深圳擬出台新規

原標題：深圳擬出台新規：房企調價超出備案價15％應辦備案變更

深圳樓市的規矩要改了!深圳市規土委官微於23日晚發佈《深圳市房 地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》（以下簡稱《監管辦法》）。這個《監管辦法》監管的 範圍包括開發商銷售、中介機構及人員監管各領域。並明確列出房企與租賃企業嚴格禁止的各類違法經營行為。

在房地產價格管理方面，監管辦法規定，房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房，確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

深圳市規土委介紹，為進一步規範房地產開發經營、租賃、經紀和估價行為，維護房地產市場秩 序，促進房地產市場平穩健康發展，深圳市規劃國土委結合近年來房地產調控的新形勢以及發展住房 租賃市場的新要求，組織開展了《深圳市房地產市場監管辦法》的修訂工作。

《監管辦法》規定了房地產開發企業不得損害購房人權益的行為中增加了“限制、阻撓、拒 絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形；在房地產開發企業不得實施的價格違法行為中增 加“商品房銷售不予明碼標價，或在標價之外加價出售或收取未標明的費用；不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、髮卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，藉機抬高價格 ”兩種情形。

在租賃房屋管理方面，《監管辦法》還明確了住房的最小出租單位。規定出租住房應以間為最小 出租單位，人均租住建築面積不得低於6㎡，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建後出租，廚房 、衞生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間不得出租用於居住。

《監管辦法》還明確房屋租賃企業禁止實施的十種違法經營行為、明確房屋租賃企業禁止實施的 三種金融性行為、建立商業銀行對租賃資金的監管機制。並建立租賃資金監管制度，房屋租賃企業和 其他開展規模化住房租賃業務的個人應當在商業銀行開設資金監管賬户，由商業銀行對租金、保證金 、租賃貸款進行監管，為租賃當事人提供租賃資金安全保障。

對於佔據深圳租賃市場主體的歷史違建的出租問題，《監管辦法》中規定，按照《深圳市人民代 表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》的要求，歷史違建經房屋結構和消 防安全檢驗合格，並符合地質安全條件的，可以按規定辦理房屋租賃的相關手續。

修訂的主要內容

（一）完善房地產行業監管基本制度

為完善行業監管手段，提升監管水平，《徵求意見稿》從以下幾方面作了制度設計：第一，建立 安全生產責任制度，明確房地產開發企業、房屋租賃企業、經紀和估價機構應依法履行安全生產主體 責任，組織安全生產培訓，提高安全生產意識。第二，建立房地產行業年報制度。根據我市房地產行 業管理的改革措施，取消房地產行業年檢制度，建立房地產開發企業、房屋租賃企業、經紀和估價機 構的年報制度，並在各行業管理以及監督檢查的相關內容中將“年檢制度”修改為“年報制度”。第 三，完善房地產行業公共信用信息管理制度。根據《深圳市公共信用信息管理辦法》（深府297號令） 有關公共信用信息的管理的最新規定，將原辦法中有關誠信管理的內容進行統一修訂，明確規定，房 地產主管部門建立房地產行業公共信用信息管理制度，向社會公示房地產開發企業、房屋租賃企業、 經紀和估價機構及其從業人員的信用信息並推送給市公共信用機構，實行守信聯合激勵和失信聯合懲 戒。

（二）修訂完善房地產開發經營相關規定

一是優化項目開發手冊管理。進一步完善房地產開發項目手冊的信息化水平，明確房地產開發企業應 在房地產信息系統中建立項目開發手冊。

二是完善房地產銷售價格備案制度，改變過去由房地產開發企業到價格監管部門備案的做法，明確房 地產開發企業確定銷售價格並由房地產主管部門對外公示後，房地產主管部門可通過數據共享方式報 價格監管部門備案，簡化備案程序。

三是完善房地產預售許可管理。一方面，明確房地產產業化主管部門認定的房地產產業化項目有關工 程進度的預售條件，即應“完成地面以上三分之一層數”；另一方面，明確要求房地產開發企業應在 土地使用權出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預售許可。

四是完善房地產開發企業銷售商品房應對外公示的內容。一方面，增加公示的內容，即在原辦法要求 公示內容的基礎上，增加“不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾；深圳市房地產誠信公示系 統查詢方式；委託房地產經紀機構銷售的，應公示商品房銷售委託書以及受託房地產經紀機構的備案 證書；投訴方式和途徑；銷售住宅商品房的，應當公示商品住宅使用説明書和商品住宅質量保證書示 範文本”五項內容。此外，銷售精裝修商品房的，應公示裝修裝飾材料的名稱、品牌、價格、規格、 型號等信息；商品房可能受到工業、建築施工、交通等噪聲污染的，應公示銷售商品房的建築隔聲情 況、可能受到的噪聲污染情況以及採取的防治措施。另一方面，明確採取網絡銷售的，應當在網絡銷 售平台公示應在銷售場所公示的所有材料。

五是加強對房地產開發企業在房地產銷售活動中行為的監管。根據近年來我市房地產市場監管的實踐 經驗，以及《住房城鄉建設部關於進一步規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》 （建房[2016]223號）的有關要求，在房地產開發企業不得損害購房人權益的行為中增加“限制、阻撓 、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形；在房地產開發企業不得實施的價格違法行為 中增加“商品房銷售不予明碼標價，或在標價之外加價出售或收取未標明的費用；不符合商品房銷售 條件，以認購、預訂、排號、髮卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，藉機抬高 價格”兩種情形。

（三）增加房屋租賃的監管規定

按照國家發展住房租賃市場、完善住房租賃管理的要求，結合建設部正在起草的《住房租賃管理條例 》最新思路，《徵求意見稿》增加“房屋租賃”一章內容。主要包括以下幾個方面：

第一，建立實名租賃制度。房屋租賃活動中，當事人應當提供真實身份信息。出租人不得向不能提供 身份證件的自然人、不能提供營業執照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。

第二，加強租賃房屋管理。一是出租房屋應當有合法的來源證明，合法的來源證明包括不動產權證書 、房屋買賣合同等權屬證明材料。二是出租房屋應當符合建築、消防、地質災害、衞生等方面的安全 標準和要求，並具備供水、供電等必要的生活條件。三是未依法取得規定的來源證明材料、未經共有 人書面同意、經鑑定為危房不能使用、違規改變房屋使用功能、室內裝修不符合國家或地方標準的房 屋不得用於出租。四是明確住房的最小出租單位。結合國家發展住房租賃市場、實行規模化租賃的要 求，同時保障承租人的基本居住條件，修訂稿規定，出租住房應以間為最小出租單位，人均租住建築 面積不得低於6㎡，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建後出租，廚房、衞生間、陽台和地下儲 藏室等非居住空間不得出租用於居住。

第三，完善租賃合同備案制度。除明確房屋租賃合同備案的條件和程序外，進一步規定，房地產主管 部門應當建立完善房地產市場信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上籤訂和網上備案；經備案的住房 租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證，依法享受基本公共服務和便利。

第四，建立房屋租賃行業監管制度。一是建立房屋租賃企業備案制度。在本市從事房屋租賃經營業務 的企業以及出租或者轉租住房間數達到10間及以上的自然人，應當辦理工商登記並向房地產主管部門 辦理備案。已備案的房屋租賃企業和自然人的名稱、地址、服務內容等發生變化或者租賃經營業務終 止的，應辦理備案變更或註銷手續。二是加強對房屋租賃企業經營活動的監管，包括房屋租賃企業應 當在營業場所公示規定的材料、規範房屋租賃企業發佈租賃廣告、明確房屋租賃企業禁止實施的十種 違法經營行為、明確房屋租賃企業禁止實施的三種金融性行為、建立商業銀行對租賃資金的監管機制 。

第五，建立租賃資金監管制度。建立租賃資金監管制度，房屋租賃企業和其他開展規模化住房租賃業 務的個人應當在商業銀行開設資金監管賬户，由商業銀行對租金、保證金、租賃貸款進行監管，為租 賃當事人提供租賃資金安全保障。

第六，明確歷史違建的出租要求。按照《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違 法建築的處理決定》的要求，歷史違建經房屋結構和消防安全檢驗合格，並符合地質安全條件的，可 以按本章規定辦理房屋租賃的相關手續。

（四）修訂完善房地產經紀相關規定

為了適應房地產市場快速發展的新形勢，解決新問題，《徵求意見稿》對房地產經紀的相關規定進行 了優化調整：

第一，修訂完善房地產經紀機構管理。一是改變房地產經紀機構的分支機構備案方式，強化信息化管 理手段，由房地產經紀機構在房地產信息系統中將其設立的分支機構的地址、人員等信息進行備案， 但主管部門可對房地產經紀機構在房地產信息系統中備案的分支機構信息進行抽檢核查。二是完善房 地產經紀機構及其分支機構的備案變更規定。房地產經紀機構變更或者終止的，應當自變更或者終止 之日起30日內到主管部門辦理變更或者註銷手續；其分支機構變更的，應當自變更之日起10日內，由 房地產經紀機構在房地產信息系統中變更相關信息。三是完善房地產經紀機構行為的監管，在房地產 經紀機構不得實施的行為中增加“捏造發佈不實信息；泄露或者不當使用客户信息，謀取不正當利益 ；協助交易當事人提供虛假材料進行不動產登記”三種情形。

第二，修訂完善房地產經紀人員管理。結合國務院取消房地產經紀人資格管理以及房地產經紀管理的 實際，對房地產經紀人員管理規定進行修訂完善。一是取消“房地產經紀人”的有關規定，將“房地 產經紀人員”界定為“從事房地產經紀業務的從業人員”。二是將原辦法中有關“執業登記”或者“ 執業信息”的規定，分別修改為“實名登記”或者“從業信息”。三是完善房地產經紀人員行為的監 管，在房地產經紀人員不得實施的行為中增加“泄露或者不當使用客户信息，謀取不正當利益；協助 交易當事人提供虛假材料進行不動產登記；採取暴力、脅迫等不正當手段強迫當事人接受服務，或者 對當事人報復滋事”三種情形。

（五）修訂完善房地產（土地）估價相關規定

《徵求意見稿》進一步完善了房地產（土地）估價機構備案管理。結合當前房地產（土地）估價機構 備案管理的實踐，為加強備案管理，《徵求意見稿》將房地產（土地）估價機構及其分支機構備案的 時間要求由原來的“開展估價業務之日起30日內”修改為“自取得營業執照之日起30日內持”，並在 備案材料中增加房地產（土地）估價人員的身份證明、人事檔案託管證明材料。

（六）完善相關法律責任

《徵求意見稿》結合前述具體的修訂內容，主要增加網絡媒體發佈虛假房源的法律責任，房地產開發 企業、房屋租賃企業、經紀和估價機構未按規定提交年報或者漏報、瞞報、虛報年報數據的法律責任 ，以及租賃當事人違反房屋租賃管理規定的法律責任。其中，違反房屋租賃管理的法律責任主要包括 違法將不得出租房屋進行出租、違反最小出租單位進行出租、未按規定辦理租賃合同備案、房屋租賃 企業未備案實施租賃經營、房屋租賃企業未按規定公示相關信息、房屋租賃企業的違法租賃經營行為 等方面的法律責任。

【記者】李斌