競房”是否發揮了其應有的作用？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市多處限競房項目，試圖揭示一個真實的“限競房”現狀。

●“必選題”裏的喧囂和隱憂

今年6月9日，北京小雨，但依舊未能阻擋628名購房者一早趕往南五環外的瀛海府參與現場搖號，而房源只有194套。

彼時，瀛海府推出的首期194套房源均為88平方米三居室，限定均價52449元/平方米，當日11時全部售罄。10月30日，《每日經濟新聞》記者實探瀛海府，銷售人員表示：“(二期)就剩三四套房了，您剛才看的小户型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。

這是北京首個入市的限競房項目，也是目前限競房市場上去化率最高的項目。

事實上，早在2010年，北京就率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎上，競爭土地價格。但在出讓了房山區長陽鎮起步區6號地塊後，這種方式一度絕跡。

2016年“9·30”新政明確，要在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房價快速上漲。當年11月，北京首宗“限房價、競地價”地塊——海淀永豐20號地塊被首創、天恆、中糧聯合體以57.6億元獲得，條件為“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”。

到2017年末，“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式，全年共成交43宗限競房地塊。以該模式出讓的土地，從今年6月開始形成大規模住房供應，並被冠以“限競房”稱謂。一些土地在出讓時規定了“70/90”政策，即建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。

今年5月7日，北京市住建委就限房價項目的銷售管理辦法公開徵求社會意見。意見要求，限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比高於85%時，項目將由開發商直接作為商品房銷售；價差比不高於85%時，將收購轉化為共有產權住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭輝城在內的四個限競房項目預售證信息，標誌着首批限競房正式入市。

入市之初，由於明顯低於市場均價，限競房一度受到了市場追捧。但是，此後北京的限競房銷售遠沒有達到預期般火爆，順銷期降價、同質化嚴重已成為常態。區位已經不是主導熱銷的核心要素，稀缺的環境、相對低窪的總價和差異化產品成為市場痛點。

如今，在北京的土地市場，房企想要拿地，這樣的項目幾乎成為“必選題”。

10月19日，北京以近80億元出讓了三宗限競房用地，其中兩宗位於亦莊的限競房用地出人意料地引發了激烈競價，溢價率最高超過24%。而目前，僅亦莊區域就有8個限競房項目同期競爭，再加上新成交的用地，供應量近萬套。

10月31日，北京“銀十”最後一場土拍結束，其中首開、金地聯合體以26.4億元代價拿下一塊限競房用地，溢價率約27%，商品住房銷售均價不超過78148元/平方米(含全裝修費用)，且最高銷售單價不超過82055元/平方米(含全裝修費用)，執行“70/90”政策。

目前，北京的限競房基本集中在五環周邊，大部分受到出讓條件“70/90”限制，90平方米户型是主流。因此，按照一些公司的計劃，這些項目基本都定位為剛性改善型產品。雖然限競房的項目利潤不算高，但至少可以保證一定的盈利空間。與此同時，由於項目價格已經確定，企業不會通過控制銷售節奏的方式過度追求土地升值來取得後續收益，而是通過快週轉實現資金的快速回流，這也是房企不斷拿下限競房項目的主要原因。

限競房為市場帶來了眾多相對低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市多處限競房項目，試圖揭示一個真實的限競房現狀。

●剛需與別墅，境遇大不同

限競房由於很多都有着“70/90”政策的限制，因而都將項目設計成為“高層住宅+別墅”。承載大多數剛需客的90平方米以下住宅由於是高層，只佔據少部分土地面積，而項目廣大區域則是被低矮的別墅所佔據。在銷售中，剛需房源和別墅也呈現出不同的境遇。

瀛海府位於大興德賢路上，比上文194套剛需房更為引人關注的是7月1日該項目開盤推出的246套別墅房源。

該項目區域地鐵尚未覆蓋，記者只能選擇打車前往。到達目的地後卻發現大門難入，因為門前正在施工整修，無路可尋。

縱然如此也未將看房者擋在門外，銷售人員對《每日經濟新聞》記者説：“抱歉，我在接待別的客户，請稍等。”過了許久，記者聽到另外一個看房人説：“好，我們明天就來交款。”隨後，銷售人員走來告訴記者，房源只剩不多，今晚交款才能保證買到房。附近其他項目的銷售人員也向記者證實，瀛海府已幾乎售罄。

和瀛海府幾乎同時入市的旭輝城，是位於房山區良鄉鎮的限競房項目，該樓盤以90平方米以下的剛需盤為主，銷售狀況和瀛海府呈現出了完全不同的景象。

經過三次地鐵換乘，記者只是到了售樓處所在位置，真正的旭輝城還在兩站之後，並且距離地鐵站4公里有餘。見到《每日經濟新聞》記者，旭輝城的銷售人員顯得格外熱情，對該項目的方方面面都進行了無比詳實的介紹，記者試圖打斷詢問銷售情況，未果。

據銷售人員介紹，旭輝城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三類户型為主。“89平方米的是我們的主力户型。”銷售人員向記者表示：“我們項目是執行‘70/90’政策的，100平方米以上的房源很少。”

該銷售表示：“我們這兒賣得很好的，100平方米以上的房源很少了。”但是，她僅在兩棟樓上打了圈，並説：“目前主要是賣這兩棟，每種户型都可以選擇。”當記者問其他樓是否銷售時，她表示那些還沒開賣，如果想購買的話也可以，但可能需要加價。

見記者對價格面露難色，該名銷售又指着另外一棟説：“這棟樓正在做團購活動，優惠幅度較大，我可以幫您申請參與。”臨別時，她又對記者説：“其實您現在買房是最合適的，年底了企業要回款，我可以再給您算個最優惠的價格。”展現出了極盡挽留的誠意。對此《每日經濟新聞》記者試圖聯繫旭輝方面相關負責人，但未獲得有效回覆。

與瀛海府一街之隔的萬和斐麗，是遠洋、世貿、首創三家聯合開發的限競房項目，7月1日也已經開盤，在售户型也以90平方米以下為主。《每日經濟新聞》記者曾經在9月16日以購房者身份探訪了售樓處，當時銷售人員就已經表示：“還是能夠挑一挑的”。一個多月之後，這裏的銷售人員仍然表示：“可選擇的餘地還是挺多的。”

樓盤開發者並不是銷量的保證。同樣由中海開發的中海雲築，以89平方米三居、139平方米合院為主，就在記者走訪海府的當天，該項目在一些銷售渠道中傳岀了每平方米優惠5000元的消息。

合碩機構首席分析師郭毅告訴《每日經濟新聞》記者：“近期限競房供應過於集中，已經佔到了商品房供應的三分之二，一時間市場難以消化這麼多的房源。”

中指院數據顯示，截至10月20日，北京共有25個限競房項目取得28個預售證，累計供應房源15268套，供應面積168.88萬平方米，其中16個項目有備案簽約數據，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。

中原地產首席分析師張大偉表示：“所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價格槓桿了。”

從記者調查來看，和剛需型住房不同，限競房中的別墅户型卻銷售火爆。

為了求證，《每日經濟新聞》記者來到了朝陽區的孫河。這裏是一片高端住宅區，此前的樓盤以別墅為主，二手別墅的每平方米售價在7萬元左右。該區域近期有四處限競房集中上市，主要也以別墅户型為主。

瑞悦府是中糧、天恆、旭輝聯合開發的項目，其中別墅佔據了大片位置，由於有“70/90”政策的限制，在規劃別墅的同時，也修建了90平方米小户型的洋房。“現在我們的疊拼別墅剩得不多了，位置較好的邊側可選擇的餘地已經很少了。”在向記者介紹的同時，該銷售還接待了一名前來付款的購房者。

由泰和開發的北京院子二期於10月1日開盤，當記者詢問房源還剩多少時，銷售人員點開了自己手機中的一張圖片，其上用紅點標註已經出售的房子，輕瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她隨後的介紹中也的確如此。其他項目的銷售人員也側面印證了北京院子二期的銷售狀況不錯。值得注意的是，該項目沒有“70/90”的限制，户型都是以疊拼或是合院別墅為主，最低售價從1200萬元左右起步。

由遠洋等五家企業共同開發的天瑞宸章也全部由別墅構成，目前尚未取得預售資格，但已經開始先期認購排卡，銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，她近幾個月已經一天都沒有休息過了。

就實地調查來看，剛需房源的銷售情況符合前述數據，但是銷售火爆的別墅房源雖然佔據了限價地中的絕大部分面積，但是若以套數統計，則其對總體數據的影響並不大。現階段限競房的銷售，呈現出別墅火爆而剛需房冷清的市場局面。

●限競房別墅的生存之道

毋庸諱言，推出限競房的目的就是為了平抑上漲的房價，實現居者有其屋，“70/90”政策的初衷也是如此。限競房中90平方米以下户型的確能夠滿足剛需客的住房需要，但是動輒總價上千萬元的別墅則顯然不是面向此類人羣。郭毅表示：“開發相對低密度的產品，有利於實現房企的經濟效益。”

別墅向來面對的是有着足夠資金、需要改善住房條件的人羣。但是建於限競政策下的別墅，同樣需要滿足限價要求，則必然導致總價比商品房別墅低。較低的售價則會導致限競房中的別墅存在各種節約成本的做法。

《每日經濟新聞》記者注意到，限競房中的別墅首先都呈現出微縮樣貌。限競房中的別墅以疊拼和合院為主。以合院為例，表面上別墅的面積為200平方米有餘，但有限的空間被分隔在了上下三層，一些樓層僅有60平方米左右，一個看過樣板間的顧客説：“我感到有些壓抑。”這顯然和真正的別墅有距離。

同時，很多別墅項目還沒有樣板間。一名銷售人員在談到競品時表示：“他的單層面積很小的，你不看樣板間只看數據是想象不出來的。”

疊拼別墅就更顯得支離破碎。所謂疊拼，是將一整棟別墅上下兩部分隔離為兩户出售。銷售人員表示，上户的業主也會配有地下室，通過別墅中的電梯相連，也就是説到自己家中的某個區域，必須通過別人家。就連瑞悦府的銷售也不得不説：“疊拼就是入門款的別墅。”

這些都表明，限競房中的別墅存在各種“減配”。

限競房別墅還會用各種“偷面積”的行為冠以“贈送”名義增加購房者的獲得感。在採訪的別墅項目中，銷售人員無一例外都向《每日經濟新聞》記者表示了“這個露台是送您的”“這個閣樓是送您的”“這個挑空是送您的”等等。“説是贈送的面積，其實都是你掏了錢的。”一位孫河地區的銷售人員這樣説。

除了贈送面積，地下面積也是限競房別墅推銷中的重點。銷售人員樂於向購房者推薦地下室的使用功能，表示可以做會客廳、健身房等。但事實上只有地上的面積為70年住宅產權，而地下室的部分的性質是50年的倉儲，銷售人員故意淡化了這一細節。經過各種面積的“贈送”和“優惠”，原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米，銷售人員為購房者計算的均價也就顯得便宜了很多。

為了增加面積，祥雲賦的銷售人員向《每日經濟新聞》記者表示，他們項目會將別墅區域的地平面整體向下挖一層。所以同樣的建築形式下，原本地下一層就能夠當作是入户的一層用，也即原本的建築是地上3層加上地下2層，之後就變成了地上4層加地下1層。此前的地下1層雖然如今當入户的1層用，但是仍是倉儲的性質，而且要收較低的物業費。

這些舉措，無一不是為了令已經“減配”的別墅顯得更有吸引力，更令一些入門級別墅的消費羣體下定決心。別墅的建造成本低，資金迴流速快，獲客高效，限競房開發商追求短平快的策略可見一斑。

郭毅也認為：“限競房別墅開發地下空間，能夠有效緩解限競房別墅地上面積較小的現狀，是提升別墅品質的有效手段。”

但是隱含收費也存在於限競房別墅中。因為是限價地，所以一些收費不能體現在房屋價格中。北京院子二期的銷售在向記者報價時表示，每套別墅都會收取一筆大約100萬元的“房屋溢價費”，包括院子的裝修、門頭和門前的漢白玉門礅等等用，以這種方式將成本攤在房價之外。

“限競房不是保障房而是商品房。”對於別墅產品，郭毅這樣説。