房地產市場整體退熱熱點城市房租穩中略降

日前，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室發佈的2018年11月份《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，經歷了2018年前7個月的快速上漲後，大數據住房租金指數監測顯示， 2018年8月份-10月份，重點城市住房租金（不含長租公寓，下同）水平有所回落。該報告同時顯示，10月份全國房地產市場整體退熱，一二三四線城市均穩中有降。報告認為，房地產市場的整體趨穩，對於防範宏觀系統性風險、加快房地產市場長效機制建設具有重要意義。

課題組的樣本數據顯示，10月份142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%，房價環比上漲的城市為58個，比6月份減少61個，佔樣本數的40.8%。其中，一線城市房價環比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點，廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌；準一線城市房價環比平均下跌1.415%，跌幅比上月進一步擴大1.25個百分點；二線城市房價環比下跌0.941%，跌幅比上月進一步擴大0.209個百分點；三四線城市房價環比下跌0.118%，過半三四線城市房價下跌，118個樣本城市中，房價環比上漲的城市僅為52個，上漲城市佔比44%。

同期，29樣本城市住房租金平均環比下跌1.29%。鄭州、青島、石家莊、煙台、杭州、天津、佛山、北京等24個城市租金漲速均有所回調，僅有中山、惠州、西安、珠海、廈門5城市環比上漲。

報告認為，中央抑制房價上漲的決心沒有發生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業放棄幻想轉變經營方式，同時將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。

住房資金面略有改善。2018年下半年特別是第四季度以來，隨着定向降準等穩健性貨幣政策的實施，市場利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現象也得到改善。部分開發企業資金鍊較為緊張，為了生存採取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下衝擊。

調控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。限購、限售的城市繼續增加，多個熱點三四線城市被住建部約談，調控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年，全國各地出台的房地產調控政策達數百次。

棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內迅速擴大住房需求及縮減供給的作用，對三四線乃至二線城市住房市場具有較強的剌激效應。

基於以上因素，報告綜合推測，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。

因此，報告提出五點建議：一是保持貨幣政策的穩健中性，不宜放水或大幅緊縮；二是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調控政策定力、穩定房價預期；三是建立完善住房租賃市場相關制度；四是加大政府對基本公共服務投入，多渠道擴大基本公共服務供給；五是加快推進住房供給側改革和長效機制建設。（本報記者 姜 楠）