實拍華潤“崑崙域”整改工地 銷售稱“誰退房誰後悔”
【環球網 記者 劉曉旭】一提起地處北京西南二環的華潤置地崑崙域項目，賺取市場眼球的不是其稀缺的地理位置(北京西二環菜户營橋南800米)，也不是央企華潤旗下的項目，而是業主掀起的維權風波。
沿着崑崙域樓盤外圍牆走一圈，四面牆體全是崑崙域的廣告語：“立內城 踞於心 俯閲世界”、“一個時代的中國世界觀”、“二環文跡 共賞雍容”、“中國內城+風雅 東方世界宅邸”、“中國風骨 內城觀瞻”、“域鑑文脈 傳家·承志時代進取”、“世界金融 仰鑑風華”、“國家金融支點 共襄內城盛世”等。
正是這樣一處地段稀缺，貌似高大上的房地產項目，業主與華潤開發商卻長時間陷入了僵持。
承諾縮水 開發商提11項優化方案
追溯崑崙域樓盤歷史，從2015年拿地，2016年新品亮相，2017年開盤售罄……一路風光、“買到即賺到”的崑崙域樓盤，卻在2018年9月即將交付之際卻“見光死”。
從華潤置地崑崙域的業主們反映總結來看，存在四大問題：一，虛假宣傳欺詐銷售。外立牆面由銷售樓書中明示的紅色手工磚變為內粘網格布外刷塗料。電梯間、一層大堂本應鋪設大理石，但卻換成了質地低劣的材料。銷售樓書中的藍色水系、水景門樓直接缺失。綠化面積大幅縮水。二，低檔品質交房，質價不符。當初開發商宣傳定位為高品質豪宅，均價9.5萬元/ ㎡，但現在房屋品質低劣，根本不具備豪宅品質，嚴重地質價不符。三，設計存在缺陷，房屋質量存在問題。部分樓層地面多處嚴重開裂，影響居住安全。145㎡户型挑空陽台外設牆體，不但遮擋陽光，且樓上樓下無遮擋存安全隱患。四，擅自改動規劃。開盤時規劃圖顯示小區東側有1個行人出入口、2個車庫出入口，南側有1個行人出入口和1個車庫出入口。但現在整體只有1個入口和1個出口，對小區共計1140户的行人和車輛出行造成不便。
“偷工減料”也是外界反饋最多的用詞。據某大型房地產行業分析師向環球網財經核算：該項目截至2016年4月的規劃成本圖，就地塊、產品信息及建安數據，大致計算出崑崙域的成本及利潤空間。61.96億元總成本中，土地成本是42億元，建安成本是5849元(綜合建安單方成本)×178614平(計容面積)=10.44億元，三税三費總數是8.56億元。成本表中預估疊墅貨值是29億元，但其建安成本只有5849元(綜合建安單方成本)×24729平(疊拼產品面積)=1.44億元。而這兩年，北京住宅項目的利潤率一般都會超10%。即使按9.5萬/平方米的銷售價格算，淨利率是23%，利潤挺高了。”
而從華潤崑崙域方面公開的回覆來看：“政府限價，我們也有難處，不得以只能減配”。
正是因為此，有知情人士向環球網財經透露道：“崑崙域業主多次聚集在華潤大廈，進行維權。經過多次交涉，對於華潤崑崙域爆出的質量問題，華潤崑崙域單方面提出了整改，取了一個與業主套近乎的名字‘家書’”。從北京亞林西房地產開發有限公司發佈的消息也證實了此：華潤置地與北京崑崙域客户經過四輪緊密溝通，決定將圍繞產品調整和品質提升採用十一項措施，並將通過《北京崑崙域家書》向客户詳細説明。
開發商表示從法律和合同約定來看不存在虛假宣傳和違約。為表誠意，開發商提供兩種方案供業主選擇，一是贈送日立或同檔次中央空調及新風系統，二是在法律框架下協商退房。
另有知情人士透露，退房的業主，如若在崑崙域項目中已經用到了業主央行徵信系統裏的貸款記錄，而北京限購政策“認房又認貸”，即使及時把房子退掉，貸款記錄也已經存在，以後買房的貸款利率也要提高。
售價不菲
環球網財經也實地探訪了崑崙域樓盤，走訪當天採訪到了附近的5位居民，一提起崑崙域項目，“售價高、質量差、鬧事”成為提及最多的詞語。一女性居民一説起此維權之事，情緒就特別激動：“他們蓋房佔的地還是我們單位的呢，崑崙域在2016年就開始售樓，排號當時黑市價就炒到30萬元。到2017年時預計開盤價高達15萬元/㎡，最後北京市住房和城鄉建設委員會(簡稱建委)批示不讓超過10萬元/ ㎡，因此開發商為了節省成本，偷工減料，這才引起業主在崑崙域售樓處這裏時常鬧事。崑崙域太黑了，他們對面的中國璽樓盤還有最近到處打廣告牌的金茂府樓盤，比他們賣得都便宜。”
環球網財經也走訪了居民提到的中國璽樓盤，其位於崑崙域樓盤對面，中國璽和崑崙域都是準現房。據一男性銷售人員介紹，面積197平均價為9.7萬元/ ㎡，目前已經售罄。目前銷售的為別墅區，面積為230平~260平，價格也在9.8萬元/㎡，私家花園價格待定。
環球網財經瞭解到，目前崑崙域平層雖然還未拿到銷售證，但目前暫定銷售均價為9.8萬/㎡，別墅區銷售均價為11.5萬元/ ㎡。相比較，中國璽樓盤先行被搶空也在情理之中。
另外，環球網財經也走訪了離崑崙域不遠的北京金茂府樓盤，其開發商為中化集團，據一位女性銷售人員介紹：“我們金茂府推出的樓盤均為精裝修，在2017年8月份，金茂府與崑崙域樓盤同時推出，崑崙域毛坯房當時銷售均價為9.5萬元/㎡，而我們金茂府推出的精裝修房，均價才為9.8萬元/㎡(面積205平、240平),在2018年10月14日當日拿到預售證當日，已經全部售完。所以比較一下，買我們北京金茂府肯定比崑崙域合適。我們一期入住時間為2019年12月底，已經封頂。二期入住時間為2021年6月份。目前剩餘的只有別墅區，均價為11.8萬元/㎡，面積為200平~230平。”
對於此次事件，環球網財經也採訪了房地產相關研究人士，他分析認為：“對於房地產企業而言，對現金流很重視。華潤作為央企，不存在故意壓價回攏房源的可能。但該企業存在管理失控問題，整個施工管理中存在瑕疵。”
據該分析師介紹，今年以來，有一些項目出現了羣體性事件，比如一直有新聞報道各種樓盤打橫幅的現象，形成的原因主要有以下幾點：1，房企在過去幾年，銷售增速都很快，基本都保持在30%，導致人員儲備跟不上，出現了一些管理上的漏洞。2，高週轉下，品質有所下降；高施工壓力下，存在產品品質跟不上。3，針對少數項目，有些拿地成本高，遇到限價或房價下行期，交房時確實存有一些瑕疵。另外，從統計局公佈的房價來看，9月份銷售面積下行，出台了一些限購政策，對行業也有些影響。因此，房價有所下行可能對業主情緒上也有些影響。
拆除 重新施工
走進崑崙域售樓大廳後，呈現在一樓大廳裏張貼了幾張提升版方案圖片，包括首層大堂、首層電梯廳、電梯廂等領域展示的提升版方案圖片(如下圖)。
環球網財經注意到，公示的提升版方案中包括整改方案中提到的11項整改措施中的材料更換，其中大堂牆面為灰色大理石+金屬裝飾，強調豎向裝飾與空間序列感，主背景牆為天然拼紋石材，地面為灰色石材鑲嵌銅條，天花為金屬+白色乳膠漆;而電梯轎廂方案中公示，電梯轎廂地面採用大理石，轎廂側壁採用金屬鍍色裝飾配仿皮紋飾面板;電梯門套到頂，提升防火門、管井門、新風百葉改為金屬鍍色等方案。
環球網財經進入到九號樓二單元樓探訪。這也是業主反映最有爭議的145㎡户型，還有185㎡左右户型所在的單元樓。環球網財經看到，首層大堂被全部拆除正在施工中。該男性銷售人員也向環球網財經承認：“一樓大堂間全部拆除，按公示圖中所列的材料重新裝飾，完工後會更加漂亮。電梯間地面材料也重新換材料鋪設，還有將來樓外的綠化我們將會擴大，這都是按11項整改來重新施工。”
進入145㎡户型內，該男性銷售人員繼續對環球網財經介紹道：“145㎡户型非常緊俏。退房的業主有34户，目前暫定均價為9.8萬元/ ㎡，預定的人數已經超過百户，遠遠超過退房的這34户。實際上退房的都是年輕人，帶頭鬧事的反倒沒有退房。我們崑崙域的房子工程質量沒問題，可能就是細節上沒精細化，引起業主不滿。目前通過重新改造，提升一個檔次，讓業主更為滿意。目前限價房共有3棟樓，有700户，交房時間在2018年12月底；145平屬於平層,有4棟樓,總共328户；別墅區共有6棟樓共112户，145平和別墅區交房時間均在2019年6月份左右。”
環球網財經也在北京市住房和城鄉建設委員會公開網站查詢了目前崑崙域銷售項目，目前公示的拿到許可證的僅有“亞林家園”，預售許可證編號為“京房售證字(2018)133號”，發證日期為2018年10月14日。崑崙域銷售人員也承認：“此批示的是別墅區項目，其餘的包括145平、180平等均未拿到預售證。”
問題就在此!還未拿到銷售許可證，就已經提前預售，這明顯屬於違規行為!對此，環球網財經再次聯繫崑崙域銷售人員，此男性銷售人員一再強調：“現在此房源特別緊俏，就以目前西二環這地段，均價9.8萬元/ ㎡房源已經不多了，所以誰退房誰後悔。如若購房材料齊全，我們近幾天就可以安排選購145平的樓層了。”
環球網財經也採訪了豐台區房屋管理局，據相關工作人員介紹：“崑崙域有些項目預售證還未辦理下來，主要是企業需要遞交、補交一些材料。而往往所謂的預售證發放，反倒是最後一道環節。按規定，如若預售證未下發，開發商提前預售的話，證據確鑿的，可以舉報”。
誰是誰非，且行且看。