房地產市場並未出現趨勢性轉向

因短期土地流拍現象增多就作出房地產市場整體轉向的判斷為時尚早。房地產市場平穩健康發展不僅是一個經濟問題，更是一個社會問題。下決心解決好房地產市場問題，必須保持政策定力，不能因市場中的部分雜音、假象、擾動就鬆懈或完全轉向，以致功虧一簣

近一段時間，土地流拍不時見諸報道，一些地方土地流拍率逐漸走高，有人將其解讀為房地產市場的轉向信號。筆者認為，作出這一判斷還為時尚早。

近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是調控政策趨嚴。限購、限貸、限售等政策持續發力，多主體供應、多渠道保障的租購併舉住房制度正加快建立。特別是今年7月份，中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，調控政策進一步趨嚴。其次是資金面日益趨緊。在穩步去槓桿的形勢下，銀行貸款全面收緊、公司債受到嚴密監管、股權融資凍結、非標渠道遭遇關閉等措施，使房企融資成本不斷上揚。最後是市場面需求趨弱。經濟下行壓力有所加大、居民部門槓桿率快速攀升、房貸審核趨嚴等因素，使購房者觀望情緒濃厚，加之棚改逐漸降低貨幣化安置比重，未來一段時間房地產市場有效需求或進一步減少。

目前，地方政府土地轉讓收入、房地產行業部分先行指標、商品房銷售以及庫存情況等數據均顯示，我國房地產市場運行依然平穩。因此，因短期土地流拍現象增多就作出房地產市場整體轉向的判斷，還為時尚早。

土地轉讓收入持續高歌猛進。財政部數據顯示，2016年地方政府土地轉讓收入增速實現由負轉正，快速上升至15.1%，2017年初更是躍升至36.1%，並於2018年5月份達到45.9%的高點。近期這一增速雖小幅回落，但始終保持在35%以上的高位。這得益於地方政府供地節奏的調整，同時意味着土地需求持續旺盛和供地面積大幅提高。

房地產行業部分先行指標運行平穩。首先，土地購置費用大幅提升。國家統計局數據顯示，今年以來房企土地購置費用大幅增加，截至8月份累計同比增速達66.9%，顯示出房企購地慾望強烈。其次，實際到位資金保持穩定。今年以來，房企實際到位資金增速持續擴張，累計增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。最後，新開工項目大幅增加。截至今年8月份，房地產新開工施工面積累計達133293萬平方米，累計同比增速高達15.9%，相較去年同期增長了8.3個百分點。

商品房銷售情況基本保持穩定。一是銷售面積回落幅度有限。今年8月份房地產銷售面積累計達102473.53萬平方米，累積增速為4.0%，較今年初微降0.1個百分點，跌幅有限。二是銷售額度實現持續回升。截至今年8月份，我國商品房銷售額累計同比增速達14.5%，相較去年末上漲0.8個百分點，與去年同期基本持平。

商品房庫存狀況持續收緊。國家統計局報告顯示，2016年11月份以來我國商品房待售面積持續減少，且去庫存速度不斷加快。截至今年8月份，商品房待售面積已降至53873萬平方米，累計同比增速跌至-13.6%，庫存緊張狀況可見一斑。其中，住宅類商品房跌幅最為顯著。

雖然受限於政策、資金、市場因素，近期房企拿地更加謹慎，土地流拍數量有所增加，但上述相關數據指標均表明，房地產市場依然處於合理運行區間，並未出現趨勢性轉向。現階段應密切關注市場動向，必須保持現有調控政策不動搖，防止再次走上過度依賴房地產拉動經濟的“老路”。要認識到，房地產市場平穩健康發展不僅是一個經濟問題，更是一個社會問題。下決心解決好房地產市場問題，必須保持政策定力，不能因市場中的部分雜音、假象、擾動就鬆懈或完全轉向，以致功虧一簣。當然，根本解決房地產市場問題在於建立長效機制，但這恰恰需要短期政策創造條件、贏得時間。

（作者劉雪燕 何明洋 單位：中國宏觀經濟研究院）