限競房大量入市 北京二手房量價齊跌

無論是穩定已久的一線城市，還是曾經火爆的二線城市，以及紅極一時的三線城市，都開始潮水褪去。

“雙11”臨近，北京的部分新樓盤也趁機開始打折促銷。中國證券報記者近日走訪北京地區多個樓盤發現，面臨庫存壓力的北京樓市，進入10月後明顯加快了促銷力度：限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等促銷手段層出不窮。此外，二手房市場降温明顯，10 月以來成交均價出現實質性下跌。

二手房量價齊跌

西城核心區：10月只賣出三套

北京二手房市場降温明顯。

11月9日，在西城月壇區域某鏈家門店，店裏冷冷清清，沒有一個客户。房產經紀人李強向中國證券報記者介紹，目前月壇區域二手房均價在11.5萬-12萬元/平米，今年3-5月均價曾上漲到13萬元/平米左右，目前下降了約10%。

“公積金新政後，買房者觀望情緒比較嚴重。就像這邊剛成交的一套57平的兩居，7月掛牌價是750萬，720萬時房主沒賣，現在的成交價是670萬。”李強説，“我最近一個月的帶看量只有六七個，很多同事熬不住回老家了。”

李強提供的數據顯示，2018年6月開始，月壇商圈成交量逐月下降，9月成交了4套，而10月只成交了3套。

此外，中國證券報記者還走訪了位於天通苑、回龍觀等五環外的房屋中介。發現近期降價力度較大，且待出售二手房源十分充足。位於天通苑附近的某我愛我家店面工作人員向記者表示，“天通苑房源很多，基本都在5萬元/平以內，二居室在4萬元/平米左右。單價3萬元以下的大户型源很多，面積都在150平米以上，只要能接受得了塔樓結構。”

“回龍觀、天通苑很多是經濟適用房性質，只有部分轉成了商品房。經濟適用房要多交三十幾萬的税，除了報價，還要看房屋性質。”店面人員坦言，“最近賣的多，買的少。去年3.17調控前，二居室報價在6萬元以上，今年6月也得4.5萬元以上，現在算下來也就4.2萬元。”店面人員指着一套報價360萬元、86平米的兩居室極力推薦道。

受新房市場限競房大量上市衝擊，10月以來北京二手房成交均價出現了實質性下跌。

貝殼研究院數據顯示，10月二手房銷量環比跌幅達四成，創今年2月以來近8個月銷量新低。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%，連續兩個月環比下跌，在城四區佔比回升的基礎上，北京均價的下跌是實質性鬆動。

此外，11月第1周，北京二手住宅鏈家成交均價5.97萬元/平米，環比跌幅達2.8%，是2018年以來剔除受節日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。

直擊現場：新房花式促銷不斷

11月9日，中國證券報記者來到位於朝陽區肖莊附近的一處新樓盤，售樓處看房的人很少，樣板間裏的人也寥寥無幾。這個定位高端樓盤的項目，單價為7.9萬元/平米，户型從86-160平米不等。該樓盤8月開盤，至今仍在大力度宣傳，並聲稱有9.9折—9.7折之間不等的折扣。

售樓處銷售人員表示，總價1000萬以上、137平米以上的户型有折扣。一次性交全款有9.7折，15天內交齊。一次性交全款的40%，有9.9折優惠。“若不是樓市低迷，這種高端項目早就沒有房子了”。

售樓處門可羅雀

而被認為低於市場價的限競房，由於下半年大量入市，項目去化率不甚理想，也推出了9.9折等促銷活動。

甚至還有房產機構推出“雙11光盤節”，包括萬科、保利、中糧、遠洋、招商在內的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與。截至目前，該活動已吸引到數百組意向客户，150餘套優惠房源有部分已被認購。

中國證券報記者瞭解到，新樓盤別墅項目降價力度較大。主要由於總價較高，對開發商回款而言，更有優勢。

據專營高端別墅業務的豪宅網CEO劉軍介紹，雙十一期間，北京的高端別墅也是折扣驚人，以大量新盤聚集的昌平奧北別墅區為例，目前的促銷折扣力度從10%-37%不等。

劉軍認為，折扣力度主要與項目和開發商的需求有關，有的項目在順銷階段，藉助“雙十一”促銷，一般折扣在10%左右。而有的項目臨近清盤或者年底回款任務較大，就會折扣力度巨大，給出20%以上的折扣。目前的新盤促銷很多是年底回款、年底衝業績的特殊需求導致。

供求關係逆轉

隨着今年大量限競房入市，北京市場供求關係正在發生逆轉。

供給方面，中原地產研究中心統計數據顯示，截至日前，北京年內商品房住宅供應套數已經達到了32635套，這也是最近3年第一次超過3萬套。而2017年同期住宅供應量只有20269套，年內供應量同比上漲幅度達到了61%。

諸葛找房首席分析師陳雷表示，近期新房供應加速，但市場觀望情緒較濃。9月公積金政策調整後，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，市場遇冷較為明顯。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，隨着後續供應量的繼續上升，去化難度加大，區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

一線城市房價全線下跌？

除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市房價從8月開始也都出現了轉折。

據國家統計局發佈的數據，8月，15個一線和熱點二線城市新房價格環比首次全面停漲，二三線城市新房價格環比漲幅均明顯回落。

易居研究院的數據顯示，今年10月，北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套，刨除春節異動月份，創下48個月以來的新低。其中，北京與深圳的二手房成交套數分別環比下滑42%和24%。

“多個城市的房地產市場出現衝高回落，房價調整開始從點蔓延到區域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續走高。 ”中原地產分析師張大偉表示，熱點城市進入“賣不完”的時代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、寧波等城市，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

針對後續走勢，陳雷預測，供求雙方一直在變化，部分一線城市新增住房供應大於當月成交，是由於近期限競房集中入市造成，部分需求萎縮是調控導致。未來趨勢為政策穩定市場，市場若發生變化，會有相應幅度的政策進行穩定和調控。