東帕洛阿爾託的領導者為何支持加州SB 50 - 彭博社

加州東帕洛阿爾託大學大道上的購物者，周圍環繞着兩個科技園區。斯蒂芬·拉姆/路透社上週三，加州的SB 50——這項有爭議的住房法案將“提升”某些住宅社區以強制更高密度的建設——在薩克拉門託通過了第二次委員會聽證會。* 這得到了硅谷一個社區領導人的支持，該社區正面臨州內350萬*-*單位的住房短缺：東帕洛阿爾託，一個以少數族裔為主、收入較低的城鎮，夾在更富裕、白人居民之間。

在上週的市議會會議上，東帕洛阿爾託市議員和前市長魯本·阿布裏卡描述了他的城市因硅谷的經濟力量而面臨的不平等壓力，帕洛阿爾託日報報道。“我支持説，從區域上看，像東帕洛阿爾託這樣的地方不能繼續承擔繼續安置那些沒有很多經濟能力的人的重擔，”他説。“有些城市，我並不是説他們是故意的，但這裏有很多非常富裕的城市，他們不希望其他人來。”

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了DNC懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市跨洲比賽僅使用公共交通SB 50 現在獲得了來自房地產經紀人、可負擔住房開發商、社會正義組織、商會和州內市政領導者的數百項支持。批評者從富裕社區的反對者到擔心這可能加速城市更新的社區活動家不等。

但很少有其他支持聲明能像 Abrica 的那樣觸及法案的核心，她所在的城市正是所面臨風險的典範。

幾十年來，東帕洛阿爾託一直是一個低收入家庭的孤島，主要是拉丁裔和黑人，位於一個日益高收入的地區。“曾被認為與哈萊姆、東奧克蘭或亨特角一樣堅實的非裔美國人社區，”舊金山紀事報在1996年寫道，近年來該市的人口發生了變化，黑人家庭為了尋找郊區而遷出。

那些留下來的人，以及現在占主導地位的拉丁裔家庭，被機會的護城河所包圍。北面和南面的Facebook和Google校園每天吸引成千上萬的科技工作者。幾英里以西，斯坦福大學培養下一代世界商業領袖。亞馬遜最近在鎮上設立了一個辦公綜合體，為另外1,700名員工提供工作。

但東帕洛阿爾託的居民並沒有直接受益。雖然中位房價接近100萬美元，但中位家庭收入僅約59,000美元——大約是帕洛阿爾託的三分之一，和門洛帕克的約一半，這些都是其科技中心鄰居。該市住房庫存的相對可負擔性吸引了高薪的新購房者，但長期居民並不是填補這些科技職位的人。收入貧乏而財產豐富，東帕洛阿爾託的家庭已成為房地產投資者和投機者的目標，成為城市更新和驅逐的代理人，華盛頓郵報在2018年報道。

硅谷的其他社區並沒有像東帕洛阿爾託那樣積極滿足住房需求。“當這裏的犯罪率很高時，沒有人想和我們有任何關係，這也是所有新興趣讓人感到沮喪的原因，”一位房主約翰·馬霍尼對*《郵報》*説。“我告訴人們，只有在必要時才出售，你有品格不把靈魂賣給魔鬼。但對某些人來説，這筆錢實在太多了。”

根據一項加州大學伯克利分校和洛杉磯大學研究人員的案例研究，截至2016年，東帕洛阿爾託的紳士化程度並沒有預期的那麼高。這部分是因為該市採取了措施來保護現有居民並支持經濟適用房的發展，報告發現，實施了強制經濟適用房建設的分區措施和密度獎勵，旨在幫助收入較低的加州人。在1990年至2013年（研究覆蓋的時期）之間，該市實際上向更多低收入家庭敞開了大門，而不是將他們驅逐出去。“在規模控制下，該市提供的經濟適用房比硅谷的其他任何地方都要多，”最近的硅谷社區基金會報告指出。

但是周邊地區的就業激增意味着住房壓力正在加劇，而硅谷的其他社區並沒有採取措施來滿足需求。“帕洛阿爾託和門洛帕克繼續抵制建設新住房以適應這一增長，從而加劇了東帕洛阿爾託的[…]資源壓力，”SVCF的研究指出。

事實上，在整個灣區，白人居民比例較高的城市通常設定了較低的目標來建設低收入和中等收入家庭的新住房，另一項加州大學伯克利分校的研究發現。種族和經濟隔離可能並不是每個案例中的明確意圖，但這正是灣區高昂生活成本和導致住房稀缺的地方法律日益造成的結果。

“許多人不想讓‘那些人’住在他們的鄉村氛圍附近，”阿布裏卡在市議會聽證會上説。“種族和經濟隔離有着深厚的根源。這就是住房的現狀，並且仍然如此。”

一些白人和更富裕的社區，包括帕洛阿爾託，正在採取措施改革地方分區法規，以解鎖更多可負擔的開發。但這正是因為幾乎所有人都未能達到他們最初的目標。與此同時，一些知名社區成員則轉移話題，認為問題的根源不在於住房，而在於就業。

“大企業的激進擴張對可持續社區的需求沒有任何敏感性，”退休經濟學家、前帕洛阿爾託市議員Greg Schmid説，他曾幫助推動減少辦公空間許可證，本週對L.A.時報説。“我們有太多的工作。”

SB 50將允許州政府確定合理的增長方向。該法案由州參議員Scott Wiener和Nancy Skinner共同發起，將優先於當前排除單户住宅以外所有內容的地方分區法規，因此靠近高頻率交通、就業中心和高質量學校的某些區域將被迫允許更高密度的住宅建設。根據加州大學伯克利分校的城市位移項目的另一份報告，該立法可能使這些地區的住房生產增加四倍，其中超過75%的新建設位於更富裕的社區。

難怪該法案引起了全國的關注，就像它的前身SB 827去年所做的那樣。SB 827在第一次委員會會議上失敗。今年，SB 50已被修訂，以更直接地解決去年面臨的一些問題——即來自易受城市化和搬遷影響的社區的批評，認為釋放新開發機會將加劇這些風險。Wiener隨後修訂了該立法，為那些敏感社區提供了例外。它現在已通過了前兩次參議院委員會聽證會。

與一些批評維納立法的評論者一樣，東帕洛阿爾託市議會對維納法案可能帶來的不良影響表示擔憂。“簡化住房生產是一個值得讚揚的目標，但東帕洛阿爾託市擔心失去地方規劃權，以及SB 50可能導致租户被迫遷移和進一步的紳士化，”根據市議會2019年4月16日的會議議程。加利福尼亞城市聯盟同樣嚴厲批評該法案，認為其剝奪了城市控制自身命運的權利。

確實，在這一重大方面，該法案是一個激進的提議——分區法典歷史上屬於地方政府的權威。另一方面，往往是更高層次的政府來為美國社區提供公平的競爭環境。如果住房是機會，那麼SB 50正是旨在實現這一目標。

儘管如此，東帕洛阿爾託的一些領導人表示支持，這一點很有意義。奧克蘭市市長利比·沙夫和斯托克頓市市長邁克爾·塔布斯也表示支持，這兩個城市歷史上都是工人階級和少數族裔佔多數的城市。超級多元化的聖荷西市市長薩姆·利卡多也在支持之列，還有一長串其他支持者。在灣區，知名的反對者包括舊金山大多數監督委員會成員、帕洛阿爾託、庫比蒂諾及其他富裕社區的市長。更南方的洛杉磯市市長埃裏克·加塞提也表達了異議。

艾滋病醫療基金會是一個總部位於洛杉磯的非營利組織，已成為全州支持高密度措施的主要反對者，也強烈表達了其觀點。上週末，它向灣區家庭發送了政治郵件，將該提案與“黑人遷移”進行比較，呼應了作家詹姆斯·鮑德温在1963年對“城市更新”的著名否定。

該地區的領導人譴責了這些材料。“SB50就是解決我們的住房危機，簡單明瞭，”支持該法案的舊金山市長倫敦·布里德在推特上寫道。布里德是黑人，成長於舊金山歷史悠久的黑人社區。“這與城市更新無關，暗示有關係對像我這樣的社區是極其冒犯的，他們仍在承受後果。”

*此故事已更新，以反映SB 50通過第二次委員會聽證會的情況。它還包括顯示東帕洛阿爾託市議會對SB 50可能帶來的紳士化影響表示擔憂的信息。