房東申請驅逐的真實原因 - 彭博社

露西·尼科爾森/路透社在去年十二月的一個星期四早晨，卡特里娜·波特比平時早起穿衣服。她把頭髮梳起來，穿上黑色褲子、領帶和她在當地博物館擔任保安時的制服毛衣。她在早上7:30把兒子送到學校，儘管她仍然會遲到幾個小時上班。首先，她必須在8點之前趕到巴爾的摩的租賃法庭。

卡特里娜和每年成千上萬的人一樣，出現在巴爾的摩的租賃法庭，爭辯驅逐申請。

根據 菲利普·加博登和他的合著者喬治城大學公共政策教授埃娃·羅森的新研究，申請驅逐的房東並不一定是想把租户趕上街。相反，申請驅逐已成為收取逾期租金和罰款（即使是小額罰款）的最有效方式之一，並進一步扭曲了房東和租户之間的權力動態，使房東更有利。

加州一户家庭在被驅逐後，家當堆放在他們以前的家外。露西·尼科爾森/路透社在巴爾的摩，和美國許多城市一樣，工薪階層家庭在住房方面苦苦掙扎。收入低於聯邦住房和城市發展部設定的門檻的家庭可以通過第8節補助金獲得住房援助。補貼由當地公共住房管理局直接支付給房東，代表持有補助金的人。但補助金數量有限，全國範圍內，只有五分之一符合條件的人能夠獲得。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服會議懷疑者納粹掩體的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽波特是一名博物館的最低工資保安，符合資格。當她上法庭時，她收到了因未支付房租而被驅逐的通知，儘管巴爾的摩住房管理局在她的單元未通過例行檢查後已停止向房東支付補貼。

正如加博登和羅森發現的那樣，許多申請驅逐的房東實際上並沒有真正打算趕走他們的租户，事實上，有些人甚至負擔不起，因為驅逐“會給房東帶來與空置和物業週轉相關的各種額外成本，”他們寫道。

近年來的研究深入探討了 驅逐的具體原因和影響。但故意未履行的長期驅逐的具體性質和後續影響卻研究不足。加博登和羅森表明，持續的驅逐威脅本身對處於其另一端的人造成了干擾，這是貧窮的隱性成本。

在這項研究中，羅森和加博登關注巴爾的摩、達拉斯和克利夫蘭。對於巴爾的摩大約130,000個租賃家庭，最近一年大約有150,000起驅逐申請（每個租户家庭超過一起），並且大約有6,500起驅逐。根據對127名隨機抽樣的房東和物業經理的訪談以及對私人申請的分析，研究人員發現房東“對同一租户在同一單元中進行連續驅逐申請，目標不是將他們趕走，而是收取租金……對於房東來説，讓租户在小額欠款中居住，即使超出法律驅逐所需的金額，也是有利的。”

在巴爾的摩，租金上漲的速度遠遠超過了租户的收入，自2000年以來，租户的收入基本保持平穩。巴爾的摩中位數租户家庭的年收入大約為$33,000。在這個水平上，許多居民將無法按時支付租金。不過，“大多數房東並不想驅逐租户，”羅森説。這並不是出於他們的善心：“這對他們來説並不划算。”

“比起租户，唯一更糟糕的就是沒有租户，”一位房東告訴研究人員。研究中有83%的受訪者採取了實際措施，儘量避免驅逐租户。

“比起租户，唯一更糟糕的就是沒有租户，”一位房東告訴研究人員。房東們也有賬單要支付。許多租户確實會拖欠付款，並會對催促付款的因素作出反應——例如法庭日期。加博登和羅森發現，為了獲得或維持房東與租户之間的控制關係，房東會因小至$100的債務而啓動驅逐申請。

無論金額多少，申請所啓動的法律程序對房東是有利的。作者寫道，將租户“置於小額欠款中加劇了房東與租户關係中的權力不平衡。”這給了房東合法的藉口，可以因任何理由驅逐租户，並阻止租户行使他們在法規執行方面的合法權利。

在巴爾的摩（以及克利夫蘭和達拉斯），申請驅逐令使租户變成受罰的債務人，給房東提供了額外的槓桿，來阻止他們對違規或虐待行為提出投訴。在法庭上，逾期租金優先於未完成的維修和其他問題。而大多數租户並未出現在租賃法庭，因此法官通常會裁定房東勝訴。

在那個十二月的巴爾的摩，波特的案件只是租賃法庭上要審理的200個案件之一。然而，會議在中午之前就結束了，只有一位法官主持。

“在巴爾的摩，他們甚至沒有時間判斷這是否是租户的合法申訴。無論你作為法官多麼公正，你在七秒鐘內也做不了其他事情，只能批准文件，”加博登説。

當事情特別忙碌時，通常會請來第二位法官在另一個法庭處理案件。那些出庭的租户被要求走到走廊，與房東協商達成妥協。在他們出現在法官面前時，決定已經達成。

“他們等待這一天。他們認為會有人來平衡局勢，給他們一個機會，”公共正義中心的律師扎法爾·沙赫説，他是巴爾的摩租賃法庭的監督者。“結果卻是‘去走廊達成協議。’”

像卡特里娜·波特這樣的人可以勝訴，但代價是請假、尋找兒童看護，並等待可能會使他們的家和住房補貼（如果有的話）處於危險中的裁決。一旦補貼消失，可能需要數年才能再次獲得。

一些住房管理機構 正在尋找更好的方法來滿足房東的需求，例如加快檢查，以為他們租給持有補貼的家庭創造更強的激勵。Garboden 和 Rosen 發現，申請迅速驅逐的房東更多是出於沮喪而非惡意。但 Garboden 説，房東與低收入租户之間的衝突是不可避免的，因為這源於政府機構對住房危機的推卸責任。

足夠慷慨的聯邦補貼可以在住房市場中創造一個安全的底線，這將幫助數百萬家庭。但在地方層面也有切實可行的政策槓桿。巴爾的摩可以效仿費城和紐約，制定一項 法律援助權 條例，為面臨驅逐的租户提供支持。一些城市為因特定經濟負擔危機而無法支付租金的租户提供緊急資金。Rosen 和 Garboden 建議提高房東申請（而非執行）驅逐的成本。

但 Porter 是成功的案例之一。在法庭上，她與無家可歸者代表項目的公共利益律師 Karen Wabeke 取得了聯繫。在走廊裏，他們與她的房東進行了談判，確認住房管理機構的代表幾個月前已停止向房東支付補貼，因為該單元未通過檢查。當他們到達法官 Catherine Chen 面前時，達成了妥協。Porter 同意她沒有支付最近一個月的租金加上滯納金（$678），並同意以該金額作出判決。

波特對她的裁決感到滿意：“我知道我的真相，我知道我欠什麼。”她有工作，所以她能夠支付她的拖欠租金。在那混亂的談判走廊中，她是為數不多的幾個微笑着走出去的人之一。

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