中國經濟時評：房地產調控出現鬆動？想當然罷了

《中國經濟週刊》特約評論員 葛豐

據媒體報道，近期多個一二線城市的部分銀行，房貸利率出現下調，放款的速度也普遍加快。

不可否認，雖然本輪房地產調控力度之大前所未有，但是基於長期形成的慣性思維，市場對於房地產調控的持續性向來不無觀望情緒。這種觀望情緒最明顯的體現，就在於但凡政策或市場趨勢稍有向着所謂“利好”方向的鬆動，就會勾連出一個似乎永不消沉的疑問：房地產調控是否又要出現鬆動？

那麼，部分城市房貸利率有所下調，是否意味着房地產調控將出現鬆動呢？答案顯然是否定的，依據在於：

首先，單從房貸政策本身來看，且不説報道中所列舉的部分城市放諸全國範圍來看，只是特例，而且更重要的是，統計數據顯示，10月份全國首套房貸款平均利率再創年內新高，迄今已保持連續22個月上漲。因此，這説明即使近期部分地區房貸利率有所下調，那也只是一種連續衝高後的回調。這種在前期高點基礎上的回調，不足以改變房貸利率高位運行的基本狀況，加之，當下不具備下調基準利率的宏觀環境，因此，這種回調的空間也是非常有限的。

其次，再從房貸利率出現鬆動的原因來看，不排除背後確有貨幣政策微調的推動(例如，今年以來已連續4次降準)，而從中國房地產市場以往運行軌跡來看，房貸的數量與可獲得性，是比價格(利率)重要得多的影響因素。

但是以往多次出現的房貸量、價之間的聯動，在目前一系列新情況制約下很難再次出現。這些新的情況主要集中在：其一，本輪貨幣政策微調帶有較強定向性，貨幣“溢出”的渠道受阻；其二，更關鍵的是，房貸餘額的連年高增長，已經使其大幅逼近繼續增長的極限，如居民部門的債務槓桿已經達到GDP的50%左右，儲蓄存款的佔比則已降至12%左右……而這一涉及基本面變化的新情況，表明除非未來房貸發放標準低到不可想象的地步，否則即使資金面再次呈現整體寬鬆(相對而言)，房貸增量也很難如以往那樣大幅增長。

最後，跳出房貸來看，市場之所以會對包括房貸利率下調在內的任何風吹草動呈高度敏感狀態，無非是因為房地產業在中國經濟中的支柱作用顯而易見，而且這種作用在經濟增速下行階段更為凸顯。

但這種老調重彈不過是一種想當然，其昧於形勢變化體現在：其一，對高質量增長階段的堅決轉進，意味着中國對經濟增速下行的容忍度大大提升；其二，房價長時期過快增長，導致其負外部性已經累積到得不償失的臨界點；其三，實踐表明，房地產調控與發揮房地產業在中國經濟中的恰當作用並不必然矛盾，這一點，在房地產調控水平不斷提升的背景下(如本輪房地產調控疊加去庫存措施與多元住房體系建設，使得迄今為止地產投資仍表現出很強的信心與韌勁)，只會表現得越來越明顯。那些認為調控與房地產業只能二選一的觀點，在事實面前將不證自偽。