自如年底提價背後存隱憂 長租公寓盈利困局

【環球網 記者 陳進 徐娜】公寓爆倉、高價搶房、租金貸、致命甲醛……近年來，長租公寓帶着“藍海”光環，經過資本的推波助瀾引出了多個槽點。

環球網記者調查發現，一些租住過長租公寓的租客多有不滿，很多租户均認為這些公寓項目性價比並不高，有的租户認為管家也不能及時有效解決租户的問題，還有租户反應因為對合租人員的不瞭解，合租帶來的麻煩並不少，自如公約形同虛設……

國泰君安首席經濟學家花長春對環球網記者表示，當前，一些長租公寓的確存在一系列問題，除了有些公寓不夠標準化等，難以滿足年輕人對生活品質的追求，也有些存在安全隱患，還可能存在過度金融化的風險。

問題頻發與今年租金上漲的背景下，12月起，長租公寓龍頭自如繼承諾兩個月不漲價後，率先打出了漲價5-10%的通告，一石激起千層浪。此前，前我愛我家總裁胡景暉關於中國前十的長租公寓將有一半在春節前爆倉的言論又被重新提及，令人細思極恐。

自如年底緣何提價？

當前，國內重點城市的房地產市場逐漸由增量市場步入存量市場，傳統拿地模式的難度也在加大。土地拍賣“競自持”等措施促使房企對傳統業務進行轉型升級，同時業務利潤的壓縮進一步促使房地產企業探索更多的業務增長模式。長租公寓作為自持類創新業態遂被眾多房企紛紛選擇，成為試水的方向。

據東北證券研報，我國的租賃市場目前主流依舊是 C2B2C 模式，即房東、租客通過鏈家、Q 房等中介平台來促成交易;隨着互聯網的發展以及租客對於生活品質的追求，催生了新興的 B2C 模式，即自如、泊寓、冠寓等長租公寓運營商，根據物業分佈，可分為集中式、分散式;根據運營模式，又可分為重資產、輕資產。

重資產是持有房產出租，享有房價波動風險，沒有房租成本。輕資產是二房東模式，與房價波動無關，但要承擔對屋主的租金成本。分散式公寓房源位置相對分散，而集中式是房源集中在同一幢房，在大城市，輕資產模式不可能做集中式公寓，只能以分散式公寓形式存在。

東北證券認為，風險集中在輕資產+分散式公寓的玩法，如自如，蛋殼等。

輕資產長租公寓由於其以市場價格從房東處獲取房源，然後通過裝修轉租以獲取利差的運營模式，其利潤空間相對較小，需要高週轉和精細運作，再考慮目前的整體資金成本，盈利壓力較大。

眾所周知，長租公寓運營商開始並沒有想那麼多付出了大量的資金用以搶佔市場，並且均加了槓桿，以租金打包為應收賬款ABS，向金融機構拿抵押貸款，為的是迅速把盤子做大。

花長春指出，“金融+長租公寓”模式雖然迅速拓展了長租市場，但也帶來了法律和金融方面的風險。有些長租公寓方利用網貸平台“套路”租客，讓租户在不知情的情況下使用網絡貸款，綁定租客銀行卡與網貸平台，每月返還給貸款給平台來繳納房租。同時，該長租公寓提供方拿到金融機構貸款後，不一次性結算給房東，再利用截留的租金去盤下更多的房子。這種模式首先違法，租客不知情的情況下就簽了貸款合同，其次，這種模式非常依賴高現金流，很容易出現“爆倉”。

所以我們看到了自如甲醛門，如今風頭剛過，自如們又開始迫不及待地漲價——出租率提高不了，那就提高租金。長租公寓面臨是，過快擴張的負債壓力凸顯，加之新的一年即將到來，在又得向屋主們交明年的租金的雙重壓力，漲租難道是無奈之舉？

長租公寓盈利困局

雖然長租公寓的發展是市場的必然選擇，有利於經濟的長期發展。然而，作為一種新興業態，長租公寓不可避免會遇到發展上的挑戰。目前市場面臨的主要挑戰為行業整體的盈利空間較小。

長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報週期較長的微利業務。萬科高級副總裁譚華傑曾公開表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。

“二房東模式”型的長租公寓正是如此，“二房東”從房東處租賃拿到房源，再進行裝修改造，租賃和裝修成本較高，運營商主要賺的是租金差價。由於房租租金價格上漲有限，運營商要盈利則需要在成本控制上下功夫，包括獲取房源的能力以及建安費用。

值得注意的是，目前很多輕資產型長租公寓經過搶奪房源，高企的成本已經壓縮了盈利空間。然而，壓縮裝修成本不僅難吸引租客，也容易發生“甲醛門”等安全隱患，這樣無形中又提高了空置率。

根據高力國際訪談，(北京某長租公寓)2018年初的單個房間的每月租金約為 6000 元人民幣(包含服務費、水電網費用等);其中，單個房間的拿房、裝修等成本分攤至每月大約為5100元人民幣。若是在此基礎上再考慮其運營成本、財務成本和一定的空置率等因素，該長租公寓的盈利空間所剩無幾。

目前，多方機構已經加入長租公寓藍海市場，在政策的推動與幫助下，各類租賃住宅相關融資工具也得到了蓬勃發展，然而在當前的租金水平與融資利率下，長租公寓盈利仍成困局。

東北證券認為，長租公寓企業所提供的高質量的租賃和服務是企業發展的基礎，優質的長租公寓項目才能夠對入住租户產生足夠的吸引力。相對而言由房企運營的集中式長租公寓更具有優勢，未來有望率先實現盈利。