樓市第三季度以來轉跌 市場預期發生逆轉

從筆者多地調研和考察情況看，大多數城市的房價從今年第三季度以來已經轉跌，市場預期已經發生了逆轉。

筆者試圖通過以下三種途徑來更準確反映當前的房地產市場運行趨勢：一是以二手房中介機構的成交數據來反映房地產市場的真實狀態；二是以土地市場的數據來反映房地產市場運行狀態，土地市場反映的是開發商對市場的預期，能準確反映市場的狀態；三是用上市公司公佈的數據來補充印證。

一是二手房成交數據從6月份開始放緩。

根據鏈家地產旗下的貝殼研究院監測的數據，重點關注的13個城市成交量從6月份開始下行趨勢，7月重點城市二手房成交量在6月基礎上繼續回落，8月份13城中僅成都成交環比小幅增加(成都成交的回升是在5月中旬調控導致的成交大幅下滑基礎上的小幅修復)，其餘12個城市的成交量均不同程度回落，其中有7個城市的成交降幅環比擴大。

在8月份成交量環比下降的城市中，深圳的降幅最大。從價格來看，重點城市的二手房均價以下跌為主。大連、杭州、西安、長沙等一季度熱度略高的城市均由漲轉跌，這也是重點城市市場全面下跌的標誌之一。

中介機構的一線工作人員對市場的動態感知往往比較敏鋭。貝殼研究院在第二季度末和三季度末進行了全國職業經紀人預期調研。從問卷調查結果看，三季度全國經紀人市場預期指數均值為-23.9，四季度進一步下降為-35.8。(預期指數值介於-100到100之間，預期值越為正則預期升温，反之則預期降温，越高説明升温預期越強，反之則越弱)。可見，第四季度的市場預期進一步下滑。

二是土地成交數據在第三季度開始下滑。

從市場傳導的邏輯看，房地產市場的銷售狀況決定了土地市場的成交狀況，因此，可以從土地市場的情況來準確反映房地產銷售市場狀況。將9月份的土地數據與8月份進行比較可以明顯看出市場預期的較大變化。

土地供應量方面，8月百城土地單月供應建築面積13,068.2萬平方米，同比上升2.8%；土地成交量方面，8月百城土地單月成交建築面積7,887.8萬平方米，同比下降13%，土地成交總價方面，8月百城土地單月成交總價2404.9億元，同比下降15.2%。

9月份百城土地單月供應建築面積10,402.6萬平方米，同比下降34.9%，環比8月份下降了20.4%；土地成交量方面，9月百城土地單月成交建築面積7,488.1萬平方米，同比下降30.7%，環比8月份下降5.1%；土地成交總價，9月份百城土地單月成交總價1,766.3億元，同比下降50.8%，環比8月份下降26.5%。

三是房地產開發類上市公司的10月份銷售數據下滑幅度較大。

房地產開發類企業，尤其是大型房企的樓盤分佈很廣，對市場的變化十分敏感。進入今年第三季度以後，恒大、碧桂園、萬科先後實施降價促銷行動，説明市場的運行狀況已經發生了較大變化。從數據看，在筆者統計的13個上市公司中，有8家公司的10月份銷售量比9月份出現下降，只有5家公司的銷售環比是上漲的。在銷售環比的公司中，典型代表是碧桂園和萬科，均是採取降價促銷手段實現的。

上述三種不同來源的數據互相印證，可以清楚看出第三季度的房地產市場運行狀況與今年上半年相比已經出現了明顯變化。