這種後院住宅模型能否影響反對鄰里建設的人？ - 彭博社

洛杉磯-更多考慮到全國各州低收入住房的緊迫短缺，在每一個州，很難不得出結論，NIMBY 房主正在贏得對新住房，尤其是對經濟適用房的鬥爭。但有一個潛在的敵人，反動的房主們卻無力應對：他們自己的鄰居。其他房主，也就是那些選擇在自己後院安置第8節補助金持有者的人。

這就是洛杉磯-更多的提議，一個位於洛杉磯的城市設計非營利組織，以及其他參與後院住宅項目的組織。由設計師伊麗莎白·蒂梅和公共政策專家海倫·梁領導，洛杉磯-更多之前曾參與過地方營造項目和便利店重新設計，強調健康食品選擇。現在，蒂梅、梁和他們的合作伙伴希望為同意最初將其出租給第8節補助金持有者至少五年的房主融資和建造後院住宅或附屬住宅單元（ADUs）。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了會議懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲比賽該計劃將利用私人住房的特權，以公共目的增加可負擔住房供應。LA-Más 希望從 10 個試點單位開始（其中一些將獲得融資），Leung 和 Timme 表示他們正在獲得貸款承保的最後階段。

LA-Más 想象中的一間卧室車庫改造的內部。LA-Más該項目得益於洛杉磯最近的 監管變化。通過從單户住宅開始，它迎合了洛杉磯的現狀——一個擁有近五十萬個單户地塊的廣闊城市。“洛杉磯有很多空間，”正如 Timme 所説。房主可以獲得貸款資本來融資建設，有機會為他們的房屋增加顯著的資產，潛在的租金收入流，以及在行政上，有一個單一的聯繫人來幫助導航城市機構和非營利組織的網絡。（該計劃的第一輪申請今天截止，興趣 非常高。）

一站式商店的想法始於明確希望利用後院住宅提供可負擔住房的願望。兩年前，LA-Más籌集了一些贈款資金，並開始組建一個專家顧問小組——開發商、住房政策專家、建築商。Timme和Leung還與房主的焦點小組進行了交談，詢問他們：“房主需要什麼才能容納一個第8節租户？”根據Leung的説法。

他們瞭解到，房主不知道如何找到第8節租户，並認為與當地住房機構打交道的過程過於複雜。房主表示，他們還需要融資以及對作為房東的責任有更清晰的瞭解。最後，這些潛在的房東不知道如何僱用建築師或與承包商打交道。LA-Más當然可以幫助解決最後一個問題，而當地住房非營利組織和洛杉磯市住房管理局（HACLA）可以引導他們穿越官僚迷宮。

對於前幾個單元，Leung和Timme預計將在洛杉磯的低至中等收入社區進行建設（但對房主沒有收入限制）。一個ADU的價格估計為10萬美元，適用於車庫改建的單間公寓，最貴的兩居室新建單元價格可高達22萬美元。根據第8節的規定，住房機構將支付一定金額的租金（在洛杉磯，兩居室單元的租金最高可達1970美元每月），而租户將負責其餘部分——30%的收入。

一個374平方英尺的單間平面圖，這是LA-Más提議的最小後院住宅。最大的為710平方英尺。LA-MásHACLA正在參與該項目，還有幾個住房非營利組織（洛杉磯家庭住房、聖約瑟夫中心和住房權利中心），他們將提供支持服務以及房東和租户教育。他們還將幫助房東挑選租户。Genesis LA經濟增長公司和自助聯邦信用合作社將為有限數量的項目提供融資。除了現有的第8節券，幾乎沒有公共資金承諾用於該項目。

在設計方面，物業所有者被邀請選擇三種風格中的一種模板：工匠風格、現代風格或西班牙風格。所有風格都優先考慮“上下文建築細節、空間效率和可負擔的施工。”房屋的渲染圖更具説明性而非代表性，暗示了Timme所稱的“適應多樣性和上下文的郊區替代精神。”

現代風格的一居室車庫改造。LA-Más工匠風格的兩居室住宅。LA-MásLA-Más專注於削減“軟性”前期成本，如許可，這延長了客户投資到開始通過租金收回投資的時間。設計過程壓縮到僅四周。“這相當激進，”Timme説。“我認為你很難找到另一個建築師願意簽署自己的項目來接受這個。”她的目標是將設計、許可和施工壓縮到15個月或更短。對於首批單元，這意味着施工將在這個夏天開始，新租户將在明春搬入。

這對於洛杉磯的住房危機來説並不夠快。HACLA 在2017年10月開放了其第8節名單，並看到20萬人申請20,000個名額以等待補助券。（HACLA的第8節主任Carlos VanNatter表示，這只是可能申請人數的一小部分；一些社區成員告訴該機構，他們因擔心因移民身份受到報復而選擇不申請。）獲得補助券的人中，只有53%能找到可以使用補助券的單元。這種情況正在推動城市的無家可歸現象，目前有50,000人生活在無家可歸的狀態。

後院住宅計劃不會對這一點產生太大改變。VanNatter表示，這只是“工具箱中的另一個工具。這不是靈丹妙藥。”LA家庭住房的住房導航高級主任Dan Parziale表示，ADU可以是更廣泛公共部門解決方案的“一個小組成部分”。

有理由持懷疑態度。除了許多人（尤其是房主）對與貧困人羣鄰居的基本牴觸外，ADU計劃滿足於希望物業所有者自行做出正確的決定。該工作室的一些信息特意迎合房主，承諾“保持鄰里規模”，同時不“妥協社區的特徵”。

但是，通過將可負擔住房細分到逐塊土地的基礎上，LA-Más發現了一些東西：我們已經使單户住宅的擁有權變得如此規範，以至於補貼住房的最有韌性的途徑可能是將其與單獨的住宅打包。如果房主的權利是神聖不可侵犯的，並且沒有迫在眉睫的公共住房大樓可以反對，那麼NIMBY的風頭就會減弱。“NIMBY主義是對某個社區在沒有他們參與和沒有對他們有益的情況下被開發的想法的反應，”Timme説。“當他們掌握居民主導的發展時，談話就會改變。”

我們已經使單户住宅的擁有權變得如此規範，以至於補貼住房的最有韌性的途徑可能是將其與單獨的住宅打包。“這確實是‘在我後院的肯定’，”帕爾齊亞爾説，他的非營利組織也開發可負擔住房。“這有能力以一種不是倡導者試圖説服社區的方式來創造對話，而是社區成員説，‘這是我有過經驗的事情，而且是積極的。這是我的鄰居，我現在為他提供住房。’”

與許多作為 貧民窟房東 的第8節房東不同，提供可負擔住房的房東將有額外的動力來維護這些單元，將物業價值監督轉變為更有用和更公共的服務。此外，這裏的住房分散可能意味着代金券持有者不會集中在 最貧困和服務不足的社區，正如他們通常所處的那樣。

帕爾齊亞爾希望後院住房的擴散能減輕對大型可負擔住房開發的污名。洛杉磯已經通過了一系列 可負擔-住房 措施。“我們地區的人們認識到這是一個重大問題，”範納特説。在LA-Más模型中，補貼住房的“機構”被隱藏，藏在後院裏，存放在官僚的電子表格中。就像在車庫裏進行改裝的初創公司在改變市場之前，這些後院住房可能為更大規模的可負擔住房騰飛提供了跑道。