集體建設用地入市 土地制度改革邁出重要一步

土地制度改革邁出重要一步

今日社評

本報特約評論員

為集體建設用地入市掃清法律障礙，集體建設用地入市減少了中間環節，可以有效降低土地流通成本，平抑地價房價。更重要的是，可以對目前“土地財政”格局產生衝擊，倒逼地方政府從“土地財政”中擺脱出來，更好地建設服務型政府。

十三屆全國人大常委會第七次會議昨天對土地管理法、城市房地產管理法修正案草案進行了初次審議。修正案草案刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵收為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。為了銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙，現行城市房地產管理法關於城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定後，新增一句“法律另有規定的除外”。

這是我國土地管理制度改革邁出的重要一步。兩部法律修改通過以後，現行城鄉分治的土地管理制度將出現重大調整，農村集體建設用地將更便捷地按市場化途徑進入市場，農民可以更多地分享經濟增長和社會進步的紅利。

我國現行法律規定，城市土地屬於國有，土地使用按城市政府的規劃來操作，城區以外的土地屬於農村集體所有，產權由所有村民分享。目前，隨着城市版圖不斷擴大，進入城市規劃區的這部分集體土地必須先由國家徵收轉化為國有以後才能進入市場。但是在“集轉國”過程中，由於大都未經過市場博弈，價格都比較低廉，城市政府通過向農村集體支付少量土地徵收費後，再按市場價對土地進行“招拍掛”，政府獲得大量土地收益，農民往往沒有得到多少利益。取消這一條規定，集體建設用地可直接參與市場交易，這部分土地的價值基本上可以由農村集體分享，農民可以從中獲得更多收益。

這次土地法修法的一個重要舉動，是拆除了集體建設用地必須轉為國有才能入市這個用地“關卡”。現行土地使用的“集轉國”政策，方便了政府對土地的管理，但在長期的實際運作中，地方政府漸漸形成了“土地財政”制度，導致地價、房價飆漲。現在，為集體建設用地入市掃清法律障礙，集體建設用地入市減少了中間環節，可以有效降低土地流通成本，平抑地價房價。更重要的是，可以對目前“土地財政”格局產生衝擊，倒逼地方政府從“土地財政”中擺脱出來，更好地建設服務型政府。

剛剛閉幕的中央經濟工作會議在部署明年經濟工作時，對積極財政政策提出了“加力提效”的要求，這表明面對經濟增長穩中有變、變中有憂的情況，適當加大基礎建設投資已是一個可以預期的經濟調控政策選項，而適度加大投資的一個重要條件是適度加大土地供應。目前，很多城市的土地資源越來越緊張，導致地價越來越高，對投資方的擠壓也越來越重。讓集體建設用地直接進入市場交易，可以增加土地資源供應，活躍土地市場交易，為地方經濟增長創造活力，使“加力提效”得到實際的效果。

2013年11月召開的黨的十八屆三中全會提出，“建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”現在兩部土地法提請審議，標誌着這一改革將正式啓動實施。

土地制度改革牽涉面廣，需要做的前期準備工作很多，等兩部法律修正案獲得全國人大常委會通過後，還要對相關領域的法規、政策進行修改。農村集體建設用地如何建立入市程序，怎樣保證入市交易中每一户農户的切身利益，交易完成後如何保證投資人得到與國有土地同等的權益，交易過程中地方政府怎樣行使正確的事前事中事後監管，這些都形成了對地方政府的“大考”。地方政府要從有利於社會經濟發展、有利於民眾享受到改革紅利的目標出發，果斷捨棄本位利益，盡力保證這場改革順利推進。