專家建議:按全國人均住宅面積確定房地產税免徵額

（原標題：專家建議按全國人均住宅面積來確定房地產税免徵額）

經濟日報-中國經濟網北京12月10日訊 圍繞備受關注的房地產税，未來將如何徵收是關注焦點之一。中國財政科學研究院公共收入研究中心主任張學誕在接受經濟日報-中國經濟網記者採訪時建議,國家統一制定人均免税面積的幅度範圍為40平方米－60平方米，再由地方根據實際情況確定具體人均免税面積。同時，地方有權限根據各地實際情況確定各個具體區域的住宅人均面積平均評估價格，最終確定出對居民家庭的房地產税免徵額。

從我國現實看，保障居民的基本住房需求是順利開徵房地產税的前提條件。為了推進房地產税的實施，較為一致的觀點認為應對個人和家庭的基本住房需求給予免税。按此要求，就存在着對個人住房的免徵額設計問題。

張學誕表示，房地產税免徵額的設計存在一定的難點，主要涉及免徵額是按照住房套數或住房面積，還是按房產評估值的一定比例進行設計。從目前情況看，由於不同住房的面積不同，且不同類型和區域的房地產的價值差別過大，按套數給予一套或多套住房免徵顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免徵額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標準的確定問題。人均扣除面積標準是全國統一，還是規定上限由地方具體確定；家庭是按照3口之家計算（國家放開二孩政策後，以後的家庭是否以4口之家為標準），還是按照實際人口數量計算。或者，對每套住房的評估價值給予一定比例的扣除。此外，對於個人擁有的在不同城市的住房，是每個地區的住房都能夠享受免徵額，還是隻能選擇在一個城市的住房享受免徵額。這些問題都需要在具體制度上加以解決。

“從目前情況看，由於不同住房的面積不同，且不同類型和區域的房地產的價值差別過大，按套數給予一套或多套住房免徵顯然不合理。而按照房地產評估值的一定比例給予免徵，又難以考慮居民家庭人口的狀況問題。”張學誕認為，允許家庭成員合併扣除免税面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來確定人均免税面積，並結合不同地區房地產的平均評估價值來確定免徵額較為合理。

張學誕認為，按照人均免税面積來確定免徵額，關鍵是如何選擇人均免税面積標準。目前來看，人均免税面積標準有幾個可參考的依據。

第一，全國人均住房面積。根據統計，2016年全國城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。以此為依據，可考慮對城鎮居民人均免税面積設為40平方米（如果未來對農村居民住宅徵收房地產税，其人均免税面積應超過城鎮居民）。

第二，上海市和重慶市房產税試點改革的做法，根據《上海市開展對部分個人住房徵收房產税試點的暫行辦法》規定，人均免税面積（住房建築面積）為60平方米。而根據重慶市《房產税改革試點暫行辦法》規定，扣除免税面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應税住房扣除免税面積。納税人在該辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免税面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免税面積為100平方米。納税人家庭擁有多套新購應税住房的，按時間順序對先購的應税住房計算扣除免税面積。在重慶市同時無户籍、無企業、無工作的個人的應税住房均不扣除免税面積。總體上看，假設家庭為3口之家，上海和重慶兩地的房產税試點改革中的人均免税面積範圍為33.3平方米－60平方米。

張學誕總結説，考慮到不同地區的人均住房面積上的差別，由全國統一制定人均免税面積不符合各地因地制宜的要求。應以具體地區的家庭社會平均基本住房需求和社會平均評估價值為標準，計算確定出具體地區的家庭住房免徵額。這樣，在保障基本住房需求的同時，納税人擁有住房越多，納税越多，總體上保證徵税的公平性。