美國的住房市場沒有建造足夠的新房 - 彭博社

插圖：Charlotte Pollet 為彭博商業週刊如果你在尋找房地產市場的好消息，那就是：價格不太可能像2006-09年的歷史崩潰那樣崩潰。在上一個繁榮時期，買家、貸款人和建築商都被投機所驅動，儘管市場上湧現出大量新房，價格依然飆升。這樣的不可持續組合在今天並不存在。“我認為崩潰在未來是不可想象的，即使是在地方層面，”Bankrate.com的首席財務分析師Greg McBride説。

與其説我們正在走向另一個崩潰，不如説我們仍在感受上一個崩潰的影響。激進的房屋建築商被淘汰，倖存者對投機性建設持謹慎態度。依賴借貸的小型建築商即使想要，也無法加速建設，因為他們的銀行家害怕放貸。即使在2009年初的低谷之後逐漸反彈，單户住宅開工率仍低於1960年代初期的水平，當時美國人口不到今天的60%。

美國單户住宅開工

季節性調整後的年率，按季度顯示

數據：美國人口普查局

與其説房屋過剩，不如説建造的房屋數量不足。這使得價格維持在排除許多美國人擁有的水平。“我們住房不足，”Zillow Group Inc.的高級經濟學家亞倫·特拉扎斯（Aaron Terrazas）説。

彭博社商業週刊哈馬斯襲擊以色列以引發更廣泛的衝突。一年後，它實現了這一目標博格包，拖鞋的托特包，如何贏得美國媽媽的青睞減税自我償還和其他童話故事印度腐爛的米飯加劇了對莫迪食品政策的不滿供應緊張加劇了低失業率，這使得僱傭工人變得困難。鄰里反對的分區規則加劇了本已有限的可建造地塊的問題，開發商聲稱監管正在推高成本。在三月，全國房屋建築商協會告訴國會，涉及鉛漆、瀕危物種和工人安全的法令過於嚴苛。

美國住房可負擔性指數

100 = 中等收入家庭能夠負擔中等價格的房屋；更高的數值表示更大的可負擔性

數據：全國房地產經紀人協會

緊張的供應導致房價穩步上漲。在一些城市，擁有一套房子簡直遙不可及。在洛杉磯和舊金山地區，12月份售出的房屋數量是自2007年以來最後一個月的最低水平。在曼哈頓，公寓的中位價格已達到約100萬美元。想要買房的人被迫繼續租房，和父母同住，或搬到房源更多、價格更低的地區。12月份待售房屋銷售下降了9.8%，降至2013年12月以來的最低水平。

泡沫通常涉及過度建設，在其他國家的風險更大。去年，香港在 瑞銀集團的全球房地產泡沫指數中排名第一，其後是慕尼黑、多倫多、温哥華、阿姆斯特丹、倫敦、斯德哥爾摩和巴黎。舊金山是唯一進入前十的美國城市。其下是洛杉磯、紐約、波士頓和芝加哥——全球名單中唯一被評為低估的城市（而且那是在極地渦旋之前）。該指數考慮了價格與收入和價格與租金的比率等因素，以確定市場的泡沫程度。

瑞銀全球房地產泡沫指數

截至2018年9月的得分

數據：瑞銀

但即使在美國以外，投機性建設也不多，瑞銀全球財富管理的美洲房地產投資策略負責人喬納森·沃洛辛表示。“在泡沫期間，沒有人問過‘如果價格下跌會發生什麼？’”他説。“今天提出的問題更好。”

更嚴格的監管結束了危險的做法，例如無文件貸款，這使人們買到了他們負擔不起的房子。首付要求大多更高。這些變化使人們購房變得更加困難，這不一定是壞事。當房利美，這家由政府控制的抵押貸款購買巨頭， 最近對住房貸款機構進行調查時，只有1%的人將信貸和承保的嚴格標準歸咎於銷售疲軟。48%的人提到“供應不足”。

最後一次住房崩潰的長遠影響

政府仍在清理崩潰前發放的不良貸款造成的混亂。美國司法部已指控包括Quicken Loans Inc.和Freedom Mortgage Corp.在內的多家公司不當承保聯邦住房管理局貸款，並在借款人違約後提交政府保險索賠。（Freedom Mortgage在2016年以1.13億美元達成和解。Quicken則稱該投訴為“敲詐”，正在法庭上進行抗爭。）

2018年，抵押貸款利率上升也抑制了市場。儘管強勁的經濟增長使更多人有能力購房，但這導致聯邦儲備委員會提高利率，從而使抵押貸款變得更加昂貴。LendingTree Inc.的首席經濟學家Tendayi Kapfidze表示，更高的利率也縮減了待售房屋的庫存：如果下一個購買的抵押貸款成本更高，人們就不太願意搬家。在1月30日，聯邦公開市場委員會發出信號表示它將對進一步加息保持耐心。在2019年，這隻能算作樂觀。