2018年房地產商十大“熱詞”

2018年轉瞬即逝，回首中國樓市，從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜，可謂跌宕起伏，風起雲湧。

這一年，多地密集出台調控政策，樓市經歷了史上最嚴調控；這一年，地產商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩度過樓市“寒冬”；也是這一年，房租飛漲，長租公寓快速擴張，租賃市場成為房地產市場的又一主角。

調控潮、赴港上市潮、更名潮、離職潮、搶人大戰等種種行業現象，構成了2018年樓市一幅幅獨特的畫卷。

臨近年尾，《國際金融報》通過對今年房地產行業的大事件進行梳理，總結出十大“熱頻詞彙”，以回顧2018年這個註定會被地產業內人士銘記的一年。

1 史上最嚴調控

2018年以來，樓市調控政策頻出。調控的思路十分明確，即圍繞“房住不炒”定位，堅持調控不放鬆。

5月19日，住建部發文重申調控目標為穩市場，文件的核心是落實問責機制，促使地方政府完成住房和用地的結構調整，鞏固和加強前期的調控效果。

6月26日，住建部、公安部等七部聯合發文，在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，為期半年。本次專項行動整治重點為：投機炒房行為、房地產“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告等四個方面。

7月31日，中共中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

隨後，河南鄭州、重慶、陝西西安、湖南長沙等地分別出台相關政策，全國範圍內的調控逐步走向精細化，因城因地精準施策。

上海易居房地產研究院認為，2018年房地產市場的監管方向和重心，從過去管需求、管供給轉向了管秩序、穩預期。一系列會議召開和政策文件發佈、對地方政府的約談、督察組全國市場督查等工作，正引導全國樓市交易秩序趨於規範、平穩健康發展。

2 搶人大戰

“學歷落户僅憑身份證、畢業證即可申請辦理”“人才按類別免費提供人才公寓”“引進人才可集體户落户，配偶和未成年子女可隨調隨遷”……從放寬落户條件、送購房租房補貼到項目資助、人才獎勵，這場始於2017年的搶人大戰在2018年上半年再次被推向高潮，戰火也從湖南長沙、四川成都等二線城市進一步擴散。

一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產業的高端人才拋出“橄欖枝”；另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。

有觀點認為，鑑於城市人口的規模和結構是影響生產力發展和經濟創新的關鍵因素，“搶人大戰”不斷升級的背後折射出不少城市面對產能調整、技能人才缺失、人口紅利衰減、老齡化加速等問題的“焦慮”。

然而，短時間內大量的遷入人口也導致了當地樓市供給緊張、房價水漲船高。5月16日，天津推出“海河英才”計劃，不到一天時間，30萬人申報查詢落户事宜，而與人才儲備一同蓄勢待發的還有天津樓市。貝殼研究院數據顯示,5月,天津二手房成交環比增加255%,成交均價漲幅在2.5%以上。此前，西安、成都等地也曾被外界質疑當地房價上漲是否與人才政策的實施有關。

3 “活下去”

“活下去！”萬科秋季例會屏幕上三個大字隨着一張照片的流出而掀起軒然大波。

更早之前，萬科董事會主席鬱亮就已提出以“收斂”和“聚焦”的戰略應對行業轉折。

彼時，面對日益漸濃的市場觀望情緒，萬科一邊梳理內部業務以縮減開支，一邊對部分區域產品進行降價銷售，以達到快速回款的目的。

伴隨着樓市調控步入深水區，下半年房地產市場行情轉淡，恒大、碧桂園、泰禾等房企均在推出促銷、降價等優惠措施，更有房企被曝出強制其員工購買自家樓盤的消息。

現金為王是房企的共識。除了以價換量外，包括綠地、華夏幸福、旭輝等房企均傳出裁員消息。有觀點認為，人員精簡、縮編不僅反映房企或存在資金鍊緊張問題，還側面體現房企在區域、組織結構上的佈局調整。

同時，此前地王頻出的“盛況”已不再，取而代之的是房企謹慎拿地、放緩開發投資速度和規模。事實上，早在7月，碧桂園就傳出消息稱，將叫停三四五線城市“全覆蓋”戰略。此後，融創也將“安全”提至公司戰略重心，表示下半年會多看少動。

4 赴港上市

在資金吃緊的大環境下，通過上市拓寬融資途徑、解“燃眉之急”已成為不少房企的發展之道。據不完全統計，2018年截至目前已有12家內地房企先後赴港IPO。其中，正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團已先行完成上市，銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創國際、海倫堡、中梁地產、奧山控股尚在排隊中。

其中，除正榮地產、中梁地產及美的置業外，其他多為區域型房企，佈局城市有限且銷售規模較小。

負債率高或是這些中小型房企急於上市的原因之一。不少中小房企在招股書中坦言，上市籌得資金將用於清償借款。

債台高築背後是這些房企對於快速規模擴張的訴求。對於中小房企來説，現金的充裕程度決定着其能否實現“彎道超車”，而上市或有助於提供一條穩定的外部輸血通道。然而，融資情況並不盡如人意，今年許多上市房企已經出現認購不足或股價在上市當天破發的情況。

此外，分拆物業上市也是今年房企的另一大動作。繼雅生活、碧桂園服務、新城悦、佳兆業物業後，旭輝旗下物業板塊永升服務也將於12月登陸港交所。濱江集團、中國奧園旗下的物業公司也在今年向港交所遞交申請書。

不少業內觀點認為，房企分拆物業上市有助於快速擴充業務規模，搶灘存量市場下物業這片“藍海”。但值得注意的是，目前大多物業公司還未完全擺脱對母公司的依賴，受母公司住宅業務佈局侷限性較大。

5 高管離職

2018年末，房地產企業頻頻出現“高管離職”。

11月中旬至12月初，不到一個月時間內，俊發集團總裁張海民、華潤置地執行董事俞建、融信中國執行總裁吳劍、旭輝集團副總裁孔鵬、正榮地產財務總監談銘恆、朗詩綠色集團執行董事及總裁向炯等十餘家大中型房企高管均已離職。

其中不乏全國型房企的“封疆大吏”，在房企擴大規模、衝刺業績的階段曾功不可沒。以旭輝為例，於今年11月離職的副總裁孔鵬是2012年公司上市之後引入的第一批職業經理人之一，曾在北京區域幫旭輝打下“百億江山”。

而高管集中離職的背後或暗藏企業對未來戰略方向的轉變和調整。拋開個人的選擇，曾經靠“個人資源”謀生的職業高管註定將面臨挑戰。

“存量時代強調的是跨產業的運營能力、資本運營能力和金融運營能力。只會‘拿地’的人已經不吃香了，目前房企最需要是產融銷複合型人才。”中房數據研究院院長陳晟分析認為，當下很多地產人都要經歷新一輪市場洗禮，房企人員調整的實質是未來戰略的調整，而這種調整還會持續。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者表示，行業發展降温，自然使得企業經營面臨壓力，年底往往會制定新的戰略調整，這對於財務官和營銷官的影響是最大的。但由於本身管理層的資源還是稀缺的，離職或談不上被迫，和管理者自身考慮也有關。

6 更名

進入2018年，TOP房企紛紛選擇淡化地產色彩，以“全新”的形象來訴説對未來的期盼。

1月朗詩的更名猶如拉開了序幕，隨後多家房企加入其中，大連萬達商業地產改為大連萬達商業管理、時代地產更名為時代中國、龍湖地產更名為龍湖集團控股、保利地產也變更為“保利發展控股集團股份有限公司”。據不完全統計，年內已有近20家房企通過更名去掉“地產”二字。

同策諮詢研究中心總監張宏偉在接受《國際金融報》記者採訪時直言，更名潮主要基於傳統地產在當下已無法涵蓋房企開發商的全部業務內容，這也意味着集團階段性發展戰略的調整和改變。更名後，集團在住宅和非住宅領域的投入會因時傾斜。

上海中原地產首席分析師盧文曦則認為，房企頻繁更名的背後，某種程度上是緣於傳統開發商“增收難增利”的困境，需要尋找新的增長點。此外，當更多板塊注入其中，更多元的板塊和更大的體量會增強企業抗擊風險的能力。資產市場也樂見其成，傳統的住宅開發天花板可見，多元的板塊、不同的故事，延伸了想象空間和未來期許。

盧文曦強調，常見的多元佈局以房地產周邊服務類為主，例如物業、長租公寓、教育等，時機成熟的情況下不排除分拆上市。但這一過程的難點在於尚處於摸索的階段，未有成功模板可借鑑和複製，大家都在試錯。誰也不知道哪條路能通向勝利，卻不得不走。

7 長租公寓

長租公寓是房企拓展自身業務的一個重要領域。不過，2018年，長租公寓市場可謂“潮起潮落”。

在房地產行業堅持調控的同時，國家欲完善“租購併舉”的長效機制，來實際解決居住問題，在長租領域出台了不少利好政策。萬科、碧桂園、龍湖、旭輝等眾多知名房企紛紛試水，搶灘並瓜分長租公寓市場。

然而在急速發展過程中，各類問題也開始凸顯，“爆雷”不斷。

8月起，不斷有媒體曝出各地長租公寓哄抬租金、搶佔囤積房源。對此，北京市住建委聯合北京銀監局等部門，集中約談北京幾家大型住房租賃企業負責人，對融資渠道、房源管理、租金規範等方面進行了限制和查處。

同月，長租公寓“甲醛超標”事件被推上風口浪尖。一時間，眾人談“長租”而色變，事件迅速從單家企業擴張至整個行業，各個長租品牌紛紛啓動自查程序，嚴格規範住房中的空氣質量。

10月，某長租公寓被曝資金鍊斷裂，股權已全部質押給銀行，導致業主收不到租金，租户被強行退租後銀行仍自動扣款。長租公寓背後風險受到業界關注。

中國指數研究院表示，長租公寓考驗房企的長期運營和管理能力，目前雖然沒有成熟的模式可以遵循，但長租公寓頻頻“爆雷”是給火熱的長租公寓行業敲響了警鐘。房企在搶佔市場的同時，還需不斷提升運營能力和防範金融風險。

在政策監管層面，上海易居房地產研究院認為，北京對於長租公寓企業的約談，具有較好的示範效應，有助於規範長租公寓企業的業務。預計此類監管將來還會繼續，進而真正促進租購併舉機制的建立。

8 FF爭奪戰

10月7日，恒大健康發了份言辭頗為激烈的公告，公告稱賈躍亭半年耗盡恒大8億美元，又向恒大提出再提前支付7億美元，未達目的後提出仲裁，要求剝奪恒大融資同意權以及解除所有合作協議。

這也意味着雙方的蜜月期短短百天便戛然而止。

隨後，雙方口水戰升級，你方言閉我又開炮，其間，恒大健康和樂視網股價雙雙猛跌。失去金主的FF也再次陷入資金困境，相繼通過裁員和降薪20%來渡過難關。你來我往間，雙方對於FF控制權的爭奪浮出水面。

10月25日，仲裁結果出爐，恒大沒有出局，FF也獲得了新的融資機會，對於這一仲裁結果，雙方卯足了勁不甘示弱，以利己的解讀來宣告這場戰役的階段性勝利。

此後，賈躍亭再度提出緊急仲裁，要求剝奪時穎的資產抵押權，這一申請再次被駁回。

圍繞着FF控制權的過招還在繼續……

9 金科控制權

西南戰事起，歷時兩年的股權爭奪戰，迎來了新劇情。

自3年前金科定增方案中的漏洞給了融創中國進入的機會後，孫宏斌一鼓作氣直逼實控人黃紅雲夫婦。膠着狀態中，雙方暗地裏增持，在二級市場大肆行動着，孫宏斌舉着鈔票瘋狂收割金科的股票，黃紅雲一邊伺機買進，一邊回購高管手裏的股票。

正當市場以為局面會繼續僵持時，孫宏斌率先出擊。10月25日晚間，融創通過增持以0.1112%的微弱優勢反超黃紅雲系，正式躋身金科股份第一大股東。

外界以為“併購狂人”孫宏斌或“好事將近”，但黃紅雲反擊戰隨即打響，動用了第一張底牌，拉來女兒黃斯詩簽署了《一致行動協議》，30%的要約收購大戰一觸即發。

隨後，黃紅雲通過回購註銷股份，將其一致行動人的持股比例上升至30.0246%，獲得上市公司控制權的同時，也巧妙規避了要約收購的風險。

看似美好的金科於孫宏斌而言，或許已是一塊難啃的硬骨頭。

10 退市

2018年11月8日，深交所作出裁決，確定中弘股份因20個交易日股價低於股票面值（1元）而退市，並自2018年11月16日起進入期限為30個交易日的退市整理期。

中弘股份成為A股史上首隻1元退市股。

作為中弘股份的實控人，此時的王永紅已避走香港，而留下來的是截至12月3日，中弘股份94.36億元的逾期債務本息。

“冰凍三尺非一日之寒”，在外界看來，中弘股份的“敗北”摻雜着多個方面的原因，最關鍵的因素便是公司激進擴張的戰略。王永紅一方面大規模佈局目前盈利模式還未清晰的文旅地產，另一方面，又涉足礦業、手遊等產業。

然而，上述種種舉動也意味着資金需求量的猛增。資料顯示，中弘股份曾通過送轉、發債、增發、借款等多種方式籌款，但由於受公司主業停滯、境外收購公司虧損等多方面因素影響，中弘股份流動性危機於2017年年底正式浮出水面。

為了緩解資金危機，中弘股份曾分別引援中國港橋、新疆佳龍、加多寶，但均重組失敗。隨後，中弘股份又委託具有國資背景的宿州國厚對公司實施託管經營。

業內分析稱，中弘股份的退市表明A股市場制度規範的完善，對徒有概念炒作、但沒有業績支撐的公司敲響警鐘。