卡爾·馬克思大街會點燃柏林的住房革命嗎？ - 彭博社

柏林的卡爾·馬克思大街上的橫幅抗議將公寓出售給房地產公司德意志住房喬阿希姆·赫爾曼/路透社隨着柏林人對不斷上漲的租金越來越感到沮喪，地方政治中出現了一個可能會嚴重動搖局勢的問題：房東可以擁有多少住房應該有限制嗎？

經過幾個月的激烈辯論（和一些行動），德國首都正在考慮是否應禁止擁有超過3000個單元的房東在該市運營。民意調查顯示，大多數柏林人支持這一舉措，活動人士即將開始為公投做準備。如果通過投票，該計劃可能賦予公民權力，迫使柏林最大的房東拆分他們的投資組合，希望這能防止租金飛漲，併為租户提供更好的服務。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主黨全國委員會的懷疑者納粹掩體的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽該提案只是這座城市可能面臨住房革命的幾個舉措之一。在過去幾個月中，德國首都一直在嘗試幾項計劃，以保持住房的可負擔性。實際上，這些計劃將把城市大量的租賃住房從私人業主轉移到公共部門。

首先，在一月份，市政府達成了一項協議，從私人房東手中購買住房庫存，這在如此大規模上是前所未有的嘗試。接着，上述呼籲禁止大型房東持有大量公寓的提議也隨之而來。最後，租户協會和一些市政府官員正在推動引入一個五年租金凍結的想法，這一想法也得到了公眾的支持，但由於城市權力的法律限制，仍可能面臨困難。

這些措施並不一定都是穩妥的，但趨勢是顯而易見的。幾十年來，國家出售了大量公共住房。現在，柏林似乎決定其住房市場已經崩潰，單靠私營部門無法解決。在一個絕大多數人不擁有自己居住單位的城市——大約85%的柏林住房庫存是由房東出租給租户的——這種修復不可避免地意味着重新調整租賃市場。

禁止大型房東

這一運動在年初開始認真展開，爭奪東柏林最著名的街道之一的公寓。該案件隨後迅速演變為一場更廣泛的運動，旨在限制大型房東公司。

火花始於2018年秋季，當時680套公寓的租户發現他們的住房將被出售給一家名為Deutsche Wohnen的大型租賃公司。所涉及的街道是一條宏偉的，主要是1950年代建造的街道，裝飾華麗的斯大林主義巴洛克風格公寓樓林立。這裏被認為是一個非常理想的居住地，因此許多居民對即將發生的事情感到恐懼。

德意志住房公司在柏林擁有110,000套公寓，並因通過尋找德國相對嚴格的租賃法律中的漏洞而迅速提高租金而聲名鵲起。與此同時，該公司投資幾乎是州住房公司的一半，以保持其房屋的良好狀態。

如果交易達成，許多卡爾·馬克思大街的居民擔心他們會突然被迫離開自己的家。租户們決定反抗，堅稱城市或區政府應該採取措施阻止出售，並確保他們的租金保持在合理範圍內。

值得注意的是，城市政府已經同意。本月，柏林的參議院表示將介入並購買三棟建築，共計316套公寓。與此同時，弗里德里希海因-克羅伊茨貝格區將購買一棟包含80套公寓的第四棟建築，這意味着大多數待售公寓將轉為公共所有。

當局可以通過一項現有法律來實現這一點，該法律允許他們對正在經歷急劇租金上漲的地區的待售建築享有優先購買權。該法律尚未在如此大規模上應用，儘管城市和區最終將通過租金收回成本，但收購仍需投資高達1億歐元。

這已經是一個重大投資——但為什麼要止步於此？德意志住房公司今天在柏林擁有的絕大多數單位曾經是公共住房，並在過去幾十年中被國家出售。隨着租金飛漲，日常生活變得越來越困難，許多柏林人開始對這種轉變感到後悔。柏林市長邁克爾·穆勒上個月確實承諾為城市回購 50,000個德意志住房公司的單位，具體方案尚未完全明確。租户協會希望將這一提案擴展到所有在城市中擁有超過3,000套公寓的房東，這一願望促成了他們的公投計劃。

策劃公投——更不用説贏得公投——本身就是一個重大過程。任何希望在柏林進行全市投票的人必須在四個月內獲得至少 7%的選民（目前大約170,000人）的可驗證簽名。這是一個高門檻，但在過去的住房問題上曾經達到過。2014年，市民在公投中投票反對 將公共公園土地轉讓給（主要是負擔不起的）住房開發的前坦佩爾霍夫機場。

禁止大規模房東的提案似乎得到了廣泛支持。一項最近的民調顯示，44%的柏林人支持，39%反對，17%棄權。這個想法的受歡迎程度，甚至讓提案者感到驚訝，可能會導致大規模房東控制柏林住房庫存的局面結束。

許多柏林公寓，如這些俯瞰克羅伊茨貝格柏林牆遺址的公寓，在過去十年中租金翻了一番。馬克斯·施賴伯/AP### 區縣重新掌控

面臨挑戰的並不僅僅是大型房東。一些柏林區縣已經開始購買面臨租金急劇上漲風險的建築，已經有幾年了，其中許多建築屬於較小的公司和個人。

所使用的系統——稱為Vorverkaufsrecht 或“優先購買權”——運作如下。為了防止低收入居民被迫遷移，德國城市被允許對租金上漲異常迅速的社區施加保護令。這些命令賦予地方當局在命令範圍內購買任何建築物並將其轉為公共所有權的權利，如果區縣認為新的房東會大幅提高租金。

購買每一棟有風險的建築可能會很昂貴，但並不總是必要的。區政府也可以同意不購買，前提是新的房東簽署協議，承諾在接下來的20年內不將租金提高超過通貨膨脹，或將單個公寓出售給自住者。

柏林的弗里德里希海因-克羅伊茨貝格區在這一過程中最為活躍，自2016年以來已為該區購買了15棟建築。它還讓另外25棟公寓樓的房東簽署了協議。負責該區建築和規劃部門的區議員弗洛裏安·施密特堅稱，這並不是對所有私人所有權的攻擊。

“周圍確實有好的房東，”他告訴CityLab。“問題在於，當他們去世時，他們的財產會被賣給出價最高的人，而這個人並不總是最合適的買家。”

施密特的願景——依賴於綠黨主導的區政府的持續政治支持——是推動使該區一半的住房處於某種形式的公共或社區控制之下。他堅稱這是完全可能的。自政策開始以來，該區的公共住房比例已從所有住房的25%上升到26%。

“假設我們希望在未來20年內增加30,000個公共控制的公寓，”他説。“如果我們購買一半的建築併為另一半獲得合同協議，這意味着我們需要資金購買15,000個，或者每年750個。我們可以做到。今年，我們已經同意購買460個，而現在才二月。”

這一政策不僅會增加住房庫存，還可能會阻止買家。對施密特來説，這不是一種恐懼——而是一個目標。

“如果我們讓私人投資者的生活變得更加困難，這可能會導致價格下跌，”他説。在美國，公開表達希望降低房地產價格的願望對於任何公共官員來説都是褻瀆。在柏林，這是一種廣泛認可的態度。

租金凍結

對於許多柏林人來説，目前採取的措施根本不足以阻止流離失所和生活成本失控。因此，執政柏林的中左翼社會民主黨（SPD）提出了迄今為止最激進的想法：在租金上漲特別快的地區，SPD希望引入他們所稱的“租金上限”，禁止在實施後的五年內，任何新舊租賃合同的租金上漲。

所選區域可能覆蓋整個柏林，但新建築將被豁免，以鼓勵新建房屋。凍結的想法不僅是為了保持租金可控，還為了給城市留出空間，追求新的住房建設政策，以便在限制解除時，城市能夠提供更多的住房。

公眾似乎主要喜歡這個想法。事實上，這種激進舉措在柏林的廣泛受歡迎程度反映了當前的氛圍。在一項最近的民調中，三分之二的受訪者表示支持這一舉措，其中包括對默克爾的中右翼CDU黨和極右翼AfD黨選民的多數支持。

然而，這種支持可能並不算什麼。根據德國議會科學服務處的意見，該機構為議員提供非政治性的指導，實施全市範圍的租金凍結並不在德國各地區的權力範圍內，只有國家議會才能批准。

城市權力的限制並沒有消除對這種凍結的渴望的重要性。在歐洲最大的城市之一，選民傾向於廢除主要房東，停止五年的租金上漲，以及重新國有化房地產——他們的代表也越來越多地用行動支持他們的願望。

這可能會緩慢進行，但似乎柏林住房市場的全面改革正在進行中。