如何阻止多户住宅，波士頓風格 - 彭博社

波士頓一棟正在建設的新公寓樓，那裏多户住宅的供應未能跟上需求。照片由安東尼·弗林特提供許多馬薩諸塞州的城市和城鎮熱衷於使用分區來阻止新的多户住宅建設，和同樣藍色的加利福尼亞州一樣。馬薩諸塞州智能增長聯盟最近發佈了他們為期兩年的研究項目結果，調查波士頓地區在滿足住房需求方面的表現。“大波士頓地區多户住宅的分區現狀”發現，聯邦各社區有效地建立了一道“紙牆”，通過分區限制來阻礙開發。“多户住宅的地方分區審批流程正在演變得更加靈活、政治化、臨時、不確定、耗時和自由裁量，”研究者艾米·戴因來自非營利政策中心MassINC，對波士頓周圍100個城市和城鎮的章程、條例和計劃進行了研究。“當前的流程不太可能在未來幾年內產生足夠的住房。”

彭博社城市實驗室納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為一個建築目的地與全國許多其他大城市一樣，波士頓的住房生產遠遠落後於保持住房成本合理所需的水平。從2010年到2017年，大波士頓地區新增了245,000個就業崗位，但僅批准了71,600個新住房。因此，智能增長聯盟表示，馬薩諸塞州四分之一的租户現在將超過50%的收入用於住房。該州的住房成本繼續上漲，速度超過紐約或加利福尼亞。

報告的一些關鍵要點：

• **多户住宅的土地極少。**在大多數情況下，當地的分區法律將新的多户住宅排除在現有的住宅社區之外，而這些社區覆蓋了該地區大部分的土地面積。此外，城市和城鎮通過高度限制、退縮和每英畝的居住單位數量，嚴格限制多户使用的土地密度。至少三分之一的市鎮沒有實際的多户分區來容納增長。
• **大量臨時決策。**與全國其他地區不同，馬薩諸塞州並不要求社區定期更新其分區並使其與地方計劃一致。相反，研究記錄了城市和城鎮逐漸遠離可預測的分區區域，轉向“浮動區域”、逐個項目的決策以及特殊許可證和變更。似乎還有一種趨勢是通過將特殊許可證授予權轉移到市議會和市鎮會議上來使開發決策政治化，強調臨時談判並延長過程。
• **所建的少量住房被 relegated 到邊緣地區。**該地區大約一半的社區在其歷史中心批准了一些住房單位，但Dain的案例研究表明，這些填充項目規模適中，規劃和批准可能需要長達15年。更多的住房正在較不發達的地區建設，例如改建的工業物業、辦公園區和其他被高速公路、鐵路、水道或其他障礙隔離的地塊。即使建得很密集，這種類型的住房通常也會因為公共交通的有限接入和步行便利性差而變得依賴汽車。

那麼這是怎麼回事呢？人們可能會認為，馬薩諸塞州作為進步價值觀的典範（更不用説民主黨總統候選人的温牀），應該在保護其居民方面有更好的記錄。然而，智能增長聯盟得出的結論恰恰相反：

儘管看起來我們正在建造比以往更多的住房——而且我們是東北部增長最快的州——馬薩諸塞州每年建造的住房僅為1970年代經濟停滯時的一半。

並不是説沒有好的努力。過去三位州長——米特·羅姆尼、德瓦爾·帕特里克和現在的查理·貝克——都呼籲更多的多户住宅建設。十多年來，州政府一直為允許在智能位置（如市中心或靠近交通的地方）進行密集、緊湊開發的市政當局提供現金獎勵。市鎮可以隨意使用數百萬美元的資金——此外，還有一條專門為學校設計的資金來源，旨在解決已定居居民的一個普遍抱怨，即當地學校系統無法容納更多學生。再加上 第40B章的“胡蘿蔔”政策，這是一個已有50年曆史的州級項目，旨在加快在整體住房中低於10%可負擔住房的社區內的可負擔住房建設。馬薩諸塞州的幾個社區也有包容性住房條例，要求新住宅開發的一部分必須是可負擔的。一個密度獎勵計劃進一步增強了可負擔性要求，基於擴展允許的密度增加私有土地所有者和開發商價值的原則。全州的一些城市和城鎮正在推行增加可負擔住房供應的政策，例如合法化無障礙住宅單元、促進社區土地信託以及允許微型房屋和 製造房屋。

灣區的反對者主導了關於住房限制的城市主義對話。但灣州的反對者至少與他們平起平坐。但所有這些努力並沒有有效推動進展，尤其是因為一些地方正在致力於建設更多住房，而一些地方則沒有。具體來説，在大多數郊區社區，對多家庭住房的抵制非常激烈。他們無視州政府之前提到的現金提議，巧妙地利用地方分區作為武器，並以特殊的憤怒反對40B項目。

最近，灣區主導了關於“不在我後院”現象的城市主義對話，這反過來又激發了前述的YIMBY運動（在我後院可以）。但灣州的反對者至少與他們平起平坐，利用對學校、交通、停車和現有社區“特徵”的熟悉擔憂，展現出無情的有效性。

YIMBY主義可能在這裏獲得支持，但進展艱難。馬薩諸塞州州長查理·貝克提出了他的住房選擇立法，允許城市和城鎮通過市議會或鎮會議的簡單多數投票來減少官僚主義，而不是目前要求的三分之二的超級多數。但即便是這一微小的規則調整也沒有進展。該法案去年在州立法機構中枯萎，今年早些時候重新提交，增加了一項條款，使其更加温和：允許在靠近交通或商業中心且至少有10%是可負擔住房的項目上進行簡單多數投票。改變鎮會議上的三分之二多數要求？沒門。貝克法案的爭鬥迴響着加州對SB50的鬥爭，這項立法將加快交通中心的密度建設。那項備受關注的法案最近被擱置，反對者和低收入社區的倡導者聯手提出擔憂，認為增加住房供應會引發城市化和搬遷。

所有這些讓那些試圖應對住房危機的人只能不斷努力。

“馬薩諸塞州的社區喜歡參與開發決策，這一點不會改變，”馬薩諸塞州智能增長聯盟的執行董事安德烈·勒魯説，該聯盟為支持住房的倡導者提供工具、技術支持和指導。

但有些事情正在改變。“與10年前甚至5年前不同的是，越來越多的居民願意對抗NIMBY（不在我家附近），”他補充道。“他們需要幫助找到彼此，然後他們需要一些數據和溝通培訓以提高效率。”

在這裏，目前漸進的進展似乎是任何人所能希望的最好結果，即使其他地區更加大膽。正如紐約時報最近所宣稱的，我們可能正處於對單户住宅區劃的昂貴遺產的全國性反思之中。在12月，明尼阿波利斯禁止了它，為多户住宅和附屬住宅單元開放了不同區域。丹佛、西雅圖和温哥華都在尋求在已改變區劃以允許更高和更密集的地區中提高可負擔性要求，因為這種“上調區劃”會增加私人土地所有者和開發商的價值。

其他措施更為嚴格，且更具懲罰性。空置物業和空房税在奧克蘭、華盛頓特區、温哥華，以及最近的洛杉磯都進行了測試或提出。波士頓市議會已提議對超過200萬美元的豪宅徵收特別房地產交易費。加利福尼亞州州長加文·紐瑟姆，曾任舊金山市市長，尋求通過切斷州資金來懲罰阻礙住房建設的社區。

更為嚴格的是：在土地問題播客的採訪中，舊金山的住房倡導者蘭迪·肖，著有被定價的一代：誰能在新的城市美國生活，對舊金山的NIMBY（不在我家附近）人士進行了抨擊，他們幾乎將一生都奉獻給了阻止額外住房進入他們稀有的社區，以保持他們的房產價值人為地高。“這些大多數是坐在諾埃谷單户住宅裏的嬰兒潮一代，每年房價上漲6萬美元，”他告訴我。肖建議，應該有辦法懲罰這些人以獲取非法收益——雖然這有點幻想——尤其是因為他們的抵制使得住房對其他人來説變得極其昂貴。這樣的措施可能看起來極端，但讓我想起了一個諺語：當門就在那裏的時候，打破牆壁是沒有必要的。無論是東海岸、西海岸，還是兩者之間，如果城市和城鎮只是做正確的事情，迎來各種住房選擇，那將簡單得多。