深圳房價漲跌不得超15%屬於誤讀 監管文件釋放信號

（原標題：深圳房價漲跌不得超過15%屬於誤讀 監管文件釋放信號）

11月25日，地產圈傳出一條重磅消息——有媒體報道稱“深圳房地產監管新規徵求意見：上漲或下跌不得超過15%！”

中國證券報（ID：xhszzb）記者發現，這份文件是深圳市規劃和國土資源委員會官網在11月23日掛出的《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》。

文件中對於15%的規定只有這樣一段話：

第二章第十三條稱：

房地產開發企業銷售商品房之前，應當合理確定銷售價格，由主管部門對外公佈，並通過數據共享報市場監管部門備案。

房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

市場監管部門應當會同相關部門制定並公佈房地產開發價格行為規則，引導、規範房地產開發企業依法自主定價。

漲跌不得超過15%屬於誤讀

中原地產首席分析師張大偉表示，

第一，該文件是徵求意見稿，目前處於徵求意見階段，最後形成的文件如何，還很難説。

第二，從徵求意見稿的行文來看，並沒有任何約束降價或者漲價的內容。意見稿説得很清楚，是如果變動幅度大於15%，需要備案變更。

第三，對於深圳這樣的城市來説，短期內15%的房價波動基本不可能，所謂不允許漲跌超過15%，實際上是對文件的誤讀。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，這並非是對價格的約束。徵求意見稿中明確指出，要引導、規範房地產開發企業依法自主定價。

中國證券報記者發現，作為一種規範市場定價的制度，深圳此舉並非首例。

東莞在2016年就曾發文要求：經價格備案後，商品住房實際成交價格高於備案價格，或者比備案價格下浮超過15%的，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法網籤；開發企業在價格備案後要求重新調整銷售價格的，應在上次備案兩個月後再申請辦理。

對比一下，東莞當時的政策是不是比深圳還要狠呢？

有深圳樓市觀察人士表示，之所以出現誤讀，是因為深圳最近的樓市變化引人關注，甚至傳聞不斷。

據中國證券報記者此前調查，深圳樓市出現幾大症狀：成交的多數降價了、囤房在手壓力山大、成交量價走低。

上述人士表示，樓市價格的漲與跌、成交量的大與小，都牽動着買賣雙方的敏感神經，因此誤讀甚至謠言有時候會乘虛而入，大家都應該警惕。

深圳《徵求意見稿》有哪些新內容

該文件發佈商品房市場的新規包括：

1、房地產開發項目申請預售前，項目資本金賬户餘額應當不低於項目資本金10%。

2、預售要符合：七層以下（含本數）的商品房項目已封頂；七層以上的商品房項目已完成地面以上三分之二層數，但經市房地產產業化主管部門認定的產業化項目已完成地面以上三分之一層數。

3、取得預售許可證後，房地產開發企業應當在10日內通過房地產信息系統一次性公佈全部預售商品房、預售時間、預售地點、預售方式及預售價格，並公開對外預售，不得以內部認購、內部認籌等方式進行非公開預售。

此外，這次《徵求意見稿》專門增設了“房屋租賃”一章，以此規範房屋租賃市場的監管行為。新規包含：

1、設定住房最小出租單位：出租住房的，應當以原始設計的卧室或者起居室為最小出租單位，且人均租住建築面積不得低於6平方米。禁止出租人、房屋租賃企業將原始設計的卧室或者起居室再次分割搭建後出租。

2、出台租金指導價：市房屋租賃主管部門應當根據租賃市場價格水平定期公佈房屋租賃指導租金。當事人可參照指導租金，在房屋租賃合同中約定租金數額。

深圳市規劃和國土資源委員會表示：自2015年《深圳經濟特區房屋租賃條例》廢止後，深圳房地產租賃市場監管面臨一些新的難題。房地產租賃市場作為房地產市場的重要組成部分，亟需優化監管方式、提高監管效能。為貫徹落實國家有關住房租賃市場發展政策，有必要結合當前住房租賃發展的新形勢，通過修訂《辦法》，完善深圳房地產租賃市場監管規範。

嚴躍進表示：一、從目前市場看，房價上漲壓力減輕，而下跌案例逐漸增加，降房價逐漸轉入到穩房價的導向上來。二、對價格加強備案管理，也是防範部分房企年底過多降價的做法，充分體現了對利空消息的管控，也是為了穩定市場預期。三、房企在年底定價需要更加謹慎，過多降價也有風險，需要適當關注近期政策內容，同時不過多渲染促銷等信號。