紐約的摩天大樓高度分區法 - 彭博社

在第二個鍍金時代，富豪們希望將他們的財富停放在曼哈頓房地產中，開發商們不遺餘力地提供高端商品，這些商品如今以高度和視野來衡量。瑪麗·阿爾塔費爾/AP操控紐約市複雜的分區法規長期以來一直是少數開發商的榮譽徽章。

1993年，開發商勞倫斯·金斯伯格被要求從曼哈頓上東區的一座31層塔樓上削減12層，因為他方便地未注意到該物業適用的高度限制。對於一個名為特朗普城的項目，現在的總統房地產大亨聲稱在林肯中心附近的一塊部分位於哈德遜河下的土地上擁有開發權。被淹沒的區域本可以為一個考慮建設150層塔樓和其他13座摩天大樓的大型項目貢獻多達450萬可開發平方英尺。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了會議懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲際競賽1989年的項目沒有市場出現，後來在沒有水下“權利”的情況下被重新構建為規模小得多的特朗普廣場（其名稱現已應居民要求被移除）和河濱南區。

現在，在一個第二個鍍金時代，富豪們希望將他們的數百萬投資於曼哈頓房地產，開發商們幾乎不惜一切代價來提供這些高端商品，而這些商品如今的價值主要體現在高度和視野上。

因此，紐約面臨着“機械空洞”問題。聽起來可能像是一個尷尬的醫療狀況，但這些空洞實際上只是設備（主要是供暖、通風和空調系統）佔用樓層上方的空氣。當這些空氣能夠將公寓抬高到視線被鄰居阻擋的高度時，它變得極其珍貴。將機械空間的天花板（通常只需要10到15英尺的高度）抬高到350英尺並不是荒謬的，而是聰明的選擇。

隨着數十棟超過900英尺的建築在曼哈頓甚至布魯克林拔地而起，紐約人對僅僅存在於給億萬富翁提供炫耀權利的空地感到憤怒。

這些新塔樓，有些細長，有些更為粗壯，切割着天空，投下長長的陰影，使鄰近的街道和後院陷入一種自20世紀初貧民窟時代以來未曾遇到的無空氣陰暗之中。陽光和新鮮空氣的缺乏促成了紐約市1916年的分區決議，這是全國首個此類決議。

紐約市通常不限制建築高度，而是通過所謂的樓面面積比（FAR）來控制建築的體量和密度。這意味着在R-9區，住宅開發商可以建造相當於地塊面積九倍的建築面積。根據建築體量的安排，通常的結果是大約15層的建築。

荒謬的高機械空間，雖然不計入建築面積比（FAR），並不是開發商用來推動建築高度的唯一濫用（儘管表面上合法）策略。看看三個最厚顏無恥的違規者，可以揭示律師在利用城市分區方面的創造力：

西66街50號

Snøhetta/Extell一個包含39層公寓的住宅開發項目，距離中央公園的西邊緣不遠，高達775英尺，相當於75層的塔樓。這是由加里·巴尼特創立的Extell Development的項目，依賴於一個161英尺高的機械樓層上的體量。建築公司Snøhetta部分用玻璃包裹了這個空洞，使空曠的空間看起來有人居住。

巴尼特專門提升公寓樓層的高度，通過購買幾棟低層建築並將其地塊合併為一個大地塊，成功組建了一個非常大的場地。他將大部分允許的建築面積堆積在塔樓上，該塔樓位於允許最大密度的地塊部分。這種策略被稱為“體量打包”。在周圍的上西區，許多建築容納相同數量的公寓（127），但它們通常只有大約15層。

西53街53號

讓·努維爾/HinesHines的利益使用了一種類似但更激進的場地組裝策略，開發了一個750,000平方英尺的塔樓，其中包括對鄰近現代藝術博物館的40,000平方英尺的擴建。它使用了所謂的分區地塊合併，這僅在分區目的上將兩個場地聯合在一起。它支付給MoMA以將未建成的分區建築面積（稱為空氣權）轉移到開發場地。Hines的法律團隊説服市政官員，使用一項允許購買鄰近歷史地標上方未使用空氣權的規則是可以的，從第五大道的聖托馬斯教堂將這些權利幾乎轉移到“鄰近”的MoMA場地，距離近500英尺。

通過其區域操控的魔術，海因斯能夠將該地點允許的建築面積三倍增加，以在現代藝術博物館空間上方建造145套公寓，達到73層，高度為1,050英尺。這使得鄰近的1330第六大道，曾被認為是巨無霸，看起來像個玩具。

這一設計無疑是城市新一批超級高樓中最具特色的。其深色金屬和有色玻璃外立面，交錯着對角支撐，喚起了超級英雄漫畫中陰鬱的哥譚市。它從53街和54街兩側急劇收窄，反映了從早期階段起區域規劃所要求的逐步退縮。這些“天空平面”確保至少有最少的日光能夠照射到街道上。它們還起到了一旦兩條街道的退縮線匯聚時限制高度的效果。

中央公園塔

阿德里安·史密斯 +戈登·吉爾/埃克斯泰爾如果諾維爾利用區域封閉進行表現，埃克斯泰爾在西57街的1,550英尺高的巨型建築——被稱為“億萬富翁之路”的街道，因其吸引寡頭的超級高樓而聞名——似乎在挑戰這一點。市政藝術協會，一個發展和規劃倡導組織，認為其複雜的發展權組合生成的結構比原本允許的要大32%。

它不僅從鄰近的藝術學生聯盟購買了空中權利，位於芝加哥的阿德里安·史密斯 + 戈登·吉爾建築事務所大膽地將塔樓的大部分懸挑在美術風格的地標上，以將其體量從220中央公園南側移開，這是一座僅高953英尺的石灰石外立面塔樓，否則會阻擋Extell的黃金標準視野，俯瞰公園的長度。中央公園塔的高度比220中央公園南高出約600英尺，其179個公寓由一個七層、30萬平方英尺的諾德斯特龍旗艦店和市政藝術協會聲稱的350英尺的機械空隙支撐。

但是等等。匯聚在諾維爾塔的天空平面也應該同樣限制中央公園塔的高度。然而，一個區域規劃的細節允許在城市的某些部分建造無限高度的塔樓，只要它佔地25%或更少。

多年來，超高摩天大樓在迪拜、香港和上海等地崛起，但在紐約被視為缺乏自尊的地方對自我意識的炫耀。幾年前，紐約可能落後於這些痴迷於巨型建築的城市的想法開始形成，並在2017年導致重新規劃，實際上鼓勵在已經密集建設的城市部分建造商業超高樓。

一號範德比爾特

KPF/SL Green其中第一個是由KPF為SL Green設計的1400英尺高的辦公大樓，正在中央車站旁邊興建。開發商以驚人的30 FAR（舊的最大值為21.6）和65層的高度進行談判，以換取SL Green承諾210百萬美元用於將街道前沿改建為廣場，並建造一個高大的玻璃外立面大堂和通往正在車站下方建設的新站台的通道。由於辦公樓的樓層面積遠大於住宅塔樓，因此這座逐漸收縮的塔樓的快速上升體量比住宅針塔更具侵入性。該地區還計劃建設更多商業巨頭。

反對臃腫建築的對手在城市機構中幾乎沒有找到支持——城市規劃局和建築局似乎都在竭盡全力批准設計，即使那些合法性和安全性存疑的設計。位於西66街的Extell大樓的建設許可證僅在開發監督機構Landmark West指出如果火災樓梯充滿煙霧，逃生者和消防員可能會被困後才被撤銷。由於樓梯穿過機械空洞，相當於16層，沒有避難所可言。（在計劃修改後，許可證被恢復。）

一項立法正在分裂的市議會中緩慢推進，該立法將適度限制機械空洞的濫用。分區地塊合併和其他開發權轉讓可能會通過面臨不確定幾率的待決州立法得到解決。尚未考慮的財務工具也可用於抑制對高層、高價值空間的需求：例如，顯著增加銷售交易税。

確保獲得日光和自然通風是最初創建分區的驅動力，而這種價值——在健康和房地產方面——並沒有下降，即使我們可以機械地冷卻建築並用電照明。

正如新的研究強調了獲得日光和綠地對心理健康的益處，非常高的建築正在興起，切斷了周圍數百個住宅的陽光照射。（遮光項目也使得較舊、較小的建築貶值，加速了拆除趨勢。）社區花園，作為團結和增強低收入社區的最有效手段之一，越來越多地與開發商提出的遮陰建築對立。

獲取高質量的光線和空氣正變得越來越重要，作為改善氣候變化的工具。自然光可以減少電燈的使用及其消耗的能源。同樣，改善自然通風可以在大部分年份中替代耗能較大的空調。

基於這些原因，保護日光和微風的立法前景可能很快會改善。不幸的是，最嚴重的違規者可能會受益，因為他們將不會面臨新的、阻擋光線的競爭者。