為了解決住房不平等問題，嘗試進行增建區劃 - 彭博社

加利福尼亞州雄心勃勃的法案允許更密集的住房區域，遭遇了激烈的反對。但鬥爭遠未結束。Rich Pedroncelli/AP要理解過去幾十年地方住房政治，可以考慮一項 最近的研究，該研究來自波士頓大學。政治學教授凱瑟琳·萊文·愛因斯坦調查了馬薩諸塞州97個城市和城鎮關於住房的分區和規劃會議的所有會議記錄。這項研究是愛因斯坦與她的同事麥克斯韋·帕爾默和大衞·格里克共同進行的，涵蓋了像波士頓這樣的住房成本負擔城市，也包括勞倫斯和伍斯特等老工業城市。

“在我們研究的每一個城市和縣，優勢羣體主導了會議，”愛因斯坦在一個 最近的布魯金斯學會住房專題討論會上表示。年長居民、男性、長期居民、本地選民和房主更有可能參與這些會議。他們比公眾更有可能反對新建項目。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了會議懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽反對新住房的居民也更白人。例如，勞倫斯的人口中有75%是拉丁裔。但在三年的規劃和分區會議中，只有一位發言的居民有西班牙裔姓氏，愛因斯坦説。

這就是我們進入當前住房不平等辯論的背景。推土機規劃讓美國失敗。在城市更新的背景下，社區在決定自己命運方面擁有更大的發言權。然而，過去40年表明，地方控制使得擁有更大社會權力的人能夠引導這一過程。

隨着住房可負擔性和不平等成為國家政治問題，長期主導這些會議的人們開始看到他們的反發展議程被顛覆。城市在曾經看似不可能的政策上獲得了政治支持。城市在與隔離和住房不平等的持續鬥爭中部署的最新工具是讓他們的街道變得更加密集，這被稱為上調分區。儘管使分區更加進步仍面臨極其漫長的困難，這使得這一策略成為政策和政治的問題。

明尼阿波利斯在去年12月率先推出了一項計劃，旨在明確解決繼續分裂城市的隔離遺產。市長雅各布·弗雷説，重寫明尼阿波利斯2040的劇本涉及放寬鞏固這些分裂的一些限制：分區法。

“我們需要確保我們的解決方案的精確度與最初造成的傷害的精確度相匹配，”他在三月告訴CityLab，當時它通過了。“而且那種傷害是精確的。”

其他的上調規劃正在進行或即將進行。西雅圖——亞馬遜、微軟和全國第三大無家可歸者人口的所在地——在三月放寬了27個以交通為導向的城市村莊的分區法規。奧斯汀市議會剛剛通過了一項條例，允許在單户住宅分區的地塊上建造更多住房，但前提是一定比例的開發必須是可負擔的。俄勒岡州眾議院議長提出了一項法案，旨在全州範圍內消除單户住宅分區。夏洛特的領導者邀請明尼阿波利斯的規劃者來解釋他們是如何做到的。

然而，這些努力中最雄心勃勃的例子顯示了上調是多麼困難。加州參議員斯科特·維納（Scott Wiener）備受討論的全州住宅重新分區措施，SB 50，在住房委員會通過後被參議院撥款委員會擱置。對其支持者來説，這是一個失望，它要到2020年才會進行投票。

“我敢打賭，五年後，西雅圖的包容性分區在增加密度方面的進展將遠超明尼阿波利斯。”

— 西雅圖市長珍妮·杜肯

推動所有這些項目的想法很簡單：當開發商被合法允許建造更多種類的住房時，顯然會建造更多住房。對於那些缺乏可負擔住房的城市來説，住房庫存的增加是降低成本的一條吸引人的路徑。然而，對於那些跳上密度化列車的城市來説，沒有一種適合所有人的單一解決方案浮出水面。城市選擇的每一個具體修復方案都在辯論之中，並且仍然受到主要由富裕、白人、房主居民組成的發聲團體的反開發偏好的影響。

“有一種信念，認為如果你只是取消單户住宅分區，那就是麥加，”西雅圖市長珍妮·杜肯説。“我認為你必須做更多的事情才能真正讓它運作良好。”

西雅圖採取了與明尼阿波利斯不同的策略。在杜肯市長所在城市通過的新強制性住房可負擔性規則下，分區改革將與開發商激勵措施相結合：他們將面臨建造更多可負擔住房或支付可負擔住房基金的選擇。

該計劃經過多年才通過，最終版本存在分歧。人們擔心西雅圖的MHA將 無法保護現有的可負擔住房庫存，並且批評它在推動長期避免開發的地方發展方面不夠深入。舉個例子：被重新分區計劃覆蓋的幾十個社區僅佔 城市單户住宅分區土地的6%。

儘管如此，Durkan承諾的結果比明尼阿波利斯更為戲劇化。“我敢打賭，五年後，西雅圖的包容性分區和MHA在增加密度方面的進展會比明尼阿波利斯大得多，”她告訴CityLab。“因為明尼阿波利斯沒有包含任何激勵措施，因此你完全依賴正常的市場力量——歷史證明這並不是包容性的。”

(明尼阿波利斯2040計劃要求該市擴大其包容性住房政策，以適用於新建住房開發，因此開發商的激勵措施可能在未來可期。)

上調分區也面臨來自左翼的強烈抵制。社會主義者常常批評，允許更多住房並不一定意味着更多的可負擔住房，特別是如果開發商被留給自己的市場影響設備。在加利福尼亞州，租户權利團體表達了擔憂，認為給予開發商更大的自由建造更高建築將導致更多的搬遷，而不是更多的可及性。考慮到對住房的強烈需求，僅僅增加一點密度——或者僅在建造成本較低的社區上調分區——可能會使問題變得更糟。

在金州，反對SB 50的團體在 宜居加州的旗幟下集結。正如Wiener在布魯金斯活動中所説，這項法案“創造了一種召喚”。“每個反增長的聯盟都找到了彼此。”一項全州的上調分區努力動員了全州的反對運動，Wiener稱之為“宜居-為有住房的人加州。”

在長期享有單户住宅供應停滯的高收入社區，支持者認為任何推動密度增加的舉措都將是變革性的。在加利福尼亞州，目前在大約80%的住宅社區中，建造除了為單個家庭設計的單一住宅（有時帶有附屬單元）以外的任何東西都是非法的。

“純粹的、不摻雜的地方控制，不僅在城市層面，而且在社區層面，對住房並沒有起到作用，”維納説。

儘管如此，正如亞歷克斯·巴卡和漢娜·萊博維茨 在CityLab中所寫，倡導者們也“認識到，僅僅改革分區本身並不是，也從來不是，也永遠不會是靈丹妙藥。”實際上，在一些提出或採用上調分區的城市中，放寬建築限制與其他政策推動密不可分。例如，SB 50將增強租户保護並引入更嚴格的可負擔性要求。對於被認為對流離失所風險敏感的社區，該法案將推遲實施五年。奧斯汀的可負擔性解鎖獎勵計劃修訂了城市法規以促進更多密度，對哪些開發商將被鼓勵建造以及在哪裏建造有嚴格的規定。例如，為了讓開發商獲得放寬的場地限制，所有單位中至少50%必須為收入受限的居民提供可負擔住房——建造的可負擔住房單位越多，開發商被允許建造的數量就越高。

“純粹的未摻雜的地方控制，不僅僅是在城市層面，而是在社區層面，對住房沒有效果。”

— 加州州參議員斯科特·維納

針對批評的上調區域提案也在不斷演變。在2018年，作為SB 50前身的SB 827在委員會中夭折，維納重新調整了該法案，將受影響區域擴大到不僅僅是靠近交通的地方，因為這些地方往往是低收入地區。（富裕社區有阻止交通接入的歷史。）維納表示，SB 50是一個更強有力的上調區域法案，涵蓋了富含就業的地區，而不僅僅是靠近交通的地方。它對沒有就業或交通接入的社區採取了更輕的措施。

“比佛利山莊的市長一直是該法案的主要批評者之一，所以90210地區是涵蓋在內的，”維納説，並指出比佛利山莊在就業和交通方面都很富裕。

在西雅圖，杜爾坎表示，在西雅圖的高機會社區建設更多住房將繼續面臨挑戰。她説，在選擇支付基金而不是建設可負擔住房的出口坡道存在的情況下，大多數開發商選擇了前者。這一趨勢助長了財富和種族隔離，她表示，通過現場開發可以避免這種情況。

“這有好處，因為你可以聚集這些資金，然後利用這些資金與聯邦福利結合來建設更多住房，”杜爾坎説。“但我認為，這有一個真正的缺點，那就是你會創造出與人們居住的其他住房分開且獨立的可負擔住房。”

儘管對密度的興趣上升，但懷疑者仍然保持着權力。在費城，官員們正在抵制2011年通過的土地使用改革。市議會主席達雷爾·克拉克剛剛提出了兩項法案，旨在降低密度並增加停車位。他計劃在市議會下成立一個由居民、開發商和其他專業人士組成的委員會，這並沒有給尚未搬到這個不斷發展的城市的未來居民提供太多發言權。“增長”是一個相對的術語，用於描述今天費城發生的事情，費城（像許多美國城市一樣）現在正在反彈，從大規模的人口下降中恢復過來。

費城的動態與美國城市增長的更廣泛形態相關。幾十年來，專門為單户住宅劃定的區域內的富裕居民鞏固了他們的政治權力。他們緊緊把握這些區域限制，並發展出一種複雜的詞彙來為其辯護，認為變化將帶來交通擁堵、犯罪、公共學校過於擁擠、“鄰里特徵的變化”，甚至是過多的陰影。在這種情況下，城市歷史上一直對通過像明尼阿波利斯那樣的雄心勃勃的措施感到猶豫。

但正如城市實驗室的校友本傑明·施奈德所寫，在《國家》雜誌中The Nation，城市曾經允許更高的密度。只要有足夠的壓力，它們可以迴歸這些根源。在1960年至2010年間，洛杉磯的分區法從容納1000萬人變為430萬人。施奈德寫道：“舊金山1978年的全市降密政策減少了城市可建住房單元的數量，減少了18萬個，相當於當時城市住房存量的50%以上。”

西雅圖專門劃為單户住宅的社區擁有數千個較老的多户住宅單元。視線研究所西雅圖也曾允許更密集的發展。倡導者運動的一部分是向居民傳達，城市中在現在嚴格劃為單户住宅的社區中，較老的多户住宅是多麼普遍，而今天不允許類似的建築發生。智庫視線研究所發佈了一張地圖，揭示了城市的歷史多户住宅，為城市中一些更獨特的社區的約12,000名西雅圖居民提供了住所。

降密政策改變了城市的結構。升密政策可能會再次改變它們。“我們錯過了西雅圖的很多增長，”杜爾坎説，指的是人口激增超過了她所在城市的新住房建設。“但希望我們還有剩餘的增長。”

***更正：***這篇文章已被更正，以澄清波士頓大學研究中的研究人員調查的是城市和城鎮，而不是城市和縣。