為什麼那項新的區域規劃研究不應該阻止YIMBY支持者 - 彭博社

西雅圖的一台建築起重機，背景是西雅圖港。特德·S·沃倫/AP一項新的研究發表在城市事務評論上，題為“芝加哥的上調分區：分區改革對物業價值和住房建設的影響”，引發了最新一輪的討論，既有偽善的也有真誠的，在城市規劃界——特別是在那些在推特上討論城市市場供需複雜性的部分。

上調分區（即，改變分區以允許更密集的土地使用）是否會增加密度，從而降低住房成本？在華盛頓特區和西雅圖等城市，市場租金的下降被歸因於供應的增加，這可以通過上調分區來實現。然而，新的論文作者約納·弗裏馬克發現，在芝加哥某些地區上調分區允許五年後，物業價值在沒有顯著額外開發的情況下上升。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主全國委員會的懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽對於那些在這個問題上工作的人來説，簡單地改變小區域內的幾個區域代碼元素並不會單獨導致新的可負擔住房，也不會通過創造更多供應使現有住房更可負擔。倡導者認識到，單獨改革區域劃分並不是，也從未是，也永遠不會是靈丹妙藥。

除了區域劃分，許多因素也會影響住房可負擔性和城市發展。除了其他因素，當地居民的努力、政治家與開發商之間的關係，以及全州政策都可能顯著影響住房價格、新建住房的數量，以及住房是否可負擔或是否建造可負擔住房。

但熟悉任何受到住房政策長臂影響的地區的人都認識到，區域劃分是一個必要的程序步驟。區域劃分限制將顯著的自由裁量權置於委員會、董事會和法院手中，並可能導致不均衡和不公正的發展。上調區域劃分之所以如此必要，是因為其他措施——例如開發補貼的、永久可負擔的建築，或建造可以施加租金控制的市場價建築——通常在區域劃分放寬之前是不可能的。

弗裏馬克的論文主要討論的是，芝加哥某些地區的上調區域劃分是否在五年內確實增加了密度，而不是增加密度是否使地方變得更可負擔。總體而言，增加供應可以預期會導致租金降低。但在這項研究中，供應實際上並沒有增加，儘管本可以增加。

如果對某些地方的上調區域劃分沒有導致開發商立即擴大他們的產品以填補他們新獲得的機會區，那麼到底發生了什麼？

弗裏馬克的研究沒有考慮到自由裁量開發過程的政治性質。這些過程因市而異，但通常是在有人想要建造不符合現有法律的東西時觸發的（相關的現有法律通常是區域劃分法）。在芝加哥，區議員特權是如此深深地文化編碼，並且要求如此多的尊重，以至於對特定社區的上調區域劃分可能沒有太大作用，因為區議員的願望可以如此嚴重地影響發生什麼和不發生什麼。

改變基礎區域劃分確實有效，但TOD法並沒有改變基礎區域劃分——它為特定的基礎區域增加了一個獎勵，但當地區議員可以改變這些區域以避免獎勵

—— 丹尼爾·凱·赫茲 (@DanielKayHertz) 2019年1月30日

規劃本質上是政治性的。我們認為，在談論建築環境時，治理權衡、政治和社會關係，以及將公共責任移交給私人組織的考慮絕不能被忽視，即使在純經濟的背景下。弗裏馬克部分承認了這一點：

房地產開發過程是艱鉅的，涉及開發商、資金提供者、社區、議員和城市工作人員之間的談判，並需要場地獲取、設計、融資和公眾審查——所有這些都在發放許可證之前。這可能解釋了本研究發現新住房單位的許可證數量沒有短期影響。

但該研究並未涉及開發的政治或社會性質。它的模型中沒有包含捕捉政治意願、公眾支持或開發商計劃的變量。

然後是時間尺度的問題。弗裏馬克寫道，他發現五年內對建築許可沒有“中期影響”。從表面上看，在技術官僚的意義上説，五年是中期是合理的。然而，無數最近的城市項目在美國花費了超過五年的時間才得以實現。例如，華盛頓特區的麥克米倫水庫的擬議開發在2014年提交給城市的規劃辦公室。2016年，一場訴訟阻礙了其建築許可證的發放；口頭辯論將於下個月開始。公平地説，麥克米倫的增建並不是一個確定的結果，不像弗裏馬克在芝加哥所研究的那樣——這是一個自由裁量的開發。但這是一個典型的例子，説明一個項目不僅花費了超過五年的時間，而且還捲入了政治和社會過程。

Freemark的論文所建議的是，提升土地使用密度可以增加一塊土地被視為未來某種用途有價值的可能性。我們相信，這種在任何開發發生之前進行土地使用變更的做法，是一種更好、更健康的方法，而不是作為開發者的偏好或請求的回應來進行土地使用變更。

換句話説，這篇論文不應該被簡化為一個 “將YIMBY們置於死地” 的聲明。沒有人會在與美國可負擔住房的複雜性密切相關的情況下 建議 説 區劃是唯一需要調整的因素 來提高可負擔性——Freemark 也不這樣認為。區劃之所以受到關注，是因為它的起源本質上是 種族主義、偏見和排外的。但，再次強調，它並不是提高住房可負擔性的唯一因素。它只是通過改變它，允許許多 其他 使住房更可負擔的因素。

最後，提升土地使用密度不僅僅是一個開發工具。它可以是一個信號裝置，或是城市價值觀的體現。明尼阿波利斯最近廢除單户住宅區劃反映了公眾對一個廣泛選民羣體的承諾，通過多年的總體規劃過程，表達了密度是一個地方價值。巴爾的摩的民選官員直接投資於降低一個特定的可負擔住房障礙——其成本——通過向城市章程添加一個 修正案 來資助住房信託。這種規劃本質上是政治性的，也意味着通過公民參與創造更公平的地方有很大的機會。

我們應該更好地理解我們城市中發生的事情，而Freemark的論文對此討論有所補充。也許進一步的研究將納入更多關於他所描述的影響為何可能發生的額外數據。但目前，這些發現是沒有結論的，並在許多方面與地方層面的分區和規劃的日常現實脱節。我們希望它們不會被用來驗證排斥性做法的延續，或美國城市及其郊區當選官員的誤導性權力舉動。