香港樓市下行壓力增大背後：買房可“先住後付”

每經記者 袁恩澤 每經編輯 林菁晶

“我已經三個月沒有開新單了。”在九龍尖沙咀柯士甸道的Q房網九龍站旗艦店裏，一施姓高級客户經理告訴《每日經濟新聞》記者，最近這幾個月市場確實冷淡了不少，而造成無單可做的直接原因之一是香港於9月底時迎來了12年來的首次銀行加息。其間大量急於出手樓盤的業主，在政府一系列調控政策的影響下，不斷下調預期價格。

仲量聯行最新住宅市場展望指出，香港住宅市場正進入調整期，預計2019年底前住宅均價將下跌15%。

此外，豪宅虧本甩賣、太平山頂文輝道的地塊流拍、機構看空香港樓市等新聞頻繁見諸報端，讓市場預期進一步下降。

日前，《每日經濟新聞》記者走訪香港房地產中介和樓盤發現，市場悲觀情緒明顯，甚至有業主直接降價200萬港元的房屋單位也無人問津。市場不景氣下，開發商也是各出奇招，例如採用全部單位招標、免壓測高成數按揭等方式賣樓的屢見不鮮，甚至出現了“先住後付”的情況。

●開發商為賣房奇招盡出

作為樓市晴雨表的二手樓盤成交，香港的二手房市場在最近的幾個月中一直處於比較明顯的盤整階段。

“有一個客户的物業單位掛在我們這裏尋售，之前價格是2400多萬港元，現在已經調下了200萬港元，但還在我們這裏掛着。”上述施姓中介表示，客户是從事金融方面的工作，對預期看跌，所以急於出手。

此外，記者還了解到，自9月起，新界區有6個主打中小型單位的新盤開售，但隨着過去兩個月樓市氣氛轉向，過往熱賣的樓盤亦銷售慘淡。

根據仲量聯行的報告，香港中小型住宅價格自金融風暴後已上升2倍，並超越1997年高位63%，不過，前景不明朗已令中小型住宅價格，在連升27個月後於過去2個月下跌了1.4%。過去3個月，由於市場交易狀況不佳，每月的住宅成交套數已進一步減少至4188套，遠低於過往長期的每月8500套的平均水平。

面對樓市冷風直吹，地產商近期亦面對現實，不斷在挽回銷量。

在廣東道369號一家名為“香港置業”的中介門店，其房產代理告訴記者，如今開發商不得不將樓盤定價下調至貼近二手房價格，而每次加推時亦不作加價安排，明顯對市況評估較以前保守。“近期，接連有新盤將全數單位招標，最初為億京大埔海日灣I，10月時推出138個單位招標，而近日九建旗下油塘海傲灣亦作出同樣部署，第二輪134個單位全部招標。”

對此，有業內人士分析稱，以招標方式賣樓的好處是，賣方無需將底價公開，地產商會有更大主導權，即使減價出售亦對項目衝擊較小，倘若銷售不佳也不必向市場公開數據，可謂一舉多得。

還有開發商採用了“先住後付”方式以吸引購房者。

《每日經濟新聞》記者在走訪位於香港東部的將軍澳及康城時發現，現樓將軍澳MONTEREY推出長達1088日的長成交期付款，先住後付，其中10%樓價為“佔用費”，若買家提前付清餘額還可享受3%的樓價回贈。

值得注意的是，自今年6月香港一手房空置税公佈後，地產商除非願意交税，否則再無法“坐地喊價”。“面對這樣的賣樓環境，地產商急於清貨亦可以理解。”業內人士告訴記者，未來或會有更多已到現樓的新盤推出長成交期先住後付計劃，加快去貨速度。

●市場下行壓力大

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居全球主要發達地區城市房地產泡沫榜首，排在其後的有慕尼黑、多倫多、温哥華等城市。

瑞銀的報告還顯示，自2012年以來，香港房價持續以每年10%的速度增長，市場長期處於供不應求狀態，而監管部門調控房價的措施效果並不明顯。

隨着超低息環境的結束，房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地產市場面臨的壓力越來越大。

“現在，香港樓市確實有泡沫破滅的潛在徵兆，而且比較明顯。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝如是分析稱。

不過就目前來看，香港樓價只是出現了鬆動，並沒有大幅度下跌，即便如此，已經出現了投資客割肉離場案例。數據顯示，未來，香港美聯地產和中原地產在下降週期，或將裁員80%才能成功度過樓市寒冬。