年底北京樓市探尋“平衡點” 剛需可選擇餘地加大

12月，2018年的樓市步入收官階段，隨着限競房項目的陸續推進，市場供應不斷加大，剛需購房者可選擇的餘地加大。房價在經歷了一輪降温後，正處於平穩階段，可以説，無論是市場方面還是政策方面，近期北京樓市都保持在了一個平衡點上，未見明顯波動。

供應增多 剛需進場

自“限房價競地價”的土地出讓方式問世之後，北京已出讓的限競房地塊達到80宗之多，限競房的規劃總建面為650萬平方米。

下半年以來，北京進入了“限競房時代”。數據顯示，截至目前，北京已有32個限競房項目上市，供應面積218萬平方米，套數18686套，佔到同期商品住宅市場供應量的65%。

值得一提的是，由於大部分限競房地塊都要遵循“90/70”政策，即90平方米以下的户型，要佔到總建築面積的70%，因此，目前供應的限競房房源，有相當一大部分是90平方米以下的剛需户型。數據顯示，2018年的10個多月時間裏，剛需户型供應高達15733套，比過去兩年的總和高出近2000套。從市場比例看，小户型佔比達47.1%，刷新歷史紀錄。

對於剛需來説，可選擇的餘地明顯加大。此外，當前限競房的價格水平，基本是在同區域商品房價格的7成至8成。

業內人士指出，儘管樓市入冬，投資型需求受到嚴厲壓制，而自住型需求還將會陸續入市，有潛力的區域及產品銷售情況依然不錯。

年末衝關 成交發力

成交量方面，北京新房市場成交刷新今年新紀錄。根據北京中原的統計數據，11月北京新建住宅市場（剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、別墅）各區總成交額224.45億元，環比10月上漲22%，同比去年同期增長44%。成交面積41.98萬平方米。成交均價53466元/平方米，環比10月價格相對平穩。總成交2908套房，環比增加235套，套均價772萬元/套，環比10月上漲84萬元/套。

其中，景粼原著、瑞悦府限競房、泰禾北京院子二期限競房、華潤橡樹灣、北京城建世華龍樾、遠洋天著春秋、卓越萬科翡翠山曉限競房、亦莊金茂府、中海墅北京世家、和悦華錦限競房、北科建泰禾麗春湖院子、京投發展公園悦府、觀承別墅等19個樓盤成交額突破3億元大關，環比10月增加4個，其中包括5個限競房樓盤。海淀區的華潤橡樹灣以9.76億元的總成交額，成為11月北京新房市場的月度銷冠。這些熱銷項目主要集中在朝陽、海淀、豐台、石景山等區域。

根據統計數據，11月大興區蟬聯北京新房成交市場第一把交椅，以31.96億元的總成交額，問鼎月度新房排行榜冠軍，成交均價55212元/平方米，成交426套，成交套數第一，成為11月北京新房成交市場的雙料冠軍，套均價750萬元/套。亦莊金茂府、中海墅北京世家、和悦華錦限競房等項目貢獻了大量貨值。豐台、朝陽分列第二、第三位。昌平區共有30個樓盤有成交記錄，成交樓盤最多。

統計表明，11月北京新房市場中高端住宅成交明顯上漲，總價2000萬元以上房屋成交203套，環比10月增加201套。總價1000萬元以上房屋成交722套，佔比25%，環比10月上揚7成。11月北京4-5環之間新房最新報價80405元/平方米，環比10月上漲近4000元/平方米。

政策平穩 利率未波動

10月以來，我國多個一二線熱點城市部分銀行房貸利率上浮幅度出現一定回調。在北京，個別銀行下調了房貸利率。比如民生銀行將首套房貸利率由上浮20%下調至上浮15%。不過，工農中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。

業內人士指出，民生銀行的首套房貸利率原本就高於市場上普遍執行的首套房貸利率，因此具備下調空間。而從目前來看，並沒有其他銀行跟進，也就是説，市場上的房貸利率水平依然保持穩定。下調房貸利率目前來看只是個案，而非主流。

可以看出，11月以來，無論是信貸政策、土地政策還是限購政策，市場上並沒有出台進一步收緊的調控政策，同時，也沒有放鬆回調的跡象。目前，樓市低温運行已經持續了一段時間，有市場聲音認為，樓市調控政策或已見底。

今年年底或者明年年初的樓市或將保持在穩中有降的水平，尤其是在年底這一段時間，開發商在年度業績壓力下，甚至有加快降價步伐的可能。

本報記者 陳靜思