社區紳士化中的隱秘贏家 - 彭博社

時代的標誌：華盛頓特區的反城市化塗鴉，經濟變遷帶來的緊張局勢在不斷上升。亞歷克斯·布蘭登/AP任何人都可以看到城市化社區中的變化。租金上漲，犯罪率下降，空置商店裏開起了葡萄酒吧。但更難看到的是人們的家庭和生活內部發生了什麼。儘管伴隨着城市化的擔憂——從 普遍性 到 這個詞的含義 到人們應該做什麼 來阻止它——很少有強有力的努力去探討一個社區經濟上升對其原居民的影響。幾乎沒有資源可以展示變化如何真正影響居民，無論是好是壞。

彭博社城市實驗室納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器聖保羅的貧民區如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地相反，關於城市更新的傳統觀念幾乎是根深蒂固的。通常不言而喻的是，社區變化的缺點——尤其是現有低收入居民的遷移，以及租金上漲和文化衝突的增加——遠遠超過任何好處。對城市更新的焦慮是一種強大的力量，以至於當亞馬遜試圖在紐約開設第二總部時，它讓公司停滯不前。

但沒有數據來解釋在城市更新的明顯跡象下發生的變化——如閣樓、電動滑板車、農貿市場——描述成本或承擔這些成本的人並不容易。根據一項剛剛發佈的研究，原住民從城市更新中獲得的收益比傳統社區敍事所暗示的要多。而城市更新的危害雖然難以完全評估，但對原住民來説可能並沒有那麼嚴重，尤其是對於那些留下來的人，甚至對於那些選擇離開的人來説。如果關於城市更新的傳統觀念有些錯誤呢？

根據費城聯邦儲備銀行和美國人口普查局的新 研究，無論是正在城市更新的社區還是其他社區，都是比人們意識到的更具動態性。這篇論文聲稱是關於城市更新對原住民長期影響的第一項綜合性縱向研究。它顯示，城市更新確實導致遷移到其他社區——這是社區狀態變化中最具爭議的結果——但與基線社區變化相比，並沒有那麼顯著。

該研究考察了100個最大都市地區低收入中心城市社區的原住民，使用2000年的普查數據和2010至2014年的美國社區調查數據。研究人員昆廷·布拉梅特和達文·裏德利用早期數據作為對照，追蹤了教育成就和家庭狀況在受教育程度較低的租户和房主以及受教育程度較高的租户和房主之間的變化。雖然這些社區中的一些經歷了紳士化，但並非所有社區都如此，這為比較提供了基礎。

在2000年至2010-14年間，確實經歷了紳士化的可紳士化社區比例最高的城市。費城聯邦儲備銀行/芝加哥大學對於受教育程度較低的租户，他們是社區中更脆弱的人口羣體，紳士化導致外遷率增加6個百分點。無論社區是否變得高檔，租户的遷移率都很高：研究發現，在十年的時間裏，68%的受教育程度較低的租户和79%的受教育程度較高的租户搬家。因此，平均而言，紳士化促使受教育程度較低的租户約10%的搬遷（而受教育程度較高的租户則少得多）。

鑑於社區內變化的高頻率，數據表明，紳士化本身被過度確定為流離失所的直接原因。“這有效地限制了紳士化導致流離失所的潛力，並使得社區即使在沒有強烈流離失所影響的情況下也能迅速變化，”論文中寫道。

毫無疑問，搬家會帶來一些不可觀察的成本，論文對此進行了承認。在最好的情況下，搬家也相當糟糕，而“流離失所”通常會召喚出最壞的情景。但離開一個社區可能會導致一個完全中性的結果。研究表明，“對於所有類型的個體，從正在進行城市更新的社區搬家的人，所經歷的可觀察結果的變化並不比從非城市更新社區搬家的人更糟。”論文繼續指出，“也就是説，他們並不更可能最終住在高貧困率的社區，失業，或比從非城市更新社區搬家的人通勤更遠。”

對於那些留在原地的租户和房主來説，改善社區條件的好處有很多。城市更新減少了原居民接觸貧困的機會，這與兒童健康結果特別相關。對於受教育程度較低的租户來説，城市更新似乎絕對負責於減少貧困的接觸：這一羣體的貧困接觸基線變化為零。

“許多原居民，包括最弱勢的羣體，能夠留在城市更新的社區，並分享任何社區改善的成果。”雖然關於城市更新的任何傳統敍述都涉及到貧困居民租金飆升，但費城聯邦儲備銀行的論文顛覆了這一預期。“[令人有些驚訝的是，城市更新對原居民中受教育程度較低的租户所支付的月租金沒有影響，”論文發現。相反，承擔更高租金的是受教育程度較高的租户。研究人員可以排除租户補貼作為解釋租金上漲差異的方式。（住房補貼並沒有增加，這一點是肯定的。）租賃市場的分割可能是這裏最好的解釋：高收入者支付更多以留在設施更好的社區，而低收入家庭則為低質量住房支付相同的費用。

“這些結果警告不要在研究城市更新時使用簡單的鄰里中位租金，正如幾乎總是這樣做的，”研究人員警告道。

考慮流離失所的另一種方式是考慮留在原住民中的比例。在研究的鄰里中，受教育程度較低的租户和房主各佔25%的比例。在這些羣體中，30%的租户和60%的房主留在城市更新的鄰里中。留在原地的受教育程度較低和較高的房主都看到了房價的上漲（受教育程度較高的人獲得的增幅更大）。離開的房主沒有任何影響。

並非所有城市更新帶來的變化都算作改善！論文承認，房產税的上漲可能讓現有房主難以承受，例如——儘管研究人員仍然將更高的價值歸入房主的勝利類別。雖然從城市更新的鄰里搬走可能不會導致明顯的更糟糕的結果，但流離失所本身的行為，留下家庭和社區，帶來了負面的社會和心理影響，正如研究人員所認識到的。文化上，城市更新涉及的鄰里變化可能導致原住民感到他們不屬於這裏。

真正的積極變化也並非均勻分佈。費城聯邦儲備銀行的論文發現，城市更新對就業、收入或改善距離沒有影響——除了受教育程度較高的房主，“對於他們來説，城市更新使他們的收入平均增加約$3,000，而對於那些選擇留下的人則增加約$5,000。”因此，就像美國生活中的許多事情一樣，城市更新對已經擁有某些優勢的人來説是一個明確的勝利。但説這對那些不那麼富裕的人來説必然是損失，假設了一個並不存在的零和遊戲。

城市地區的變化更多是由於遷入而非遷出。經過幾代的衰退和投資撤出，一些社區變得如此人口稀少，以至於任何新發展的跡象和經濟復興似乎都顯得極為轉變。而且，通常情況下，紳士化的文化標誌讓人難以接受：見證新奧爾良法蘭西人街上一家書店的老闆 報警對付一支銅管樂隊 或者華盛頓特區的一位豪華公寓居民 抱怨go-go音樂。

然而，流離失所常常在發展決策的爭論中被提及，作為一種無法減輕的增長副產品，就像熱量或熵一樣。在這些發展爭論中，流離失所是一個NIMBY的王牌，可以阻止建設交通機會或經濟適用房。畢竟，沒有人想要流離失所。

但是，如果直接的流離失所比所有顯而易見的社區結構變化所暗示的要少呢？而且，也不那麼嚴重？這可能會重新定位圍繞真正對低收入居民和脆弱家庭有害的政策的辯論。還有關於如何解決這些問題的爭論。

“總體而言，我們發現許多原住居民，包括最弱勢的羣體，能夠留在紳士化的社區中，並分享任何社區改善，”論文中寫道。“也許最重要的是，紳士化的低收入社區在多個與機會相關的維度上似乎有所改善，許多兒童能夠留在這些社區。”

***更正：***本文最初將該研究歸因於費城聯邦儲備銀行和芝加哥大學NORC的研究人員。在進行該研究時，昆廷·布魯梅特（Quentin Brummet）當時在美國人口普查局工作，現在是NORC的員工。