央行報告緊盯居民購房違規加槓桿 房貸政策鬆綁無望

少數銀行房貸利率高位回調但整體穩定 央行報告緊盯居民購房違規加槓桿

調控持續高壓 房貸政策鬆綁無望

來源：經濟參考報

樓市風光不再，房價、地價降温跡象明顯。與此同時，最新發布的相關研究機構報告以及記者調查採訪結果顯示，銀行房貸政策未見鬆動，房貸利率並未出現大面積回落。業內人士表示，近年來居民購房過快加槓桿的現象已經引發監管部門的高度關注，預計樓市調控政策以及相關信貸政策從嚴態勢難以改變。

樓市降温跡象明顯

“我把房子的售價從之前的498萬元調到480萬元，便宜了18萬元。”北京的王先生打算賣掉他在雙井的老房，一開始還想往上調價，最終不得不跟隨樓市大勢，在11月10日調低了房子報價。

今年樓市“金九銀十”風光不再，多地房價出現明顯鬆動。國家統計局公佈的數據顯示，9月房價環比漲幅超過1%的城市為34個，較8月減少30.6%；漲幅超過2%的城市為6個，較8月減少三分之二。

成交量方面，麥田房產數據顯示，10月北京二手住宅整體網籤量為8879套，是今年3月以來的最低位，環比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，環比減少18.4%，同比減少34.3%。

“10月買方整體議價幅度明顯增大。”麥田房產分析師表示。根據北京麥田成交房源價格監測數據，10月客户議價空間為2018年以來的最高水平。上述麥田房產分析師指出，在雙方議價中降價房源比例達到95%。其中，降價幅度在5%以內的成交房源佔比為45%，降價幅度在5%至10%的成交房源佔比為35%，降價幅度在10%以上的成交房源佔比為14%，是今年以來的高位。

除房價有所鬆動，地價溢價率也逐漸降低。中原地產研究中心統計數據顯示，50個城市中有46個城市出現平均土地溢價率下調，佔比高達92%。與此同時，多個城市地塊出現流標。中原地產首席分析師張大偉表示，最近監管部門對信託機構的資金流向監管趨於嚴格，部分房地產企業由於融資渠道收緊而對總價較高的地塊十分謹慎，拿地意願並不強烈。

整體而言，庫存上升、房產交易速度放緩，已經成為現階段樓市的主要現象。庫存方面，日前，北京年內商品房住宅供應套數達到32739套，是該數據最近三年首次超過3萬，去年同期住宅供應量只有20269套。房產交易方面，北京多位中介機構工作人員告訴記者，最近二手房交易情況基本平穩，也有部分中介表示交易量下滑。“現在住房政策收緊，對供需都有影響，交易情況不如從前。”一位鏈家工作人員告訴記者。

房貸利率整體未回落

樓市降温之下，有媒體近日報道稱，部分城市房貸利率有下調跡象，這被視為房貸政策鬆動的信號。不過，根據融360大數據研究院發佈的《2018年10月中國房貸市場報告》，10月全國房貸利率方面，首套房及二套房貸款利率平均值保持上升，漲幅持平上月。

該報告顯示，一線城市及二線城市利率中出現部分銀行房貸利率高位回落的情況，但總體利率水平保持平穩，未來出現房貸利率大面積回落的可能性不大。

《經濟參考報》記者日前走訪了北京近10家銀行支行，發現北京並未出現明顯的房貸政策鬆動跡象。在記者走訪的近10家支行中，中建工農四大國有銀行、中信銀行和華夏銀行等多家股份制銀行以及北京銀行等城商行支行工作人員均表示，目前實行基準上浮10%的首套房貸款利率政策，與之前保持持平。只有民生銀行某支行工作人員表示，首套房房貸利率出現下調，由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人員告訴記者，目前他們並未收到下調房貸利率的相關通知。

貸款速度方面，多家銀行工作人員表示，與之前沒有出現明顯變化，根據房屋狀況、個人徵信情況等一般在一週到一個月左右不等。

上述報告數據也顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，環比9月上升0.18%，漲幅保持較低水平。在全國35個城市533家銀行中，出現首套房貸款利率下調的銀行數量為19家，較上月增加16家，但回調的幅度一般在5個百分點左右，利率仍維持在基準上浮15%至20%的水平。

融360分析認為，雖然少數銀行存在高位回調，但目前整體趨勢穩定，未來繼續出現大面積回調利率的可能性較小，政策框架內房貸市場的治理仍趨嚴。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，少數銀行、個別地區房貸利率有所下降，主要是受市場流動性影響，不意味着房地產市場鬆綁。“今年以來央行四次降準，銀行流動性相對寬裕，部分銀行基於自身業務發展考慮對住房貸款利率進行了調整，並不代表樓市調控和整體房貸政策的放鬆。”

房貸政策仍將從緊

業內人士表示，近年來居民購房過快加槓桿的現象已經引發監管部門的高度關注，樓市調控政策以及相關信貸政策預計將持續收緊。

最新發布的中國人民銀行《中國金融穩定報告（2018）》專門闢出“住户部門債務分析”一章節來對居民加槓桿現象進行闡述，凸顯監管部門對於這一問題的關切。該報告稱，我國居民購房存在違規加槓桿情況。2017年短期消費貸款增速異常，1月短期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。這一現象的出現，部分原因在於2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購房者利用短期消費貸款等渠道違規加槓桿，繞過首付比例限制，從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，房價過快上漲問題更為突出。

董希淼分析稱，我國居民槓桿率從國際比較來看不算很高，但近幾年上升速度很快，其中居民住房貸款的增長起到了很大的助推作用。

從去年開始，在多個監管部門的政策調控下，銀行一直執行較緊的房貸政策，而銀行房貸增量也出現一定幅度下降。央行日前公佈的數據顯示，截至9月末，我國個人住房貸款餘額為24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比去年末回落4.3個百分點。業內人士預計，從緊的政策走勢不會發生變化。

董希淼表示，下一步，應將貨幣政策保持在穩健中性的狀態。央行可通過多種手段適度調節市場流動性，但切勿讓貨幣政策滑向寬鬆，以免進一步刺激房地產市場。商業銀行也要實施嚴格的差別化住房信貸政策。同時，進一步完善住房保障體系，儘快形成中低價位普通住房的有效供應，加快廉租房、公租房等建設。