北京樓市觀望情緒增加 將逐步迴歸理性

11月15日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發佈北京市前10月經濟運行情況。其中，在房地產建設和銷售方面，1-10月，全市商品房新開工面積1740.3萬平方米，同比降1.7%；其中商品房銷售面積461.4萬平方米，同比下降24%。在“金九銀十”黯然收場，多渠道房源供給，以及保障性住房投資在北京市固定資產投資領域中佔比居高不下的狀況中，市場觀望情緒逐漸增多，北京市今後的房地產市場將逐步迴歸理性。

金九銀十遇冷

今年北京樓市“金九銀十”成色不足已是不爭的事實，北京新房交易量在交易面積和成交套數都呈現出下行趨勢。據《每日經濟新聞》此前報道，今年國慶黃金週期間，北京新建住宅網籤235套，延續了2016年“9·30新政”以來的低迷態勢。

中指院數據顯示，10月北京新房交易面積34.9萬平方米，環比下降29%。根據安居客數據分析，10月北京新房成交3270套，環比下降34.6%。諸葛找房數據顯示，近期北京新房供應面積增速度遠大於銷售面積增速，銷供比從今年4月份開始逐月下跌。

就供應面積上講，6月以來北京新房供應面積速度加快，10月北京新房供應面積為117.94萬平方米，而冷清的交易量使得10月銷供比達到最低值0.43。

同時，政策方面的影響不可忽視。9月北京市發佈公積金新政之後，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，同時市場預期受此影響進一步回落，客户入市積極性下降。數據顯示，10月北京新增客源量和帶看量環比下滑1.3%，處於低位穩定。

在二手房方面，據媒體此前報道，10月北京二手房量價齊跌，溢價空間達到全年最高水平。北京市住建委的數據顯示，10月份北京二手住宅整體網籤量僅為8879套，是今年3月份以來的最低位，環比上月下降了42%，再次跌進單月成交萬套以內。

在成交量大幅下挫的同時，成交價格也明顯下降。中介機構的統計顯示，買房議價幅度不斷增大。根據北京麥田成交房源價格監測數據，10月份買方整體議價幅度(客户議價=成交價/最後一次報價-1)為-5.9%，較上個月下滑0.3個百分點，這樣的議價空間已經是2018年以來的最高水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，北京的新房和二手房交易持續低迷，跟全國市場的表現是一致的，由於市場的看空情緒增加，以及商業銀行貸款相關配套政策等方面的影響，交易狀況不樂觀符合預期。

實現多渠道房源供給

在經歷了夏季火熱的“漲價”後，北京市在對於房地產市場加大調控的同時，持續推進集體土地租賃住房、公租房等保障性住房開建和配租，以及共有產權房、限競房的入市，這對於增加多渠道房源供給，促進職住平衡及房價理性迴歸，無疑是濃墨重彩的一筆。

10月15日，北京市住建委發佈消息，由北京市燕順保障性住房投資有限公司持有運營5個公租房項目尚餘部分的剩餘84套房源房源，將面向順義區保障性住房輪候家庭，採取“快速配租”的方式進行配租。此次配租面向順義區保障性住房輪候家庭，是順義區首次啓用“快速配租”方式。

在共有產權房領域，據中原地產研究中心統計，目前北京年內已經開始申購的共有產權房項目合計多達28個，供應住宅套數多達31434套。而2017年全年供應僅5個項目，合計3752套住房。“北京樓市今年徹底進入供應井噴時代，共有產權房供應同比上漲幅度達到了738%。”中原地產首席分析師張大偉表示。

據瞭解，今年10月9日，北京嘉達置業有限公司開發建設的中國鐵建西山梧桐項目共有產權住房項目開放申購登記，銷售均價2.3萬元/平(含全裝修)，共有588套。當月15日，大興區住房城鄉建設委近日對外發布《大興區四季盛景園共有產權住房開始申購登記的公告》顯示，開放四季盛景園共有產權住房項目共2224套房的申購登記，全裝修均價2.9萬元/平方米。此後，位於朝陽區管莊和東壩的兩個共有產權房項目共2852套房11月13日開始申購。

業內人士分析稱，共有產權房的上市，除了對新房價值有很大的影響外，還對二手房市場起到調節，目前，北京二手市場中的老破小受衝擊較大，成交萎靡不振，脱手不易。雖説購買共有產權房需要一定的資格，但在北京嚴格的限購環境下，外地購買力不能進，共有產權房又分流了數量可觀的潛在購買力，對新房和二手房價的影響不可低估。

而對於限價房，據張大偉介紹，目前看，限價房合計大約3000億貨值，2018-2019年將出現限價房供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。從價格走勢看，2018年北京市場因為有大量的房源供應，各種調控政策也繼續嚴格執行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高温後，後續市場將逐漸進入供應加量週期。

據張大偉分析，北京市場過去2年土地供應高峯逐漸開始反應到住宅房源數量上，預計後續還將有大量上市。同時，限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套。

房地產投資回温

在房地產開發投資領域，記者發現，今年前三季度北京市房地產開發投資一直呈負增長態勢，但降幅卻一直在收窄。數據顯示，今年上半年、前三季度以及前10月房地產開發投資增速分別為—7.5%，—3%，1.5%。

“很明顯10月份北京市房地產開發投資領域出現了回温的態勢。”嚴躍進表示，這與全國的表現大相徑庭，國家整體是從高位運行在持續往下走，而北京市房地產開發投資卻是從低位開始反彈。國家統計局數據顯示，今年前10個月，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速持續回落；10月當月，該數據同比增長7.7%，為年內最低。而對比全國，北京市卻實現了年內的首個增長。

對於箇中緣由，據嚴躍進分析，過去開發投資受到一定的抑制導致此前的數據一直不是很樂觀，10月以來政府土地購置結構調整加快，加之樓市的利空出盡，促使不利因素經過消化調整後，房地產投資市場將朝着好的方向前進。

記者瞭解到，10月22日，北京國土資源局網站一口氣掛出了6宗擬出讓地塊。其中兩宗為共有產權房地塊，另外四宗為限競房地塊。兩宗共有產權地塊均位於順義，將提供共有產權房超過4000套。另外四宗“限競房”地塊分別位於豐台、昌平、房山和大興。值得注意的是，豐台區花鄉的白盆窯地塊去年曾作為共有產權房地塊出讓，但卻遭遇了流標，這次改為“限競房”出讓。

同時，今年以來，北京市加快推進保障性住房建設，全市保障性住房投資一直保持上揚的態勢。北京市統計局發佈的數據顯示，上半年全市保障性住房完成投資517.9億元，同比增長43.6%；1-3季度同比增長37.8%；前10月同比增40.7%。

此外，據瞭解，今年以來，北京市多區正加快規劃和建設集體土地租賃房，其中不少房源都面向周邊園區內的企業員工。10月以來，北京市已有豐台區成壽寺、石景山區古城、海淀東昇鄉、通州大稿村4個集體土地租賃住房項目實現開工，可提供房源約3800套；此外，還有一大批項目正辦理開工前手續，順義區首批4個項目也已完成立項。