賣了“娃娃房產”想反悔法院説“不”

越來越多的父母把房產登記在未成年子女的名下，俗稱“娃娃房產”。全額付款後，房屋住了好幾年，購房者張先生卻被賣家告知，他買的是“娃娃房產”。賣家以買賣無效為由拒絕過户。張先生氣憤不過，將賣家起訴至長沙市嶽麓區人民法院。法院會怎麼判呢？昨日，晚報幫幫團記者對案情進行了採訪。

出售女兒房產，臨過户卻反悔

2015年5月，張先生與彭某夫婦簽訂《購房協議》，約定彭某夫婦將登記在其女兒名下的位於嶽麓區某小區房屋以34萬餘元的價格出售給張先生。因房屋屬於拆遷安置房，彭某夫婦承諾，將來再協助張先生辦理產權過户。

合同簽訂時，彭某夫婦的女兒年僅5歲。合同簽訂後，張先生按照合同約定向彭某夫婦支付了全額購房款，房屋隨即交付使用。誰知，數年後，等到該房屋已滿足過户條件時，彭某夫婦卻不肯辦理過户，雙方為此產生了糾紛。

一方稱違約，一方稱無效

張先生起訴稱，彭某夫婦是因這幾年房屋價格上漲而拒絕過户，構成根本違約。

彭某夫婦則搬出了《中華人民共和國民法總則》第三十五條規定：“監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產”，因此雙方簽訂的協議無效。對此給張先生造成的損失，夫妻二人願意予以適當補償。

彭某夫婦的女兒附和道，《購房協議》未考慮她利益，應屬無效。

法院認定合同有效

經庭審詢問，當事人均稱涉案房屋已滿足過户條件。

法院審理認為，雖然《中華人民共和國民法總則》有上述規定，但該規定並非效力性強制性規定，並不影響《購房協議》的效力。且彭某夫婦出售其女兒名下房屋時的價格明顯高於拆遷補償價格。

根據其女兒年齡情況，其女兒對房產的經營與管理應當尚不具備判斷和獨立表達真實意願的能力。故涉案《購房協議》系雙方真實意思表示，合法有效。同時，《購房協議》簽訂後，張先生依約足額支付了購房款，全面履行了合同義務，且雙方在庭審中均認可房屋已具備辦理產權過户的條件，故判令彭某夫婦及其女兒協助張先生辦理過户手續。

彭某夫婦及其女兒不服一審判決，上訴至長沙市中級人民法院。二審駁回上訴，維持原判。

法官説法

賣後反悔有違誠信

“出售未成年子女名下房產，不是想賣就能賣，也不是不想賣就能反悔。”承辦法官劉羣説，根據《中華人民共和國民法總則》第二十條“不滿八週歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實施民事法律行為”之規定，《購房合同》簽訂時，彭某夫婦的女兒為無民事行為能力人，其父母以監護人的身份代其簽訂《購房合同》並不違反法律禁止性規定，且根據《中華人民共和國民法總則》第三十四條第三款“監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔法律責任”之規定，即便彭某夫婦代其女簽訂合同的行為損害了其女的利益，法律也僅規定由監護人來承擔相應責任，並非由此來否定合同效力並由合同相對人承擔責任。

此外，本案中彭某夫婦出售其女名下房屋時的價格明顯高於買入價格，且並非唯一住房，彭某夫婦以合同無效為由抗辯，有悖於維護誠信的市場交易秩序，應以認定合同有效為妥。