紐約地標性租户保護交易內幕 - 彭博社

租户的力量，在紐約展現。安德魯·利希滕斯坦/科比斯通過蓋蒂圖片社紐約州立法機構的民主黨人在週二達成了一項協議，將顯著擴大和加強租金法規和租户保護，這些法律將在本週末到期。兩個立法機構將在新方案提交給州長安德魯·庫莫之前進行投票。

支持者稱這些有利於租户的改革為“普遍租金控制”，這將大幅增加全州城鎮和城市的租户保護的深度和覆蓋面。新法律將使租金穩定擴展到紐約市以外的縣，對經紀費和押金（限制為一個月租金）設定全州上限，並賦予租户新的驅逐保護。最重要的——也是爭議最大的——政策將關閉允許房東將住房單位從租金控制限制中解脱出來的漏洞。

彭博社城市實驗室納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地雖然在奧爾巴尼談判的普遍租金控制方案未能滿足他們的所有要求，但租户倡導者們宣稱這是一個初步勝利。“我們擁有的是一個歷史性的機會，不僅可以增加租户保護，而且在幾十年來首次讓租户參與制定全州租賃政策，”紐約州參議員澤爾諾·米里耶説，他是普遍租金控制的支持者。

但批評者擔心，改革者可能面臨過度擴張的風險，將政策寫入法律，導致房東失去維護其物業的動力，從而導致失修。

幾十年來，租金改革一直受到紐約市強大房地產遊説團體和一個 叛亂派的參議員民主黨人（稱為獨立民主會議）的聯合力量的阻礙。這些叛逃的參議員中，許多人跨越黨派與州共和黨人結盟，在紐約的秋季初選中被 徹底擊敗——這是對庫莫的一個打擊，他依賴這種安排來抵禦來自黨內更進步派別的行動呼聲。

來自布魯克林的新任參議員Myrie 擊敗了一位獨立民主會議的現任者，明確表示要改變紐約的租金法律。他與 全民住房正義保持一致，這是一個由全州租户聯盟 上州-下州住房聯盟領導的運動，幫助將州參議院向左傾斜。Myrie表示，普遍租金管制是對房地產行業政治力量的回應。

“當一方在幾十年裏一直獲勝，而我們試圖糾正方向時，有些人會將其視為房東的重大損失，”Myrie説。“但實際上，我們想要做的是重新平衡長期以來失衡的局面。”

一位批評者警告説，空置控制將導致紐約租賃住房的“破舊化”。奧爾巴尼的立法者通過了幾項長期以來租户所追求的政策，包括廢除所謂的空置獎金，這一條款允許房東在租户離開受租金控制的公寓時將租金提高20%。該法案還取消了空置去管制，這一條款允許房東在月租超過$2,775時對單位進行去管制，並在租户整個租約期間鞏固優惠租金。

“紐約州立法機構在經過幾十年後，為租户糾正局勢邁出了巨大的步伐，” 紐約州租户與鄰居的執行董事Delsenia Glover説，這是一個基層租户組織。

但立法者沒有廢除一項允許房東在翻新或投資於建築維護升級時提高租金的條款，這一提案引發了庫莫和紐約市市長比爾·德布拉西奧的警告。相反，房東因重大建築整體資本改善而可以收取的年度租金漲幅上限將從6%降低至2%，而針對單個公寓改善（IAI）的收費將限制在每15年$15,000。

這些限制可能如此嚴格，以至於實際上構成了空置控制，這種情況下，即使是空置的租賃單位也低於市場價格。保守派的曼哈頓研究所研究與出版副總裁霍華德·哈索克警告説，空置控制將導致租賃住房的“破舊化”。

哈索克説：“資本投資、重大維修或升級可能不成為租金上漲原因的想法，可能是該法案中最重要的偏離，也是最具風險的。”他補充道：“歷史上，世界各地的經濟學家對租金管制非常關注的原因之一在於，它對物業所有者維護建築物的積極性產生了抑制。”

他補充道：“如果你無法獲得投資回報，你就不太可能進行那項投資。”

紐約房地產委員會主席約翰·班克斯將租金改革方案描述得近乎末日，稱立法機構正在“將數十萬租户送入將很快陷入失修的建築。”

該法案的批評者還指出，租金管制是導致全市不平衡的罪魁禍首。根據對“曼哈頓折扣”的分析，富裕的白人居民在紐約上西區等高檔社區將從更嚴格的租金管制中獲益最多，《華爾街日報》指出。在工人階級社區，差異可能微乎其微。在曼哈頓，受管制的中位租金比中位市場租金低53%，而在皇后區，差異不到9%。報告顯示，收入最高的四分之一的收入者通過租金管制獲得了最大的折扣。

Husock指出，租金管制公寓也存在低入住率，較長的租約導致整個紐約市生態系統的週轉率降低。他還提到，試圖將租金管制擴展到昂貴的紐約市及其郊縣，作為該法案意識形態動機的證據：該州其他地區面臨截然不同的住房挑戰。

“立法機構將租金監管的權利擴展到紐約州北部的市鎮，這特別令人感到黑暗的幽默。這些是全國一些最破舊的老城市，”Husock説。“他們需要人們以任何價格搬進來。尤蒂卡的紳士化？如果可以的話！”

但根據緊急租户保護法的擴展，市鎮還必須在申請租金管制之前顯示空置率低於5％，根據Politico*。*許多北部城市將無法達到標準。在布法羅地區，租賃空置率在2017年為7.3％，根據美國住房和城市發展部的數據。羅切斯特的整體租賃空置率也為7.3％，儘管該市部分地區由於市場收緊而面臨激增的需求。（該市自己的估計顯示出空置問題更為嚴重。）奧爾巴尼的整體租賃空置率為8.0％並且還在上升。

一些租户所尋求的特徵沒有納入最終方案，包括一項要求房東在驅逐租户之前必須提供正當理由的法案，以及重新規範之前已放松管制的建築物的努力。

“堵住漏洞，擴大ETPA，消除日落條款，以及其他變化，都是一個巨大的勝利，”格洛弗説，指的是當前的租賃法律每四年到期一次。如果新的租賃改革通過，將是永久性的。

哈索克警告説，一旦房地產市場下滑，這些法律可能會給立法者帶來麻煩（而且有證據表明這已經在發生）。擁有大量受租金控制單位的建築可能會在新的規定下受到懲罰。大多數單位受控制的公寓樓的業主可能面臨艱難的選擇：如果他們無法提高租金，就不會投資於升級，這意味着建築的價值將下降。貸款人對那些價值或狀況正在惡化的物業續簽貸款持冷淡態度。

立法者仍然在押注租金管制。而且不僅僅是左翼的新來者：雖然在過去，參議院多數黨領袖安德里亞·斯圖爾特-庫辛斯曾遭到租户組織的攻擊，但本週她對一項法案感到自豪，她稱其為“歷史上最強的租户保護。”批評者和支持者似乎都同意這一超級l形容詞。

“我們將為這個州的租户贏得一個真正的大勝利，”Myrie説。“而且我們時間緊迫。”