"燈下黑":一個國家級貧困縣房價暴漲背後的亂象
一宗20多年前單價不到5000元/畝的土地，閒置多年未進行開發。在變更企業法定代表人之後，該宗土地不僅沒被收回，還被以縣長辦公會議紀要的形式，交由私企繼續開發，被指造成國有資產流失數億元。
這一現象發生在國家級貧困縣——湖南省邵陽市隆回縣。公開信息顯示，總人口128萬的隆回縣，位於湖南中部偏西南，是國家級貧困縣和武陵山片區集中連片特殊困難地區。2014年，該縣共建檔立卡貧困人口221831人、貧困村209個，並村後192個，分別居湖南省第一位、第三位。目前，該縣還有120多個村莊、約8萬人尚未脱貧。
今年3月，湖南省發改委等部門對脱貧攻堅工作不力的隆回縣等3縣黨政主要負責人進行問責。5月，時任隆回縣委書記馬健強被免職。
讓人沒想到的是，就在這樣一個脱貧任務還十分艱鉅的國家級貧困縣，由於土地閒置多年未被及時處置，加上減少土地供應、提高容積率、優先購房户入學、無證施工、市場亂象等各種因素激發，近年來隆回縣房價出現了暴漲，引發社會關注。
據隆回縣房產局負責人介紹，2016年該縣商品住宅均價約3500元/平方米，目前商品住宅均價已超4500元/平方米，漲幅達三成。其商品住宅價格已躍居邵陽市八縣一市首位或第二位的水平，位居湖南省縣級城市前列。
“縣裏這個房地產市場被個別開發商帶頭搞得太亂了，房價漲得那麼高，靠我們貧困縣老百姓這個收入水平購房，生活真的很艱難，但為了小孩到縣城能讀到書，又不得不購房。”説起房價，隆回縣城“的哥”劉先生露出了滿臉的無奈。
與高房價相對應的是，該縣的城鄉居民收入水平偏低。隆回縣2017年國民經濟和社會發展統計公報表明，該縣居民人均可支配收入在同比增長12.8%的情況下，仍僅為13055元。
土地閒置20餘年後“復出”
和生疑的“會議紀要”
事情得從23年前説起。
1995年8月9日，隆回縣人民政府與四川省藍本企業集團公司 （以下簡稱“四川藍本”）簽訂《合作合同書》和《產權轉讓合同書》， 約定雙方共同開發隆回縣園藝場，將原地礦局418隊出讓給四川藍本。1997年9月24日，隆回縣國土管理局與藍本集團湖南（隆回）投資公司（以下簡稱“隆回藍本”，由四川省藍本企業集團公司在隆回註冊成立）簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，四川藍本以90萬元的總價獲得了原地礦局418隊面積134460平方米（合201.69畝）的土地，摺合地價4462.25元/畝。該合同第十八條約定：乙方（隆回藍本）未按合同規定或連續兩年不投資建設的，甲方（隆回縣國土局）有權無償收回土地使用權。
此後，隆回藍本並未按合同約定進行開發建設。
據消息人士透露，因為資金緊張，隆回藍本後來將該地塊的部分股權轉讓給了他人。直到2011年，隆回藍本向縣政府部門提出開發該地塊申請。時任縣長周衞臣則認為，按照《土地管理法》《城市房地產管理法》規定“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工期限開發土地……滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權”，要求國土部門收回該宗土地重新招拍掛。
從政策上，國家對閒置土地處置方面的處置措施由來已久。《閒置土地處置辦法》經1999年4月26日國土資源部第6次部長辦公會議通過之後，2012年5月22日國土資源部第1次部務會議又進行了修訂。該辦法從閒置土地的調查和認定、處置和利用、預防和監管、法律責任等方面，均進行了明確。
2012年4月，周衞臣因涉及他案嚴重違紀被立案調查，此宗土地收回之事被暫時擱置了下來。2012年11月，馬健強出任該縣縣長。
消息人士還透露，2017年初，隆回商人周鵬飛通過中間人找到隆回藍本的負責人，以明顯低於市場的價格受讓了該地塊。此時，同地段的地價已高達200多萬元一畝，是20年前出讓地價的約500倍。
針對上述部分情況，中國房地產報記者向隆回縣國土局局長範志海發去短信求證，未獲回覆。不過，國家企業信用信息公示系統的變更信息顯示，2017年1月24日，隆回藍本的註冊資本已由之前的600萬元變更為2000萬元，法定代表人由戴曉軍變更為周鵬飛。
轉讓之後，此地塊的開發明顯被提上議事日程，隆回縣政府有關負責人就該地塊開發召開了現場辦公會議。但當地有關部門和辦事人員仍擔心存在風險，會後一段時間，遲遲未有動作。
2017年11月9日，隆回縣常務副縣長車茂在縣國土資源局主持召開縣長辦公會議，專題研究西城首府項目用地有關問題。副縣長寧玉光、縣政府辦、縣國土局、縣規劃局等相關部門單位及隆回藍本負責人與會。
按照編號為〔2017〕23號的《關於鵬陽?西城首府項目用地有關問題的縣長辦公會議紀要》所述：“該宗地一直沒有完全開發利用是因情勢變更引起，由於合同不斷變更，‘經濟試驗區’由三塊土地調整為一塊土地， 加之當時城市規劃不到位，基礎設施不完善，導致招商引資壹億元的約定沒有履行到位。”會議決定：“參照我縣處理此類遺留問題的慣例，對此地塊不認定為閒置用地，同意將該宗土地按原定權屬由權利人繼續進行開發，同意重新簽訂開發協議。”
據消息人士反映，該縣政府至今仍未與隆回藍本重新簽訂開發協議，而西城首府項目已成規模。
任性的容積率調整
從要求收回土地重新招拍掛，到法定代表人變更後，又同意按原定權屬由權利人繼續進行開發，其中緣由耐人尋味。在對隆回藍本取得的原地礦局418隊土地權屬合法性問題進行定性的基礎上，此次縣長辦公會議還對其土地規劃條件作了認定。
此次會議認為，1996年該縣政府批覆的規劃條件及2010年縣規劃局認定的規劃條件均已超過法定時限，不再有效，應重新根據控規出具規劃條件。根據該縣處理類似遺留問題的慣例和該項目原規劃用途批准依據，其認定該宗土地原用途為住宅用地，容積率按基礎容積率認定為1.5。並指出，該宗土地開發時，容積率、建築密度、綠地率等主要技術經濟指標按縣規委會2017年第四次會議審定意見確定，涉及調整原土地使用規劃條件的，按規定補繳土地出讓金及相關税費。
但令外界不解的是，該西城首府項目售樓部展示的土地不動產權證的記錄卻顯示，該宗地的容積率於2018年1月22日經批准由1.58提高至2.2。與之前縣長辦公會議認定的容積率1.5，又相差甚遠。
是縣規委會2017年第四次會議對該項目容積率進行了重新審定，還是該項目容積率由於什麼原因被進行了多次調整？
為此，10月22日，中國房地產報記者趕赴隆回縣規劃局採訪了該局技術管線股股長廖周。他表示，隆回縣的新建項目，只要不對周邊構成明顯影響，都可以申請調整容積率。
“經過縣規委會開會同意和項目現場公示通過之後，就可以批准提高容積率。提高容積率是要補繳土地出讓金的，可以增加地方財政收入。”廖周表示。
廖的這一説法，在該縣的東城壹號項目也得到了印證。東城壹號項目售樓部展示的土地不動產權證的紀錄亦顯示，該地塊容積率2018年經批准已由1.95提高至3.0。
上述項目提高容積率，何時何地經過了哪些程序？有無文字圖片記錄為證？廖周用手指着辦公電腦上的顯示時間，以馬上要出去開會為由予以了拒絕。之後，記者按照該局局長李良的短信回覆，繼續發短信給了廖周，但截至記者發稿時，仍無迴音。
其實，有關容積率的調整，住建部是有嚴格管理制度的。根據住建部2012年3月1日起施行的《建設用地容積率管理辦法》第五條規定，任何單位和個人都應當遵守經依法批准的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。該辦法的第七條也對容積率可調整的情形進行了明確：因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的，因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的，國家和省、自治區、直轄市的有關政策發生變化的，法律、法規規定的其他條件。
此外，該辦法還對容積率的調整程序提出了要求。城鄉規劃主管部門應通過本地主要媒體和現場進行公示等方式徵求規劃地段內利害關係人的意見，應將容積率調整程序、各環節責任部門等內容在辦公地點和政府網站上公開。
神奇的辦證速度
西城首府項目不僅用地問題和容積率調整方面存在諸多疑點，項目的違法開工建設，也在當地成為詬病的問題。
中國房地產報記者從當地政府相關部門查實，西城首府項目分別於2018年1月26日、2月2日、2月5日，先後取得《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》。在獲得《建築工程施工許可證》4天后的2月9日，該項目即獲得了《商品房預售許可證》。
據隆回縣房產局副局長賀金奇介紹，目前隆回縣城區的商品住宅一般為地下兩層、地上30-32層，辦理預售許可的前提條件是，前述證件手續齊全，施工形象進度或完成投資額達到一半以上，地下一層按地上兩層計算，地上建築一般要到12層以上（折算成32層的一半即16層），方可獲批。
“從獲准施工到獲得預售許可，約4天時間就建出了16層的高樓，這在隆回幾乎不可能，其已能説明項目違法違規動工建設的事實。”令當地政府部門一位不願具名的相關人士同樣費解的是，該項目從取得《建設用地規劃許可證》，到獲得商品房預售許可批准，即便是當地政府部門雙休日加班加點工作，也只花了14天時間，創下了“隆回神話”。
有未經證實的説法是，因無證施工被舉報後，該項目找縣相關部門加快補齊了有關手續。事後，這些手續和辦證之神速，成了該項目相關人員炫耀的資本。
“正是這些項目如此明目張膽地違法違規，才擾亂了隆回的房地產市場，但據稱一些項目或有地方政府人員利益摻雜其中，要想由當地查處也絕非易事。”前述“的哥”劉先生感慨地稱。
開學前量價暴漲，開學後量價狂跌：
奇怪的隆回樓市
對隆回樓市的一些亂象，當地老百姓是看在眼裏、恨在心裏。與此同時，一個不容忽視的現實是，近年來隆回房價出現了暴漲，羣眾意見較大。
隆回縣房產局的數據表明，2016年、2017年該縣商品住宅均價分別約為3500元/平方米、3900元/平方米，目前該縣商品住宅均價已超4500元/平方米，漲幅達三成。該縣的商品住宅價格已躍居邵陽市八縣一市首位或第二位的水平，位居湖南省縣級城市前列。
統計公報也顯示，2017年該縣房地產開發投資8.5億元，比上年增長15.3%。商品房銷售面積30.79萬平方米，增長18.9%。
綜合當地政府部門官員和業內人士以及置業顧問的分析認為，近年來隆回房價之所以暴漲，主要是該縣減少了土地供應，加上對閒置土地處置不力導致了久囤地狂漲價行為發生，以及優先購房户入學政策的助推和市場亂象等原因。
地價方面。去年12月，隆回縣城南拍出的一宗商住用地，約360萬元/畝，摺合樓面地價達到了1538元/平方米。
教育方面。在縣城教育資源相對不足、優質教育資源總體匱乏以及教育設施建設滯後的情況下，今年6月4日，隆回縣教育局發佈了《2018年城區義務教育階段招生公告》，將縣城區義務教育階段招生的生源，按批次分為五大類，其中前三類的前提條件是購房户，第四類、第五類則是針對租房户。此舉被當地羣眾普遍解讀為，普通老百姓在縣城買不起房的，就很難在縣城公辦學校讀到書，使得購房恐慌進一步加劇。
隆回縣房產網的網籤住宅成交趨勢圖顯示，今年6月、7月、8月，該縣住宅成交分別約500套、600套、600套，到9月份開學後，成交量腰斬到200多套。今年7月份的住宅成交均價，也由6月份的約4300元/平方米，迅速上升到4800元/平方米左右，8月、9月回落到4500元/平方米左右。
市場秩序方面，自2016年10月、2017年9月隆回縣相繼部署整頓規範房地產市場工作以來，樓市整治取得了一定成效，但捂盤惜售、市場炒作等亂象仍屢禁不止。
以東城壹號項目為例，其11號樓已於9月30日取得預售許可證。但當中國房地產報記者10月22日以看房者身份前往項目售樓部暗訪時，其11號樓預售許可證並未現場公示。置業顧問表示，該項目11號樓目前仍在蓄客，待11月份才有可能開盤。
值得注意的是，隨着房價暴漲背後各種亂象的發生，當地樓市的風險也在逐步顯現，已有部分樓盤出現了無法正常交付的情況。
中國房地產報記者在隆回縣城調查發現，位於方大公園北側附近的帝豪澄灣項目，由於配套設施不足，部分業主無法正常收房，縣有關部門已進駐該項目設立工作組辦公。而位於東環路與桃洪路交叉路口、與東城壹號項目售樓部緊鄰的紫金大廈商住樓，也因資金鍊緊張停工至今，其施工塔架仍尚未拆除。雖然上述兩個樓盤存在安全隱患，但部分業主無奈之下已入住。
