一線城市“緊調控”再加碼北京剛需族持幣觀望

2018-11-27

本報記者宋興國北京報道

“我想至少到明年春節後再考慮‘上車’的事兒。”

30歲的劉文琛（化名）是北京一家信託公司的員工，此前看中了一套北五環內、總價在600萬左右的二手房作為婚房。但考慮再三，他還是選擇“再看看”。

近期，多家機構發佈了10月的一線城市銷售數據，四大一線城市新房、二手房成交量持續下滑，市場觀望情緒越發濃厚。

不過，21世紀經濟報道注意到，儘管成交乏力，但作為樓市風向標，四地樓市調控卻一直未見鬆動跡象。相反，在繼續給調控“打補丁”的同時，市場秩序的整頓力度也在不斷加大。多位受訪人士均表示，短期內，不存在調控放鬆可能。

市場成交乏力

劉文琛向21世紀經濟報道記者解釋原因稱，他所在的信託公司有大量的房企業務，近期行情讓他覺得目前房企尤其民營房企融資困難，這使新房在未來降價促銷可能性不斷加大，這可能會帶動市場整體波動，一位去他所在公司路演的地產板塊研究員告訴他，“（降價）20%也有可能”。

這讓劉文琛選擇了觀望。

21世紀經濟報道記者發現，這種觀望情緒被認為在目前的北京等一線城市“普遍存在”，也讓市場各方博弈進一步加深。

某中介機構在北京北三環某門店的店長告訴記者，在“金九銀十”成交不理想壓力下，部分二手房業主在11月開始主動降價，這使得部分正在觀望的購房者開始入市。11月24、25日的週末，他所在的中介機構在全北京網籤近百單，成交量回升明顯。

但從整體數據層面來看，一線城市的樓市成交依舊乏力。

北京市統計局發佈的最新數據顯示，今年1至10月，北京市商品房銷售面積為461.4萬平方米，同比下降24%，其中住宅銷售面積為347.9萬平方米，同比下降13.6%。

易居地產研究院日前發佈的報告顯示，10月上海新建商品住宅新增供給面積90.7萬平方米，環比增長33.1%；成交面積約53.6萬平方米，環比下降23.1%。

深圳方面，貝殼研究院的數據則顯示，10月樣本樓盤均價58429元每平方米，環比下降0.6%，同比上漲4.7%，漲幅有所收窄。二手房方面，深圳規土委數據顯示，深圳市10月二手房網籤4524套，環比下降17.6%。

不過，儘管樓市觀望情緒漸濃，成交持續下滑，但一線城市的土地市場目前還維持相對熱度。11月26日，北京市公開出讓13宗地塊，位於順義區和大興區等8個城區。最終，除順義區北小營鎮1宗共有產權房地塊流拍外，其餘12宗地塊全部成交，成交額達316.46億元。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，這是北京首次單日成交土地超過200億。儘管房地產企業資金壓力比前兩年明顯收緊，但11月26日北京土地市場的表現説明北京土地市場雖然降温，但依然有企業看好後市。

調控“打補丁”

11月末以來，作為樓市風向標的一線城市，樓市政策的推出和調整依然沒有停下腳步，政策在調控“打補丁”、樓市“管秩序”的邏輯依舊。

11月25日，深圳市規劃和國土資源委員會發布了《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》（下稱《徵求意見稿》）。該《徵求意見稿》明確指出，房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，深圳的文件並非如此前部分誤讀的“房價上漲或下跌不得超過15%”，這是強調價格變動大於15%的，需要備案變更，這更多是一種穩定市場預期的政策導向。

但21世紀經濟報道注意到，深圳此次的表述，與2016年10月在《關於進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的表述已有明顯區別。

該措施規定，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其户型申報均價不得明顯高於周邊同類同户型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格。同時，“擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其户型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格。”

此外，北京和廣州近期則出台了針對樓市細分領域的文件“補丁”。

11月21日，廣州市住建委與市國規委聯合起草的《關於對新增租賃住房有關管理工作的通知（徵求意見稿）》。

該通知指出，房地產開發企業、村集體可自主出租經營，也可與住房租賃企業等合作出租經營新增租賃住房。自持租賃住房，房地產開發企業應整體申請登記，不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地產開發企業發生破產、合併重組、股權轉讓等特殊情形的，自持租賃住房應整體轉讓，轉讓後繼續用於租賃，並按租賃合同保持原有租賃關係。利用集體建設用地建設的租賃住房，集體建設用地使用權人應整體申請登記，不得分割、分拆銷售、分拆轉讓及分拆抵押。

而北京則在持續對樓市“管秩序”加壓。11月23日，北京市住建委對外公開了互聯網房源信息執法檢查情況。其中，“房天下”網站因為對房源審核存在漏洞被約談整改，12家房地產經紀機構被查處。

北京市住建委相關負責人介紹，“房天下”網站對房源信息發佈主體的審核環節存在漏洞。而12家房地產經紀機構，則存在擅自發布虛假房源信息或虛假宣傳等問題，現要求主流互聯網平台下架這12家機構發佈的全部房源信息。

而張大偉則表示從11月26日北京土拍情況來看，房企拿地意願依然強烈，這種情況下，政策繼續執行嚴格依然是趨勢。“預計2019年樓市調控將依然執行當下的政策。什麼時候房地產企業資金全面真正收緊，才是調控可能有所變化的時間。”