不繳納數百萬税款？像哈里·麥克洛一樣，嘗試房地產 - 彭博社

插圖：731房地產是一個週期性的行業。市場崩潰。交易惡化。但對於一個精明的房地產大亨來説，硬着陸是罕見的，這要歸功於美國的税法。

以哈里·麥克洛為例，他是一位紐約市開發商。根據他在12月離婚訴訟中發佈的法院意見，81歲的麥克洛自1980年代以來沒有繳納過所得税。該裁決還將價值超過6.5億美元的豪宅和藝術收藏在麥克洛和他的前妻琳達之間進行了分割，並沒有暗示這對夫婦為了避免繳納所得税而做了什麼錯誤的事情。相反，它突顯了美國房地產投資者可獲得的特殊優惠——這些優勢在2017年由美國房地產開發商總統唐納德·特朗普簽署的税法下得到了擴展。“房地產行業以提供大量扣除而聞名，而房地產開發商以繳納極少的税而聞名，”城市-布魯金斯税收政策中心的高級研究員史蒂文·羅森塔爾説。“正如萊昂娜·赫爾姆斯利所説，‘只有小人物才繳税。’”

分割的遺產

在麥克洛的離婚中，按類別分割的資產

*範圍的高端；數據：麥克洛訴麥克洛，2018年12月

隨着國會的民主黨人尋求特朗普的税務記錄，麥克洛的離婚案提供了他們可能發現的線索。房地產大亨有多種策略可用於減少或推遲他們的税務負擔。哈里·麥克洛沒有回應他的發言人轉發給他的一系列問題。琳達·麥克洛拒絕發表評論。

彭博社商業週刊博格包，托特包中的克羅克斯，如何贏得美國媽媽的青睞減税自我支付及其他童話故事印度腐爛的米飯引發對莫迪食品政策的不滿美國芯片引導的俄羅斯導彈擊中了6歲女孩在超過半個世紀的紐約房地產投資中，麥克洛維建立了作為一個願意冒大風險的交易者的聲譽。與琳達一起，他將房地產利潤轉化為一個擁有數百件作品的藝術收藏，包括安迪·沃霍爾的 九個瑪麗蓮 和阿爾貝託·賈科梅蒂的雕塑。在1980年代，麥克洛維因其公司在午夜時分拆除時代廣場附近的單間出租建築而聲名鵲起；他在該地點建造了一家酒店，並以自己的名字命名，幾年後最終將該物業交給了貸款人。

麥克洛維重建了他的業務，2003年以14億美元購買了通用汽車大廈，並因在大廈的第五大道廣場下開發一個透明立方體的蘋果商店而贏得讚譽。2007年，黑石集團競標收購一家名為股權辦公室物業信託的房地產投資信託。作為交易的一部分，黑石將七棟紐約辦公樓出售給麥克洛維，他用70億美元的債務為購買融資。根據 騙子的舞會，這是維基·沃德關於麥克洛維和通用汽車大廈歷史的書籍，在一年內全球金融危機使他無法再融資，最終失去了對這些物業的控制。

麥克洛和他的新妻子帕特里夏·蘭多在紐約432公園大道外的照片。攝影師：安德魯·利希滕斯坦/科比斯新聞通過蓋蒂圖片社毫不氣餒，麥克洛與資金雄厚的投資者合作開展了一系列項目。這些項目包括建造 432公園大道。這座大樓在2015年完工時是西半球最高的住宅建築，他最近在這裏展示了自己和新妻子40英尺高的照片。現在，他計劃在曼哈頓第五大道東側建造一座摩天大樓，這將是世界上最高的辦公樓之一。“紐約是一個可以起伏的市場，他經歷了這種起伏，”住宅經紀公司Olshan Realty Inc.的總裁唐娜·奧爾尚説。“他不斷嘗試大展拳腳，這值得欽佩。”這些起伏產生的損失，加上其他房地產税收減免，可能幫助麥克洛的税單保持在零。

麥克洛的税務問題在他的離婚案中浮出水面，因為雙方對他在職業生涯中產生的税收抵免和負債的估值存在分歧。根據法庭意見，琳達聲稱她的前夫利用4.48億美元的淨經營損失來抵消2008年至2015年的所得税。這幫助這對夫婦減少了税負，維持了奢華的生活方式，包括在廣場酒店和東漢普頓的住宅，以及購買一艘價值超過2300萬美元的遊艇。

如果麥克洛沒有在其他行業賺取財富，這些附屬條件可能就無法獲得。美國税法旨在衡量長期盈利能力，允許企業將一年的損失抵消下一年的收入。對於大多數公司而言，這項規定僅限於自身資本的損失，而不是借款的損失。“有一個普遍的規則，你不應該能夠聲稱損失超過你在交易中投入的金額，”左傾智庫税收與經濟政策研究所的聯邦税務政策主任史蒂夫·瓦姆霍夫説。“房地產是個例外。”

麥克洛個人擔保了他用於收購股權辦公室投資組合的一部分債務，因此他可能不需要利用有關借款損失的規則。他可能利用了其他優惠，包括遞延資本利得的工具和對增值資產進行折舊的能力。這些做法在房地產行業中很常見。在2016年與希拉里·克林頓的電視總統辯論中，特朗普被問及是否利用了 9.16億美元的賭場業務損失來遞延税款。“當然，我會，”他回答。在同一場辯論中，特朗普還提到折舊規則作為他用來減少税款的一種技術。“我喜歡折舊，”他説。

減記上升

美國合夥企業出租商業物業所申報的折舊價值

數據：國税局

農民和工廠老闆也可以折舊某些物品，但拖拉機和輸送帶不會隨着時間的推移而增值。根據Real Capital Analytics編制的商業物業價格指數，美國中央商務區辦公樓的價值從2000年第四季度到2018年同一時期翻了一番以上。物業所有者在同一時期可能會根據標準折舊計劃註銷大約一半的建築價值。“房地產在華盛頓和紐約往往具有很強的政治影響力，這顯然不是偶然的，”紐約大學法學院的税務教授丹尼爾·沙維羅説。“他們有錢，他們有渠道。他們是重要的參與者。政治家希望得到他們的支持。”

特朗普簽署的税法為房地產行業包含了幾個新的福利。許多房地產投資者在個人報税中報告商業收入，而該法律為此類通過實體創造了20%的扣除——為物業所有者減税，同時排除了其他企業。雖然該法律將可以用過去損失抵消的收入金額限制在80%，但它還創造了一個特性，允許房地產投資者通過將資金投入被指定為“機會區”的地區來推遲或甚至消除資本利得税的責任。雖然這一減免旨在促進貧困地區的發展，但一些州的官員已將這一稱號授予新興社區。

麥克洛夫夫婦的離婚顯示了税收優惠的持久性。開發商在2016年離婚訴訟開始時仍持有約2.75億美元的淨經營損失。除了將損失結轉外，他還設法限制了其收益的税務責任。根據離婚法庭的意見，他在2008年將通用汽車大廈出售給由 波士頓地產公司領導的投資者集團，交易金額為28億美元，旨在推遲近10億美元的資本利得税。哈里的律師辯稱，琳達應該分擔如果波士頓地產公司出售通用汽車大廈所產生的潛在資本利得税。琳達的律師表示，她前夫剩餘的淨經營損失應按他們對哈里預期收入的估算，估值為1.26億美元。

法官最終分配了近10萬美元的書籍、40萬美元的銀器和超過350萬美元的珠寶，並決定淨經營損失應適用於因出售夫婦藝術收藏而產生的資本利得。雙方還應共同承擔因轉售通用汽車大廈而產生的任何未來税務責任，儘管交易的性質，更不用説麥克洛夫夫婦的高齡，表明這些責任可能永遠不會實現。“丈夫承認，這些推遲的責任在雙方的生存期間不太可能到期，”意見中寫道。—與 卡佳·卡扎基娜