“兩極分化”的燕郊樓市： 商品房涼了 公寓樓火了

剛過了立冬時節，北京迎來明顯降温天氣。距離北京以東30公里的燕郊鎮，也同北京一道進入寒冬。

燕郊，隸屬於河北省三河市西市區，地處河北、北京邊界的一個三角地帶。西部與北京市通州區潞城鎮、西集鎮、宋莊鎮隔潮白河相望。受地緣因素的影響，燕郊接納了不少北漂外溢的剛需人羣，成為他們首次置業起點。同時，也因為早期購房政策相對寬鬆，吸引了不少投資客。

地理位置加上大量居住人口在京工作的原因，燕郊樓市也一向被視為是北京樓市的晴雨表。離去年嚴限購政策落地已一年有餘，不斷有消息傳出，自去年3月以來，燕郊也受到廊坊地區多輪調控影響。與2017年房價最高時相比，2018年的燕郊房價幾近腰斬。如今，在環京樓市大蕭條的背景下，曾經房價漲勢兇猛的“領頭羊”燕郊，也成為這一輪樓市的領跌者。

燕郊的樓市是否真的進入冬季？證券時報記者多次深入燕郊實地探訪，觸摸樓市温度，奉上數字背後燕郊樓市的湧動實況。

燕郊商品房10月

成交價同比下降24%

近十年以來，作為環京樓市的代表，燕郊承接了不少北京的外溢需求。隨着北京房價的飛漲，燕郊樓市的發展也突飛猛進，在2016年底到2017年初的短短半年內，甚至創下了每平方米房價破3萬元奔4萬元的輝煌“戰績”。

燕郊也隨之從一個5萬人的經濟落後的農業小鎮發展到了一百多萬人的“環京第一城”。如今的燕郊，常住人口近百萬，三河市每年20億的財政收入有一半多來自燕郊。經過十多年的建設，目前的燕郊處處被高樓填充着。

2017年3月21日，河北廊坊出台政策，按照廊坊市房管局等多部門聯合出台的《關於進一步加強房地產市場調控的意見》，此次實行住房限購的區域為廊坊市主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。按照規定，非本地户籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。

2017年6月2日，廊坊市進一步加碼調控措施，再度出台《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，指出非當地户籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納税證明的，限購1套住房。

受政策影響，這一輪調控讓燕郊不少二手房小區房價近乎腰斬。

11月18日，記者從北京國貿大北窯南站坐814路公交車到達燕郊，大概用時40分鐘左右。這是北京郊區很多地方難以實現的。這或許就是不少在京工作者在燕郊買房的原因，也是其商品房價格比北京很多郊區的房子還貴的原因。

從京哈線進入燕郊，過了地標彩虹橋之後進入京榆大街，這裏曾經是聞名遐邇的“賣房一條街”。

早幾年前記者路過這條街，收到的樓盤傳單能塞滿一書包。賣房的吆喝聲不絕於耳。記者此次探訪街頭不再隨處可見樓房“站街促銷員”，停留了2個小時左右，只收到了3張樓市傳單，其中兩張是雄安新區的看房傳單，另一張是燕郊商業廣場的傳單。

根據北京中原的統計，截至10月底，今年廊坊（市區+燕郊）商品住宅成交5639套，成交面積58.2萬㎡，連續兩年下降，環比2017年下降69%；成交均價為1.39萬元/㎡，連續四年上漲，環比上漲31%。今年廊坊（市區+燕郊）商品住宅累計供應5099套，供應面積53.22萬㎡，連續四年下降，環比2017年下降35%。

記者走訪燕郊二手住宅瞭解到，在燕郊房市頗具代表性的悦榕灣、潮白人家、夏威夷南岸、理想城、上上城等樓盤密集的小區，房價降至每平米1.6萬元到2.2萬元不等。這樣的價格與去年3月份最高峯時期的成交價幾近腰斬。

根據北京中原市場研究部的統計，截至10月底，燕郊的成交均價為1.65萬元/㎡，10月，燕郊商品住宅成交145套，成交面積1.23萬㎡，連續兩個月下降，10月環比下降14%，同比下降19%。燕郊商品住宅成交價格連續三個月上漲後首次下降，為1.6萬元/㎡，環比下跌8%，同比下降24%。燕郊商品住宅成交金額為1.98億元，環比下降22%，同比下降39%。

從數據來看，燕郊的樓市確實“涼涼”了。但記者調查發現，降温的背後出現了“兩極分化”，政策限購下70年產權的商品房量價齊跌，而不受政策影響的公寓樓卻逆勢突圍，備受追捧。

二手房帶看量降七成

好户型住宅加長售期

燕郊的二手房市場體量相對較大，經過十幾年的建設，新建住宅已經很少，大部分業主已經有房本可以再上市。近一年燕郊樓價確實出現比較明顯的降幅。

記者走訪的燕郊多位中介人員也證實，燕郊樓市與去年嚴控之前進入明顯的調整階段，想入手的購房者沒有購房資格摩拳擦掌而不得，而一些着急用錢的業主開始主動降價售房，甚至不惜低於購房價出售。

11月24日，在燕順路上一家大型中介興達置業，樓頂上懸掛着單字有一扇窗户大小的紅字招牌，但鮮有購房者進門諮詢，顯得闊氣的門面十分落寞。

記者看到門口的樓盤推介展板上原先的價格都被黑色的馬克筆劃掉，在旁邊標註了降價的箭頭，寫上了新的價格，降價幅度少則七八萬，多則一二十萬。

“雖然燕郊樓市近一年來已經降低不少，但前來諮詢的客户並不多。”興達置業的銷售人員李女士承認現在房產中介的門庭冷落，但隨即她勸告記者如果具備購房資格就要馬上入手。

“您看這家全南向户型，單價22000元/平米左右，83平米毛坯，180多萬就能拿下了。我們現在就能去看房。”不容記者多説，李女士已幫記者選好了一套她認為性價比很高的二手房。“現在買二手房均價在1.8萬左右，滿兩年還能免增值税，比買一手房合適。二手房你看哪套就買的哪套，期房你就只能看個規劃，看不到自己的房子。我要帶你去看的這個小區，去年最高的時候二手房都漲到4萬了。所以現在買就是撿漏的好時候。”

這是一套悦榕灣的高層住宅。一進小區置身二十多層密集的樓羣中，天際線被切割成井口一般，略感壓抑。相對高端的小區定位做了人車分流的設計，小區人流不多，樓間被綠化填滿。李女士強推的這間毛坯房，透過客廳的落地窗能看到附近的潮白河。

據李女士介紹，房主購買這套房時的單價也就2萬出頭，因為是開盤沒多久的樓盤，目前還沒有拿到房本，現在幾乎是折價出售。

“以前帶客户看房，一天都撈不着喝口水，現在少了至少有七成。不過不這樣房價也不可能這麼低不是？”李女士告訴記者，這還是中介重點推介的情況下。但即便帶看少也有成交相對快的，主要是已有燕郊本地户口，換房或者買第二套。

中介關張改成拉麪店

售房者主動降價幾十萬

與購房者一道減少的還有二手房中介。

興達置業的李女士因為是燕郊本地人，所以算得上資深燕郊中介從業人員，也是一小部分還在堅守的銷售人員。據她告訴記者，店裏很多外地的銷售人員都已經離開燕郊市場。這一説法解釋了記者在門店看到的景象，週末，原本是二手房中介最忙碌的日子，店裏卻鮮有客户光顧，辦公座位三分之一都沒坐滿。李女士告訴記者，大中介相對好點，許多小中介已經支撐不下去關門閉户了。

記者走訪了燕郊多個大型小區，周邊二手中介關張的情況非常普遍。

夏威夷南岸是燕郊距離北京最近的小區之一，近百棟樓羣也是二手中介經營的重點小區之一。在南門門口就聚集着興越房產、夏威夷二手房等多家二手房中介。

11月18日，記者看到，興越房產一樓的兩個門面，一個關張，另一個改成了“中國蘭州牛肉拉麪”店。經營自家二手房的夏威夷二手房門店也未能倖免，將一半的門面轉租開起了“德奈福健康洗衣”店。

此時一位夏威夷南岸的業主田女士進店，要掛牌出售自己的房子。該業主住房位於XX號樓2單元，88平米，“三陽開泰”的户型，心理預期賣200萬。

“最高170萬，200萬壓根兒沒人看，你想賣高了沒用。”銷售張女士打斷了田女士的講話，為了表明自己説的沒錯，把電腦屏幕推到田女士面前，讓她看數據庫裏其他在售樓房的情況。

“現在這市場，我建議你掛165萬比較合適。正在賣的XX號樓X單元和你相同户型的房子，年初掛的200萬沒人瞅，房主主動降到165萬。我們集中給推也有一些帶看，但還沒賣出去。”張女士建議田女士不要對售房價格有太高預期，“去年初還能賣到單價3.8萬。2017年5月份限購政策，到現在還沒有鬆動跡象，房價一直在跌，而且到年底了估計還要跌一點。”

“這跟您的户型一樣，這家中間户帶飄窗，賣163萬，5月份掛的現在還沒賣出去。”銷售張女士一邊調出了多個與田女士相似户型的在售樓房，一邊説，“現在房子能不能賣出去不光要看價格，高於市場價肯定沒戲。還得看你的樓層，你家XX號樓正好在小區裏面户型還行。你這還有幾十萬的尾款。這就還得看客户的情況，如果客户着急買，你這有尾款的房子也不好賣。”

“明年市場估計還得低谷，這政策剛收緊不可能一下就放開了。”張女士不忘勸導田女士降低預期。

公寓樓火爆

土豪一次買三層

二手房不景氣，新房也好不到哪去。記者通過多種途徑獲悉，燕郊近期幾乎沒有商品房新盤開盤，但新開盤的公寓樓卻意外火爆。

“我們代理的二手房一手房都有，但是新房只有公寓。現在燕郊沒有新盤在開盤，港中旅近期開盤，但日期和價格都還沒確定。”興達置業的王先生告訴記者。“燕郊沒有開盤的70年的住宅，有40年的公寓。你如果沒有資格，只能買公寓。如果有資格就買住宅，漲得高出售也好賣。”

王先生説的公寓，目前燕郊在售的新盤只有首爾甜城方立方一家。

11月24日，記者來到潮白大街邊上的首爾甜城方立方售樓接待中心，門前的停車場已滿，只能在門前的大路兩旁見縫插針臨時停車。停車場裏的車牌顯示有來自北京、江蘇、安徽、河北等地。

進入接待中心的大門，近百平米的面積站滿了熙熙攘攘的人羣。大門對面牆上的樓盤位置地圖前，以及接待中心正中間的沙盤周圍，圍滿了仔細聽銷售講解的客户。這與有名的“燕郊樓市一條街”的淒涼，隨處可見關張的房產中介，形成了鮮明的對比。

一位銷售人員帶記者看房，他講解的聲音嘶啞疲憊。“痛並快樂着，我今天上班到現在還沒來得及吃飯。”銷售人員告訴記者，“這個盤確實非常火爆，你在大廳也看到了。今天正好又是週末，人更多。”

記者在沙盤上看到，北京延伸至燕郊的一條地鐵，在燕郊有一站燕順路站，距離該樓盤一公里左右。

據銷售人員介紹，現在開盤的公寓，主要是三四十平的LOFT户型，也有七八十平的平層。目前LOFT户型銷售最火爆，40多平的户型已經基本售罄。

“首付7萬起，33~88㎡多變空間，低總價不限購不限貸。首付分期2~3年沒有利息。如果是在北京工作的年輕人，這可能就是你紮根北京的最後機會了。”銷售人員告訴記者，首付分期是由開發商墊付，減輕年輕人的購房負擔。

銷售人員帶記者上到二樓看了LOFT户型的樣板間，進門就是樓梯的樣板間裏站滿了正在看房的購房者，想要移動需側身讓過。

記者看到銷售人員iPad銷售系統裏，大部分是標紅的已售房。能挑選的餘地並不大，目前還有少量在售的户型。比如D1-1-2015户型，是一套面積33.15平米的LOFT，與動輒幾百上千萬的房價相比，這套公寓的總價只需75萬左右。雖然總價相對較低，但單價近2.3萬，比70年產權的商品房貴。

“位置好，總價低，首付更低還能分期，不受限購資質限制，幾乎沒有競品，你説我們能不火爆，單價能不高嗎？”銷售人員告訴記者，前來購房的人多數是在北京工作，前兩天有人一下買了三層，邊説邊劃拉着銷售系統告訴記者是哪三層。

或許是客户多的原因，銷售向記者講解完，並不多勸買，也沒有引導記者下定金，接着又給下一家去做講解。無形中給人一種感覺，樓市降温的數據並沒有反映出燕郊樓市不缺購房需求。（記者 易永英）