LeFrak的佛羅里達Solé Mia即將獲得鉅額特朗普税收減免 - 彭博社

開發商正在將曾經的超級基金場地Solé Mia出售，作為南佛羅里達下一個高檔地址。

攝影師：Scott McIntyre/Bloomberg太陽昇起，咖啡流淌，億萬富翁開發商Richard LeFrak去年八月在他的漢普頓家中歡迎客人，舉行了一個季節中較為不尋常的聚會：關於新税收減免的“沙龍討論”。

這場獨家活動的明星是財政部長Steven Mnuchin，他來解釋總統Donald Trump標誌性税改的一個關鍵部分。投資者在一些8700個被指定為“機會區”的掙扎社區開發房地產或資助企業，將獲得巨大的減免，以提高他們的回報。政府預計這些激勵措施將為長期被忽視的國家部分注入$1000億。

但對於LeFrak來説，作為Trump的長期朋友，這代表着他在總統當選之前就一直在進行的一個項目的潛在意外之財。

自2015年以來，他的家族和Soffer家族，美國最富有的房地產家族之一，一直在佛羅里達州北邁阿密開發一個價值40億美元的社區，名為Solé Mia。這個184英畝的“生活、工作、娛樂天堂”已經開始成形，計劃包括十幾座住宅塔樓、一個可游泳的瀉湖、一個醫療中心、商店和一家捷豹經銷商——在曾經的超級基金場地上。

新法律引發了開發商們的狂熱，開始啓動可能符合條件的項目，但LeFrak的公司及其合作伙伴早已走在前面。他們遊説城市官員和當時佛羅里達州州長Rick Scott的政府，支持將涵蓋Solé Mia的普查區指定為機會區。這項努力取得了成功，擊敗了希望被納入的眾多其他社區。

LeFrak的機會

來源：Solé Mia

這些舉措使LeFrak和該開發項目的其他支持者能夠獲得顯著的税收減免。兩位瞭解Solé Mia的人士表示，新法律可能使項目的回報增加超過1億美元，但他們要求不透露身份。LeFrak的發言人Stu Loeser表示，這個數字太高了。最終，這將取決於開發商如何融資、他們銷售多少公寓作為公寓以及房地產市場的表現。

“到目前為止，該項目尚未從機會區計劃中獲得任何好處，而且尚不清楚它是否能夠獲得好處或在多大程度上獲得，”Oleta Partners的發言人Florence Quinn説，該公司是開發Solé Mia的合資企業。“明確的是，周邊社區將從這一開發中獲得的好處，”包括就業機會和“已經開始的大量新物業税收入，”她説。

Loeser表示，LeFrak從未與總統討論過Solé Mia或機會區，並且在2017年12月立法通過後才瞭解到這些激勵措施。民主黨和共和黨都將機會區視為一種新的強大經濟發展工具。投資者通過將他們已經獲得的資本收益投入到困境地區來申請減免。但批評者擔心法律寫得過於寬鬆，將成為對富人的施捨，提升他們本來就會追求的項目的回報。其他人則質疑生活在這些區域的貧困人羣是否會受益。

也許沒有其他投資比Solé Mia更能體現這種緊張關係。它可能位列全國最大的機會區項目之一，展示了投資者如何為掙扎中的社區注入活力。北邁阿密的家庭收入，絕大多數居民為黑人，落後於地區和全國平均水平。

然而，這個開發項目可能在沒有税收減免的情況下也會被建成。而且，由於市政和人口普查邊界之間的不匹配，幫助Solé Mia符合機會區資格的貧困地區可能無法獲得一些收益。

一座較新的住宅塔樓高聳於曾被稱為拖車城的高地村。攝影師：Scott McIntyre/Bloomberg根據一位熟悉此事的人士的説法，去年年初，當Solé Mia的代表與州長Scott的工作人員會面，解釋他們的項目為何應符合減免資格時，幾乎沒有投資者聽説過機會區。開發商認為，該項目可能成為城市的催化劑，將位於勞德代爾堡和邁阿密之間的一塊巨大的、未充分利用的土地轉變為新的重要税收來源。最終，開發商擴大了他們的推介，鼓勵北邁阿密的官員推動他們想要的區域以及其他幾個區域。

這一外展時機恰到好處。2018年初，州長們正在急於提名區域給財政部。根據法律，他們只能選擇四分之一的符合條件的低收入人口普查區，這引發了市政、開發商、非營利組織等各方爭相影響這一過程。佛羅里達州官員最終收到了超過1,000個請求。

“我確實受到遊説，”佛羅里達州經濟機會部的前執行董事Cissy Proctor説，該機構負責Scott的選擇。她不記得Solé Mia的任何具體請求，但表示該州努力進行透明的流程，最終在全州形成了“強有力的項目”。

該機構分析了數據並聽取了提案，給予城市和縣的建議額外的重視，前部門副幕僚長Erin Gillespie説，她現在經營一家機會區諮詢公司。“我們真的相信地方政府知道什麼是最好的，”她説。

在這方面，LeFraks和Soffers在北邁阿密市經理Larry Spring那裏找到了一個願意合作的夥伴，當開發商聯繫時，他已經瞭解機會區。

“通過的那一天，我們的聯邦遊説者打電話説，‘有些東西在法規中你需要看看，’”Spring回憶道。作為一名受過會計訓練的人，他將機會區視為加速他城市一部分多年停滯不前的再開發的方式，並顯著擴大北邁阿密的税基。“在30年的時間裏，你談論的是數億美金，”Spring説。

該開發項目還承諾提供大量的建築工作，以及搬入企業的永久性工作。好市多批發公司最近將一家商店遷至Solé Mia，邁阿密大學健康系統在2月份宣佈將在那裏開設一個設施。它將為附近社區提供各種專業醫療服務。

在Solé Mia的新Costco為北邁阿密帶來了就業機會和税收收入。攝影師：Scott McIntyre/Bloomberg看到潛力，Spring在一封信中敦促Scott提名他所在城市的10個區域，包括Solé Mia所在的區域。他沒有優先考慮這些區域。雖然不清楚Scott是否意識到遊説，但他後來向財政部發送了一份 名單，其中包括LeFraks和Soffers想要的地塊。北邁阿密僅選擇了 另外兩個區域——其中一個與Solé Mia的區域相鄰。

現在擔任美國參議員的Scott沒有回應關於Solé Mia或他如何選擇提名區域的評論請求。

為了獲得税收減免，投資者首先將他們在其他地方賺取的資本收益投入到區域內的新房地產項目或企業中。這將推遲他們應付給政府的税款，直到2026年底，並最終可能減少税款。同時，如果持有十年或更長時間，他們的新投資可以免税增長。LeFrak的發言人Loeser表示，Solé Mia的支持者可能不會覺得申請這一福利是合理的。如果這妨礙開發商申請物業折舊的減免，或者投資者決定持有股份的時間遠超過十年，這項福利可能會變得不那麼吸引人。機會區的規定仍在完善中，這也可能使開發項目申請福利的能力變得複雜。只有在税法通過後進行的投資才能符合資格，這限制了已經投入該地點的資金的減免。儘管如此，隨着數億甚至數十億美元的資金尚待投資，這些家庭仍有充足的機會利用這些激勵措施。

一些城市官員認為開發商獲得更高利潤沒有問題。

“如果LeFrak花費更多或花得更快，因為他將獲得税收優惠，作為一名市議員，我會説，‘太好了，’”代表包括該開發項目的地區的Scott Galvin説。他表示，項目的一部分額外税收可以用於經濟適用房。

“我明白給富人減税在公眾中並不受歡迎，”他補充道。“但是，在這種情況下，這對我的社區是有益的。”

在Solé Mia的施工區域外。攝影師：Scott McIntyre/BloombergSolé Mia周圍的廣告牌承諾一種富裕的熱帶生活方式。微笑的家庭在棕櫚樹下用餐，在白沙灘上打排球，並在清澈的瀉湖中划槳。這是一個潔淨的願景，但這個地方卻遭遇了無盡的問題。

在1960年代，這塊土地原定成為一個名為Interama的泛美博覽會的場地。但在努力失敗後，這片土地變成了一個市政垃圾場。在某個時候，毒廢物開始堆積——多到環境保護局 在1982年宣佈其為超級基金場地。1999年它被移出名單，但清理工作仍在繼續。

開發該場地的夢想來來去去。一個名為Biscayne Landing的城市內城市的建設計劃在金融危機期間失敗，使債券持有人損失慘重。在2010年，另一個團隊不太可能地提出了一個由可再生能源驅動的室內滑雪公園的計劃。

北邁阿密不斷收到“各種瘋狂”的想法來處理這塊物業，房地產顧問傑克·温斯頓説，他代表城市評估了這些提案。

73歲的勒弗拉克在2012年出現，成為北邁阿密的金色救世主。這位紐約房地產王朝的後裔，他的父親和特朗普在皇后區建立了競爭的公寓帝國而致富。總統和勒弗拉克之間的關係已經持續了幾十年，他被選中共同領導政府現在已解散的基礎設施委員會。

索弗家族的房地產公司Turnberry於2015年簽約Solé Mia。家族的族長唐納德在南佛羅里達因將785英畝的沼澤和濕地轉變為一個名為阿文圖拉的規劃城市而聞名。他的孩子傑基和傑弗裏最近決定追求不同的商業興趣，但他們仍然參與開發。

勒弗拉克家族和索弗家族自稱為能夠看透可能持續數十年的項目的深口袋房地產老兵。Solé Mia是他們名字的組合加上邁阿密-戴德縣的縮寫。

這些家庭兑現了他們的承諾，投入超過1億美元用於基礎設施，如道路、下水道和瀉湖。今年，兩座17層的塔樓開始出租公寓，租金為每月1700到3700美元。

在機會區的南邊，沿着紅樹林森林，租金則要低得多。曾被稱為拖車城的地區現在已被重新命名——具有諷刺意味的是，這個地區的海拔略高於三英尺——高地村。

高地村是這個機會區中家庭收入中位數僅為29,427美元的原因之一。攝影師：斯科特·麥金泰爾/彭博社曾經是加拿大人逃避寒冷的 冬季目的地，這個社區已經變得破舊不堪。家庭擠在幾百個破舊的房屋和拖車裏，這些房屋和拖車在南佛羅里達州臭名昭著的颶風中倖存下來。它們是這個人口普查區中位數家庭收入僅為29,427美元和貧困率接近30%的主要原因，這使得該地區輕鬆符合税收減免的條件。

在高地村，索萊米亞的景象顯得相當消極。

布倫達·埃文斯，一位在該社區生活了十多年的49歲家得寶收銀員，擔心這個開發項目會很快推高租金。她為她的母親、兩個女兒和孫子支付600美元的月租，住在三間卧室的房子裏。

“我相信有一天我們會被迫搬走，”她説。

高地村的租金在邁阿密-戴德縣中是最為適中的。攝影師：斯科特·麥金泰爾/彭博社即使他們留下，像埃文斯這樣的居民也將錯過索萊米亞對地方財政的貢獻。高地村與索萊米亞共享機會區。但由於奇怪的市政邊界，拖車公園屬於另一個城市，北邁阿密海灘，這裏不會因新開發項目而獲得税收提升。

一些區域註定會被選中，因為開發者有動力為它們遊説，前奧巴馬政府官員史蒂夫·格里克曼説，他幫助設計了這些激勵措施，現在經營着Develop LLC，該公司為機會區的投資者提供諮詢。

“我不認為這有什麼負面影響，”他説。這是“建立這個數百億美元的更廣泛行業的一部分，這些資金將遍佈全國。”他指出，他對Solé Mia沒有具體的瞭解。

威利·洛根的看法則不同。作為一名前佛羅里達州代表，他創辦了一個非營利組織，在邁阿密-戴德縣西北部建設可負擔住房，他還遊説州官員指定他認為更有價值的區域。雖然他説一些區域被選中，但他覺得這個過程仍然偏向開發商，而不是貧困者的需求。

“談論這個讓我非常不安，”洛根説。“所有這些所謂試圖幫助低收入地區的税收項目，通常都是用來刺激城市化和進一步的不平等。”

—在喬納森·萊文和勞倫·利瑟比的協助下