“斷裂”的房地產業：一邊儲糧越冬一邊斷臂求生

2018-11-29

本報記者張敏北京報道

11月27日，華僑城發佈公告稱，擬經由北京產權交易所，掛牌出售西安市南關正街88號長安國際中心2號樓四座辦公大樓以及120個停車位，價值為人民幣6.7億元（相當於約7.61億港元）。

對於頻繁出售資產的華僑城來説，這種行為並不意外。但放眼整個市場，近期，類似出售資產的行為十分常見。

業內分析人士認為，這反映出房地產市場的一個側面：在市場下行期，部分企業正以收縮戰線、出售資產，乃至戰略轉型等方式求生。

另一些小型房企選擇“逆流而上”。這些企業藉助最近幾年的市場大勢，在今年衝擊最後的IPO機會。而在行業的頂端，大中型房企仍然是土地市場的活躍分子。藉助於地價低迷的契機，這些企業在今年頻繁出手，獲取大量土地，為下一步的發展積蓄力量。

告別博傻時代，曾經隨着市場變化共進或共退的房地產企業，正在加速“斷裂”。

“50強”分界線

今年10月以來，華僑城相繼掛牌出售位於成都、上海、海南、泰州等多個房地產項目股權，總價值上百億。

這些項目大多位於核心一二線城市，部分項目地段頗佳。對於自2015年就啓動轉型，並刻意淡化房地產商形象的華僑城來説，出售房地產項目的做法並不意外。

近期，房企出售項目股權的做法頻繁出現。9月28日，嘉凱城公告稱，擬轉讓房產項目資產包，涉及5家公司6個項目。貴為十強房企的華夏幸福，也在10月9日宣佈，以32億元將河北多宗項目的部分股權售予北京萬科。

易居克而瑞的統計顯示，2017全年房地產企業項目股權出售相關動態為387條，2018年1-10月以來房企累計項目股權出售動態就達到了473條。

該機構指出，融資環境持續收緊，償債高峯來臨雙重因素促使企業出售部分項目股權以盤活現金流。就房企個案來看，出售項目股權有各自不同的考量，如加速產業地產佈局（華夏幸福）、實現去地產化轉型（嘉凱城）、剝離不良資產、盈利等。

11月20日，海航地產宣佈，公司名稱由海航地產集團有限公司變更為海南海島臨空產業集團有限公司，同時啓用新的品牌名稱“海航臨空”。這一更名的背後，是海航從傳統地產向產業地產過渡的戰略轉型。

值得注意的是，在近期出售項目股權的房企中，除華夏幸福外，其餘均為中小型房企。華僑城雖屬央企背景，但房地產業務營收規模始終不高。2017年，公司房地產業務實現營業收入233.59億元，在國內房企中排名50名開外。

事實上，“50強”已經成為房企融資中的一道關鍵門檻。某信託機構相關負責人近日向21世紀經濟報道記者表示，該機構的主要客户就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務指標再健康，也不予考慮。

據瞭解，很多銀行早就實施同樣的原則。

相比“斷臂求生”，另一些房企就沒那麼幸運了。近期，江蘇、河北、雲南等地都有當地房企申請破產的案例，其中不乏資產規模在數百億的企業。

本月，深陷債務漩渦的中弘股份正式進入退市程序，成為A股首家因股價連續低於面值（1元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的債務違約金額超過50億元，公司資產被凍結，實際控制人王永紅被列為失信被執行人。

最後的IPO機會？

同樣是小型房企，也一些企業正抓住機會“向上走”。近期的“赴港上市潮”是最主要的表現。

據不完全統計，2018年初至今，已經有超過10家與房地產行業相關的內資公司赴港上市，IPO數量創下近年來的新高。其中既有傳統房地產企業，也有分拆出來的企業公司。

11月26日，佳兆業物業正式掛牌，繼碧桂園、雅居樂、新城集團後，佳兆業成為今年第四家分拆物業板塊赴港上市的房企。傳統房企方面，僅10月以來，就有大發、美的、恆達三家企業登陸港股，萬創國際也已向港交所提交了招股書。

在這波上市熱潮中，一些規模不大的區域性房企也趁機“登船”。比如，萬創國際是一家總部位於安徽省淮南市的開發商，主要專注於住宅物業。目前，該公司業務範圍最主要為淮南市和六安市。過去幾年，萬創國際的營收規模不足8億元，淨利潤不足億元，雖然今年剛剛破億，但在房地產業仍顯微不足道。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，房企扎堆赴港上市，固然有A股審核嚴格，港股條件相對寬鬆的原因。同時也要看到的是，過去幾年房地產市場升温，對企業上市起到了一定的助推作用。

根據美的置業的招股書披露，公司2015年合約銷售額為111億元，2016年206億元，2017年507億元，2018年1-8月銷售金額全口徑已達560億元，超出去年全年的銷售額。這種增長勢頭必然深得資本市場認可。

北京某房企人士向21世紀經濟報道表示，隨着房地產市場進入下行週期，未來小型房企的業績很難有連續增長的情況。因此，近期是房企最後的上市機會，如果不能抓住，不僅業績很難增長，登陸資本市場的機會更加渺茫。

相比之下，既無生存之困、又無業績之憂的大中型房企，正藉助這一時機攻城略地，謀求長遠發展。

易居克而瑞的數據顯示，今年以來，大中型房企普遍積極拿地備貨。1-10月，銷售TOP10房企新增拿地貨值佔百強房企52%，其中TOP3企業碧桂園、恒大、萬科三家的新增土儲就佔到百強的四分之一，規模效應得到充分體現。

雖然中梁、中駿、藍光、濱江等中型房企拿地規模攀升，大有加速趕超之意。但總體來看，分化的趨勢愈演愈烈。克而瑞表示，前10月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.42，相比2017年0.6差距頗大。其中TOP30以後房企下降力度更大，且顯著低於行業平均。

前述房企人士表示，在市場下行期，房地產業的集中度正加速提高，小型房企已基本失去了規模趕超的機會，只能往“小而美”的方向發展。即使是50強房企，也有可能因為戰略的失策而掉隊。大型房企“強者恆強”的局面則逐漸確立。