當長租公寓撬動了槓桿 “小美好”也頃刻崩塌

一波未平，一波又起，接連發生的爆倉事件讓長租公寓從風口滑向“風暴眼”。繼杭州鼎家、上海寓見後，近期北京昊園恆業也被曝出現資金鍊斷裂。回頭看2018年的長租公寓，經歷了變相漲租、甲醛超標、騙貸維權，似乎已滿目瘡痍。這些壞消息背後，主要是因為長租公寓撬動了過高的槓桿，企圖藉助資本一路快跑，當槓桿玩不轉了，長租公寓構築的“小美好”也頃刻崩塌。

我們知道，傳統的租房模式裏只有租客、房東和中介，而長租公寓除了連接以上三者，還引入了網絡貸款，使得租房模式有了金融屬性。在這場槓桿的遊戲裏，租客、中介以及長租公寓本身都加足了籌碼。

租客以往都是通過中介或者自己尋找房源，房租也是以月付或季付為主。但隨着長租公寓的快速崛起，其號稱能提供更好的租住環境和服務，租客的目光自然被吸引了過去。迫於沒有房源或看中長租公寓的配套服務等原因，一部分租客選擇了長租公寓。

在這中間，已有兩個地方被不知不覺加了槓桿。第一，很多租客為了繳納租金，實際上找了第三方消費貸公司或P2P公司，甚至是在不知情的情況下借了“租金貸”。房租款全部給長租公寓，租客再逐月給第三方消費貸公司還本付息。連最基本的房租支付，都已撬動了槓桿。

第二，部分租客本來只能租到相對便宜的房子，當時考慮到能通過租金貸租到更好的房子，於是不惜加槓桿去承擔超出自己支付能力範圍的房子。

對於中介而言，以往的中介只需要做中間人，收取一筆中介費便基本不再參與租房環節。現在的模式是，長租公寓、第三方消費貸公司都深度參與了進來。租客找第三方消費貸公司借房租；租客借的這筆錢被第三方消費貸公司一次性給長租公寓；長租公寓再每月或者每季度給房東支付房租款。本應該簡單明瞭的關係，卻因撬動槓桿，拉長了鏈條，風險自然急劇增加。

長租公寓運營公司則是這場槓桿遊戲的始作俑者。長租公寓運營公司，通過第三方消費貸公司獲得了租客一年甚至多年的房租，但只需每月給房東支付房租款，這就帶來了資金的沉澱。這部分資金長租公寓可以用來簽約新房源、擴張市場，甚至拿去炒股買理財。

更多的情況下，長租公寓為了快速搶佔市場，往往會選擇高價拿房，從而變相推高房租。同時，長租公寓還以各種優惠吸引租客，如此往復，資金鍊斷裂風險也被推高。

對金融產品的過分依賴，對高槓杆的過分熱衷，讓眾多長租公寓面臨爆倉危機，相關的監管文件也逐步出台。8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市税務局等部門，明確要求住房租賃企業“三不得”和“三嚴查”，其中包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源。另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。

8月27日，深圳互聯網金融協會發布《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，稱租金貸業務槓桿高、風險大。

9月30日，上海市住房和城鄉建設管理委、市房屋管理局等五部門發文，明確提出業務範圍無“住房租賃經營”者、未經上海市房屋行政管理部門備案者、未加入上海房地產經紀行業協會的代理經租企業不得開展租金貸，並同時要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人租金貸業務。

10月19日，浙江省出台了《關於促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》。要求從事住房房源委託出租業務的長租公寓企業不得自行開辦租金貸等金融業務。

一系列監管文件還須落實，長租公寓也將會迎來行業洗牌。其實，長租公寓本身並沒有錯，它的出現能更高效地對接房東和租客，降低信息的不對稱。同時，長租公寓的規模化、規範化管理，也有利於租客享受到更好的租住體驗。

槓桿本身只是一個工具，也沒有錯。但需要明確的是，企業藉助一定的槓桿進行擴張，是一把雙刃劍，如果玩不轉就是搬起石頭砸自己的腳。

目前的問題是，長租公寓連接了並不規範的租金貸、消費貸以及各方的違規操作，使得長租公寓涉及的各環節都撬動了很高的槓桿。長租公寓本身的回收週期長，需要專業運營團隊。如今長租公寓亂象叢生，各類資本快速湧入，行業的發展需要一波優勝劣汰的出清。接下來，我們可以期待的是，監管措施落地後，長租公寓最終能迴歸服務租户的本源。