寫字樓退租聯合辦公撿漏

由於過去幾年的高速發展，北京寫字樓已經成為全國租金價格的標杆。戴德梁行數據顯示，當前北京市甲級寫字樓的平均租金為403每平方米每月，為一線城市平均租金最高的城市。在高租金的壓力下，就連一些金融機構和互聯網公司也開始吃不消了，國貿、金融街、霄雲路等寫字樓需求的熱點區域都出現了用户退租、改租的情況。而辦公形式更加靈活、工位價格更低的聯合辦公則趁機大肆擴張，撿漏傳統寫字樓外流的用户。對此，業內人士認為，資本寒冬和對明年市場的不確定性，造成了許多高端寫字樓用户不得不開源節流，而聯合辦公幾個頭部企業不斷擴張的同時，也不斷有新的品牌、新的資本加入，預計聯合辦公市場的競爭將更加激烈。

租金太高金融機構搬離甲級寫字樓

互聯網企業、金融機構一直是A級寫字樓租户的主力軍，但近幾個月這些主力軍卻出現了撤退的跡象。

位於國貿橋西南角的SK大廈，是建外大街上一道標誌性的建築，也受到很多金融機構的青睞。但在四季度以後，許多租約到期的公司，銀杏美景如往年一樣如期而至，而中金公司北京建國門外大街證券營業部已從原來的一層搬上三層。

這家營業部於2003年設立，是中金公司全國22家營業部（不含合併後的中投證券營業部）中的第一旗艦營業部，也曾號稱最牛營業部，在SK大廈一層已經長達15年，幾乎成為一個顯著的地標。從建外大街人行道上走過，掛在SK大廈底商的中金公司證券營業部褐紅色的招牌非常明顯。

退租的金融機構遠不止中金一家。同樣在SK大廈底商掛着顯著招牌，緊挨着中金營業部招牌的KB國民銀行營業部原址也從底商搬至11樓，原址被清理成空地待租。

與這些大公司從底商搬到樓上不同，更多的小公司直接搬出了寸土寸金的高端寫字樓。秦政（化名）所在的公司是一家從事軟件開發的公司，雖然規模較小隻有十個人左右，但公司一直在霄雲路的A級寫字樓裏辦公。直到今年年中，公司經營的壓力要求各項開支都要開源節流，於是，佔支出很大一部分的辦公室租金最先被砍。“我們原來租了大概100平方米的面積，每年租金在57萬元左右。現在看了很多家同樣是霄雲路上的非A級寫字樓和聯合辦公空間，年報價基本都在40萬-50萬左右，同樣的距離、同樣的通勤交通成本，一年租金至少省下10萬元。”對於一些中小公司，是不小的誘惑。

有業內人士表示，由於整體經營不景氣，不少中小型的金融機構和互聯網公司都在考慮搬遷到更便宜的寫字樓裏辦公，其他行業的公司處境更加可想而知了。

這主要還是因為寫字樓租金價格不斷上漲，給公司經營帶來了更大的壓力。

戴德梁行北中國區高級董事嚴區海近日在中國寫字樓產業園發展論壇上對中國寫字樓市場進行了介紹。他表示，租金方面，北京寫字樓市場租金水平在全國處於領先地位，租金在過去幾年一直平穩上漲。當前北京市甲級寫字樓的平均租金為403每平方米每月，為一線城市平均租金最高的城市。近幾年互聯網行業的快速發展和擴張是寫字樓租金上漲的主要動力。互聯網企業集中分佈的中關村、望京-酒仙橋商圈成為過去兩年租金上漲最快的區域，漲幅分別為30.6%和25.8%。

可見隨着過去幾年金融機構和互聯網公司的發展，北京寫字樓價格一再提高，但在當前許多公司遭遇經營壓力的情況下，高租金的寫字樓反而成了一些中小公司的巨大壓力。

今年下半年以來，受到宏觀的市場環境收縮影響，企業對寫字樓需求大幅下降，以互聯網和金融行業為代表，不少企業開始大幅縮減招人計劃甚至開始“優化”員工。反映在辦公室上，就是縮小辦公面積或從租金貴的地方換到相對便宜的地方。行業數據顯示，今年第三、第四季度，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市，寫字樓市場整體空置率均有上升，商業辦公租賃的成交量環比、同比均下降較多。

聯合辦公接過寫字樓退租需求

在不少公司退租、改租的情況下，聯合辦公成為了今年商業寫字樓領域的黑馬，甚至開始承接許多退出甲級寫字樓的用户。

戴德梁行數據顯示，聯合辦公2018年前三個季度在北京的成交租賃面積佔總成交的20.2%，成為北京寫字樓市場的重要組成部分。

近日，聯合辦公企業氪空間也宣佈，從今年9月份開始業績大增，9、10、11三個月的工位服務簽約金額已經超過今年前九個月的總量，三個月的簽約金額環比增長近100%，而12月份的單月簽約金額也預計突破1億元。

氪空間創始人兼董事長劉成城曾表示，在經濟環境不確定性比較高的時候，會有越來越多的企業選擇更加靈活的共享辦公，租期可以短至一個月，而且可以根據企業的發展來增加或減少工位。

氪空間提供的數據顯示，進入四季度以後，新客户的數量和簽約金額都有明顯的增長，10月簽約金額是9月的兩倍多，11月環比增長幅度接近80%。

對於為何聯合辦公需求會大增，與A級寫字樓的退租形成鮮明反差。氪空間CMO陶然告訴北京青年報記者，首先是整體大環境資本寒冬，現金流對企業更重要。聯合辦公綜合成本比傳統寫字樓低，按月租賃，不會佔用太多資金，而且租期靈活，企業即使明年要裁員，縮減辦公面積可以退租，損失較小。

另外，四季度確實有很多傳統企業、大企業在租用聯合辦公，因為明年經濟存在不確定性，很多企業都會採取更加謹慎、靈活的策略，包括租用辦公室。

最後，由於氪空間社區的佈局不少都選在了市中心的甲級寫字樓裏，比如國貿的氪空間、霄雲路的氪空間，正好承接了很多傳統企業和大企業，這些企業習慣了市中心的高級寫字樓，地段偏遠的中低端聯合辦公社區不符合大企業大公司的形象。而租金又能實實在在地獲得實惠，因此公司四季度簽約激增。

租金的對比最能直觀地體現聯合辦公為何會接過寫字樓的退租需求。北青報記者以國貿中海廣場社區為例計算比較，一個10人公司在國貿CBD租一間寫字樓辦公室，假設租金是15元/平方米/天，一間100平方米的辦公室月租金大約4.5萬元，同時每個月的裝修攤銷約2000元、物業費2400元、水電網絡1000元、辦公傢俱設施攤銷約300元、行政保潔5000元，一個月的辦公綜合成本大約是5.57萬元。而選擇聯合辦公，例如同樣位於中海廣場的氪空間社區，每個月只需總共支付4.6萬元的工位服務費成本，相當於節省了17%左右的成本。不僅如此，聯合辦公公司普遍在四季度採取了低價折扣的方式吸引用户，像氪空間的“暖冬行動”以最低五折的價格來計算，10人企業每月的辦公成本只需2.3萬元，節省近60%的成本，一年總共可以節省近40萬元。

聯合辦公融入主流商辦市場

在吸引了更多用户的同時，聯合辦公企業間也存在激烈的競爭，聯合辦公的空間產品服務正不斷向好的方面發展，並逐步融入主流商辦地產市場。

夢想加創始人王曉魯在中國寫字樓產業園發展論壇上，把當前的辦公需求分為三個維度：一是重度的辦公需求，即專屬的固定辦公空間；二是中度的辦公需求，即非常靈活的辦公空間；三是輕度的辦公需求，即臨時性的辦公空間。為了滿足不同維度的辦公需求，夢想加結合空間設計、智效辦公和空間運營，打造整合科技、顏值、體驗並存的未來辦公升級的服務，為不同類型的企業，從自由職業者到中小企業、成長型公司、大型企業的分支團隊，甚至於是對公司總部提供完美的解決方案。

中海商業聯合辦公管理中心總監李雪瑞則從傳統開發商的角度對當下流行的共享辦公形式進行了實操性的解讀。她認為，共享辦公正在重新定義整個商辦市場，智能門禁、人臉識別、無人零售等科技化產品逐漸成為共享辦公空間的標配，這些共享空間高科技的應用也在倒推着傳統寫字樓提升相應的產品硬件和產品智能化；同時，共享辦公還是城市創新升級的動力引擎，是對城市更新和城市運營的一種深度參與形式。

氪空間的辦公產品特徵和精細化運營能力則形成了空間感召力，大量的客户是不同行業裏成長階段的中小企業，同時氪空間通過規模化的擴張覆蓋更多管理成本，提高項目和資源配置的效率，也滿足了這些成長型企業及員工對社區交流、資源合作共享、智能化應用等日常辦公的進一步需求。同時，氪空間大力拓展社區。據悉，氪空間在第四季度共有12個新社區正式開業，其中上海8個，北京2個，廈門和合肥各1個，工位總數接近1萬個，超過2017年全年新增的工位數量。並且新的社區都集中在北京國貿CBD，上海陸家嘴、人民廣場等核心商圈。

不只是現有的聯合辦公企業在發力，瑞典傢俱和家居零售商宜家集團也於12月6日宣佈，將投資約80億元人民幣在上海興建大型商業綜合體，包括一個購物中心和五幢辦公樓。其中三幢由宜家約3000名員工使用，另外兩幢將試水以聯合辦公的形式，出租給外部的大中型企業。

有業內人士認為，宜家的高調加入，意味着聯合辦公在獲得了傳統商辦需求認可的同時，也將迎來進一步的激烈競爭。2018年，中國聯合辦公迎來融資和整合的加速期，頭部品牌融資規模快速擴大，行業的整合也繼續提速。不過從目前來看，聯合辦公行業仍具有很大的上升空間。