柏林參議院批准五年租金凍結 - 彭博社

亞當·斯尼德/城市實驗室柏林將禁止未來五年幾乎所有的租金上漲。

柏林參議院週二投票支持可能是歐洲最 激進的租賃法律。這一決定等待同一議會成員在十月的最終批准，是該市在努力保持租金可負擔方面迄今為止採取的最激進的措施。

但儘管這些努力在公眾中享有相當廣泛的支持，柏林本身仍可能面臨嚴重的制度性反對，因為這樣的法律測試了城市和國家政府權力之間的界限。

彭博社城市實驗室納粹掩體的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地一旦在十月完全批准，該法律將追溯至6月18日。柏林的租金上漲將被禁止五年，已補貼的公共住房和新建公寓除外。實際上，這意味着租金將在 150萬套城市的190萬套住房上保持不變。

為了執行這一規則，簽署新合同的租户可以讓城市檢查合同，以驗證租金是否沒有被非法提高。與此同時，支付城市認為過高租金的現有租户可以申請降低租金。（尚未決定什麼租金被視為過高。）

這種保護水平並不是全新的。柏林已經有一種相對 嚴格的租金管控，儘管實施不均。整個城市的租賃管理機構目前評估每個微型社區的平均租金，並進一步按公寓大小和狀況進行細分。任何新租約的租金不得超過這一平均價格的10%。

這已經相當嚴格，但其效果是穩步控制租金上漲，而不是完全停止。這迄今為止防止了租金逐年飛漲，這可能在85%的住房為租賃的城市中造成真正的社會混亂。

通過完全凍結租金上漲，房東的處境肯定會變得更加艱難。任何翻新計劃現在都必須得到城市的批准，以確保它們確實是必要的。這將防止一種常見的 柏林房東的做法，即通過未經請求的改動“改善”物業，例如，在建築的內院添加陽台。房東可以利用一個漏洞，在翻新情況下允許租金上漲，往往將建築的生活成本推高到使貧困租户被迫離開的程度。

一旦新法律生效，翻新將被允許，前提是每平方米的月租金不得提高超過0.50歐元。同時，對於供暖系統翻新的基本必需品，許可證將很容易獲得。

不過，房東在其他方面會得到一些緩解。如果他們經歷了可證明的經濟緊急情況，他們將能夠提高租金。儘管如此，這一讓步仍然帶有懲罰性：如果房東為了提高租金而虛假申報緊急情況，他們將面臨高達50萬歐元的罰款。這聽起來可能是懲罰性的——確實可以説是這樣——但值得記住的是，小規模房東在柏林非常罕見。擁有 僅有幾套公寓 的業主佔所有租賃的不到5%。大多數房東是大型公司。

由柏林選民選出的市參議員批准這些措施的事實表明，城市中對任何租金穩定措施的支持程度很高。然而，柏林可能會與國家政府發生衝突，因為目前尚不清楚誰對這一法律領域擁有管轄權。根據德國法律，像柏林這樣的州政府一般負責住房問題，但租賃關係可以被解釋為合同法的一個分支，由國家層面監督。這可能使柏林面臨法院挑戰，因為租金凍結政策不太可能被德國的右傾國家政府採納，法院可能會將柏林的限制視為市政越權。

這對城市政府來説是一場相當艱鉅的鬥爭。那麼這些新法律真的有必要嗎？從城市的統計數據來看，柏林的平均租金實際上相當低，每平方米6.72歐元，幾乎是慕尼黑的一半。然而，這個數字具有誤導性，因為它包括了許多已經居住了幾十年的租户，他們支付的穩定租金幾乎沒有變動。不過，新租賃合同並不是以這個價格提供的，通常是這個金額的兩倍。因此，許多人在這個平均工資並不特別高的城市中，努力應對住房成本。

在一個即使是相對富裕、關係良好的人也在租房的城市，這導致了一個日益增長的公眾運動，呼籲對住房市場進行更大的集體控制。柏林已經被一場運動席捲，旨在 重新國有化以前的公共住房樓 並禁止大型房東，這可能會成為2020年全市公投的主題。與此同時，州政府在 新的住房供應 中變得更加積極參與，儘管在這裏它目前落後於其雄心勃勃的目標。

這裏所涉及的，不僅僅是對住房市場運作進行微調以使其更順暢。柏林的新計劃暗示着更為根本的東西：一個朝着住房市場發展的城市，在這個市場中，房地產作為投資的功能讓位於其公共可及性和實用性。其他城市觀察它的發展及其面臨的障礙，將是既令人着迷又富有啓發性的。