貝殼研究院發佈年度市場報告 中國房地產進入全流通時代

“房地產行業的全流通時代已經到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯動越來越強，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯。”在12月27日舉辦的貝殼思享會上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示，2018年是房地產市場深刻調整的一年，面對行業變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現。

作為中國房地產行業一年一度的盛會，貝殼思享會依託貝殼研究院的大數據優勢和研究能力，通過發佈年度市場報告和邀請行業權威專家來總結和研判房地產市場發展趨勢。

本次活動以“全流通時代”為主題，力邀金融四十人論壇高級研究員、中國社會科學院世界經濟與政治研究所研究員張斌，貝殼找房副總裁、新房平台事業部總經理潘志勇，中國網地產常務副總經理馮偉等來自金融界、媒體界、研究機構等重量嘉賓，探討新時代下中國房地產的共生之路。

明年房地產市場二手觸底、新房放量

2018年以來，房地產市場經歷了深刻調整。一方面，市場的變化根植於房地產方向的調整，在“房住不炒”、“租購併舉”的核心發展理念下，中國房地產供求格局發生了可喜的變化。另一方面，市場的深刻調整對房地產企業的影響也持續顯現，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場促銷潮”等接連湧來，房地產企業紛紛謀篇佈局加快調整舵頭。

走過2018年這一“深度調整”年，房地產發展脈絡發生了哪些變化，市場在2019年究竟走向如何？在此次活動上，貝殼研究院《2018年全國房地產市場年度報告》(以下簡稱《報告》)正式發佈，以數據覆盤2018年新房、二手、租賃三大市場趨勢演變，探明2019年市場動向。

《報告》顯示，2018年是本輪調控的峯值期，2018年以來房地產政策延續2017年的高壓狀態，22個城市加碼或開啓限購政策，6個城市或地區執行限貸，17個城市實行限售政策。在政策修補中，調控壓力已經達到頂峯。市場最敏感的房貸利率延續上升趨勢，基本達到2015年以來高位。

在政策高壓下，2018年房地產市場仍在高位，但基本結束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。貝殼研究院數據顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平，與去年持平;而全國二手房市場則保持2017年以來的低温狀態，預計全年成交420萬套，略低於2017年的421萬套。

楊現領對市場下行的邏輯總結道：“高房價抑制了潛在購房需求的進入，也使得曾經過熱的換房鏈條冷卻下來，致使房價全線回落，市場自身的負反饋作用已經顯現。”他分析指出，2019年政策調控可能出現幾個變化，一是調控主體由中央轉向地方，更加有助於精準調控，科學調控。二是調控方式由調控交易轉向調控供給結構，可能會減少對交易環節的行政管制。三是政府職能迴歸到住房保障，比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財政支持等。

值得注意的是，今天房地產調控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經濟下行的壓力，還有債務的壓力，資產價格過快上漲或下跌都可能導致系統性金融風險。因此《報告》認為，2019年的政策面更大可能性是中温放鬆，既不會大刺激，也不會過於緊張。市場調控政策調整主要在購房資格管制、價格管制、金融管制及流通管制四個方面。

在政策寬鬆與基本面收緊的組合裏，2019年各線城市市場表現的分化會更加突出，《報告》分析了明年房地產市場將出現的幾個關鍵趨勢：一是“二手觸底”：隨着市場的回温、限售政策的鬆綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。再加上政策放鬆的影響，明年二手房市場將結束繼續下行的態勢。二是“一線底火”：作為房地產底火的一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求將加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍;三是“二線壓倉”，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢，2019年二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力。第四，“新房放量”：2019年隨着大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。

中國房地產市場進入全流通時代

市場結構的變化也演進出一些難以解釋的房地產現象，而這些“難以解釋”恰恰意味着原有解釋框架的失效。傳統理論理解房地產市場週期時通常只關注新房市場，或者將新房二手房視為同一市場，忽視了不同市場交易邏輯之間的差異，也忽視了不同市場之間的相互影響。尤其是，傳統理論幾乎都將租賃市場割裂於買賣市場之外，忽略了兩者之間應有的關聯。

貝殼研究院認為，當前中國房地產市場已經進入了“全流通時代”，相應地，其分析框架也應當引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關係，而是互生共連的交互關係。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的“總體效果”。

“今天的市場已經進入‘全流通’格局，交易的冷暖變化、週期起伏取決於租賃、新房、二手房三個市場之間交互的方式、時機與動能。這背後的市場機制是‘交易乘數’，即每當一個潛在客户從租賃市場進入交易市場，這一次交易會引發一連串交易，從而顯著放大交易總量。”楊現領表示，全流通不僅是市場發展趨勢，同時也是理解中國房地產市場現象的一種分析框架。

楊現領進一步分析道，全流通框架對於市場的啓示在於必須重視租賃、新房、二手房之間的均衡。實際上，租賃市場是否完善對於一個城市的房價有着重要影響。一個多層次、多產品線、有品質的租賃市場可以為年輕人提供更多的選擇，進入交易的迫切度低，需求釋放節奏緩慢。而新房產品線的豐富程度也有助於降低房價——如果新房市場的供給結構合理，產品線豐富，給年輕人的選擇更多，第一次購房的年輕人可以更多地選擇選擇新房滿足首次置業需求，從而使得交易乘數更低。

“如果新房價格過高或產權結構不完整，如實行限價或共有產權等，就會產生對二手房的‘過度擠壓’。”楊現領表示，市場存在內在的不穩定性，在交易乘數的作用下，市場容易急漲急跌，內在的波動性被放大。例如，當房價高到一定程度，或者居民槓桿加到一定程度時，交易鏈條會反向收縮，乘數效應的負反饋機制容易引發市場快速下行。

事實上，在全流通的市場視角下，中國房地產獨特、難懂的現象也能夠得到很好的解釋。全流通框架認為，房地產市場的繁榮取決於、潛在購房者的質量、潛在購房者的轉換能力和存量房乘數效應的大小三個方面。例如，潛在購房者的轉換能力取決於購房、租賃和非正規市場之間的互動性，只有潛在購房需求能夠順利實現轉換，市場繁榮才可持續。

“政策應支持有房的人換房改善，而不是鼓勵沒房的人加槓桿買房。對於有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力最強，存在進一步加槓桿的空間。”而全流通框架對政策的啓示則在於中性的價值觀。楊現領認為，在經濟下行週期，穩增長可行的政策選擇是鼓勵換房需求。但對於無房的年輕人，也不宜再鼓勵加槓桿買房，而是應該發展租賃市場，特別是機構化租賃，給他們更多的居住選擇。