為了解決住房危機，美國一座城市瞄準單户住宅 - 彭博社

一個支持重新分區的草坪標誌。

攝影師：Ackerman + Gruber 為《彭博商業週刊》在包豪斯釀酒實驗室，穿着法蘭絨和針織帽的人羣密集，偶爾有“貝託總統”T恤混雜其中。但在三月份，聚集在明尼阿波利斯這個寬敞的釀酒室玻璃車庫門旁的幾位顧客並不是常客。他們是為了一個名為vox.MN的網站的啓動而來。它們的名牌上寫着“我[愛]我的社區”。另一個名牌上有一個圈，裏面寫着“2040”，並有一條線穿過，就像禁煙標誌。

這是對 明尼阿波利斯2040 的引用，這是地方官員在十二月批准的廣泛新城市規劃。這個超過1000頁的文件使得這個擁有428,000人口的城市成為美國第一個也是最大的結束單户住宅分區的城市之一，這種分區適用於明尼阿波利斯70%的住宅用地。開發商將很快能夠建造雙拼和三拼住宅，而無需經歷申請變更或面對常常阻礙此類項目的鄰里反對的時間和費用。

這一舉措引起了全國媒體的關注，受到城市規劃者的廣泛歡迎，他們長期以來一直主張增加密度。他們認為，限制美國城市大片區域為單户住宅限制了住房供應，推高了價格，導致城市蔓延，並加劇了數十年的種族不平等。“明尼阿波利斯2040：年度最美好的計劃，”是 布魯金斯學會 在聖誕節前的看法。

讚揚的聲音得到了包括美國住房和城市發展部長本·卡森在內的眾多人士的響應，*《紐約時報》*的社論委員會表示，該計劃“值得廣泛模仿”。俄勒岡州已經採取了一個全州性措施，以消除其城市中的單户住宅區，加州到北卡羅來納州的政策制定者們也在考慮這一選項。民主黨總統候選人如科裏·布克、胡利安·卡斯特羅、艾米·克洛布查和伊麗莎白·沃倫都提出了相關提案。

然而，儘管有如此多的喧囂，明尼阿波利斯的一些居民對發生的事情感到憤怒。在投票前，他們與一個組織良好且多元化的支持者羣體發生了衝突，向城市湧入了大量評論。紅色草坪標誌 ominously 警告説，單户住宅區將被推土機推倒，以騰出空間給公寓樓。

在包豪斯釀酒實驗室的名牌人士們確信這一努力將以不好的方式結束。瑪麗·帕托克，曾在1990年代擔任該市第一位黑人市長的通訊主任，她表示，她和其他反對區域變更的白人房主被迫顯得種族上不敏感。“這有點像特朗普，”她説，顯然是作為一種侮辱。“他並沒有真正説‘我討厭黑人’，但他傳遞了那些信息。這就是這個計劃的設置方式。它是為了在種族基礎上製造對立。”

明尼阿波利斯有一個偉大的計劃來使住房更負擔得起

數據：UrbanFootprint，亨內平縣，美國人口普查局。頂部照片：Lacey Young/Minnesota Public Radio；感謝Tony Webster

2040計劃也加劇了年輕人與老年人之間的分歧。“很多千禧一代覺得他們在受苦”，因為高額的大學債務和不斷上漲的房地產價格使得擁有住房 超出了他們的能力，另一位反對2040計劃的活動家、退休市議員Lisa McDonald説。“我和我丈夫剛開始時相當貧窮，”她補充道。“我們基本上是拼命奮鬥，自己翻修房子，直到我們能夠住在現在的地方”——一棟價值160萬美元的房子，坐落在城市的一處大型風景如畫的湖泊旁。“我們應該為此受到懲罰嗎？”

McDonald説，在某個時刻，年輕人會有孩子，並希望擁有一棟獨立住宅，就像她這一代人一樣。“讓我們試着考慮這一點，而不是基本上把我們的未來寄託在僅僅是租房者身上，”她説。

Carol Becker在旁邊插話：“他們會繁殖的，夥計！”

撇開繁殖習慣不談，還有經濟問題在作梗，以及城市使住房更可負擔和公平的目標。學者們已經開始量化地方土地使用限制可能對全國造成的成本。在一篇 最近的論文中，芝加哥大學布斯商學院的Chang-Tai Hsieh和加州大學伯克利分校的Enrico Moretti認為，紐約、舊金山和聖荷西在建造更多住房方面的障礙使美國的經濟增長在1964年至2009年間降低了36%。他們發現，這些高生產力地區的住房供應障礙有效地使美國人在2009年之前每人每年少賺了3685美元。

明尼阿波利斯並不是硅谷，沒有人建議在一箇中型中西部城市允許更多開發會加速美國的增長。但這座城市提升密度的努力可能會帶來超出其邊界的好處，併為全國其他地方樹立榜樣，莫雷蒂説。“這不僅對明尼阿波利斯有好處，對整個美國也有好處。”

反對重新分區的草坪標誌。攝影師：Ackerman + Gruber 為《彭博商業週刊》拍攝大約有十幾名城市工作人員在2040計劃上工作了大約兩年半。但其最大的政治支持者是明尼阿波利斯市議會主席麗莎·本德，41歲的前城市規劃師和自行車倡導者。2009年，她和丈夫在紐約和灣區工作後回到雙子城，被美麗的公園、一流的公立學校以及當時合理的房價所吸引。儘管如此，本德表示，她可以看到明尼阿波利斯面臨着“迫在眉睫的可負擔性危機”。

2013年，她決定競選當地市議員的席位。一條 Facebook帖子顯示她當時懷孕九個月，騎自行車進行拉票。“我競選時明確表示我們需要更多住房，”本德説，她在贏得公職前一個月生下了第二個孩子。

明尼阿波利斯的人口已經在快速增長，從2010年到2018年增加了約46,000人，或12%，因為年輕人選擇在城市定居而不是郊區。租金迅速上漲，公寓空置率降至美國主要大都市區中最低的水平之一。市場上的房屋庫存減少，導致競標戰。“咖啡的價格在五年內沒有變化，但住房成本上漲了40%，”房地產經紀人亞倫·艾森伯格説，他經常與首次購房者合作。

本德攝影師：阿克曼 + 格魯伯為《彭博商業週刊》拍攝在價格範圍內苦苦尋找房屋的千禧一代只是一個更深層次問題的冰山一角。明尼阿波利斯，像許多美國城市一樣，歷史上存在着由聯邦、州和地方住房法律強化的隔離現象。幾乎60%的白人居民在該市擁有住房，但只有約20%的黑人居民擁有住房，這是全國最大的差異之一，也是造成巨大的種族財富差距的重要原因。市長雅各布·弗雷（38歲）表示，在20世紀，“你有這些故意的隔離和種族主義政策”，禁止黑人在城鎮的某些地區居住。當這些法律變得非法時，城市“開始以其他方式進行，比如通過我們的分區法典，”他補充道。“這就是我們正在反對的。”

在她的第一學期，本德倡導了一項法律，允許房主建造後院小屋，以鼓勵單户住宅區的更高密度。她還悄悄開始為更雄心勃勃的改革鋪路。每10年，雙子城市及周邊的地方政府都必須向區域委員會提交一項長期計劃。本德表示，明尼阿波利斯在制定交通系統願景方面做得很好。但它從未關注過使住房獲取更加包容意味着什麼。該市喜歡自認為是進步的，但本德知道改變分區將是有爭議的。她説，當你開始談論在他們的街角可能建造的東西時，人們“開始對我的社區將會是什麼樣子、我如何融入這裏產生很多情感”。

全球中型城市密度

單户住宅區劃助長了美國城市地區的蔓延

數據：温德爾·考克斯諮詢公司

另一個挑戰：該計劃的工作將跨越一個選舉年，這使得一些更具爭議性的想法是否會得到政治支持成為疑問。在本德競選連任的同時，她也支持其他致力於使住房更可負擔和種族公平的支持增長的候選人。

其中一位是菲利普·坎寧安，一位黑人、跨性別的前市長助理，他在2017年贏得了一個席位，擊敗了一位長期擔任的市議會主席。坎寧安在自己所在的選區目睹了住房緊張的影響，那是明尼阿波利斯北部一個多元化的工人階級地區。被其他地區的高房價擠出的買家越來越多地搬入他的社區，推高了房價。投資者也將目光投向該地區，迅速購買可以轉為出租的單户住宅。“我不希望我的選民被高收入者驅逐，”坎寧安説。“我們需要建造更多人們居住的地方。”

到2018年初新市議會宣誓就職時，市政府工作人員已經深入開展2040計劃的工作。他們在全市舉行了數十場信息會議，包括公共交通方面的會議。“我們只需上公交車與人交談，”長期規劃主任希瑟·沃辛頓回憶道。

麥當勞攝影師：阿克曼 + 格魯伯為《彭博商業週刊》城市在春季發佈了一份草案。反對聲迅速而來。反對的主要人物之一是麥當勞，這位退休的市議員在任職期間塑造了一個大膽、直言不諱的形象。（當地的一家週報曾刊登過她騎在摩托車上的照片，標題為“輪上的地獄。”）另一個是貝克，市估算和税務委員會的成員，也是當地民主政治的長期人物。他們所代表的團體“明尼阿波利斯為每個人”製作了紅色的“不要拆毀我們的社區”草坪標誌，這些標誌開始在城鎮中出現，主要集中在城市西南區的白人和富裕社區。

預料到反對聲的倡導者們組成了一個名為“鄰居為更多鄰居”的對立團體。這個名字是對“鄰避主義”（“不在我後院”）在口號中表達的諷刺，比如“為這個鄰居，為那個鄰居，”約翰·愛德華茲説，他是一位當地博主和該團體的聯合創始人。結果證明這是一個積極的信息，與明尼阿波利斯的廣泛人羣產生了共鳴，幫助建立了基層支持。

隨着雙方在秋季的鬥爭，公眾依然 sharply divided。《星報》對城市收集的超過18,000條評論的樣本進行的審查顯示，批評者的數量是支持者的兩倍。星報，沃辛頓表示，他的工作人員審查了所有反饋，認為支持者佔有優勢。

與此同時，Bender正在努力贏得她的市議會同事的支持。計劃的修訂版本將可以在單户住宅區建造的單位數量上限設定為三，而不是草案中允許的四個單元。12月，市議會以12票對1票通過了該文件。當全國各地的媒體注意到這一點時，Bender在推特上發文：“我們激發了關於住房中種族排斥的全國性討論，以及城市如何向前發展以做得更好。”

當然，現實情況比對立的草坪標誌所表現的要複雜得多。“從正面看，我們設計這個看起來像是一棟單户住宅，”布魯斯·布倫納（Bruce Brunner）説，他站在自己在明尼阿波利斯南部的最新項目外面。框架已經完成，屋頂線與街道兩旁的百年老房子相得益彰。然而，這棟三層建築的每一層將是一個獨立的1247平方英尺、三卧室、兩浴室的公寓，而不是容納一個家庭。

布倫納，前Target公司高管轉型為建築商，原本計劃在該地塊上只建一棟雙拼房，但鄰里協會鼓勵他嘗試建三套單位。唯一的問題是：城市的分區法規不允許。因此，布倫納最終 將他的案例提交給規劃委員會申請變更。“有趣的是，唯一反對的人住在那棟四拼房裏，”他説，指着街區盡頭一棟早期允許建造的建築。“他們説，‘如果你讓他們建三拼房，這會毀了鄰里。’”不過他還是獲得了批准，但過程拖得很長。

布倫納攝影師：阿克曼 + 格魯伯為《彭博商業週刊》拍攝原則上，布倫納是2040計劃的支持者，該計劃將消除一些繁瑣的程序。他住在附近的一棟雙拼房屋中，並支持市議會的社會目標。不過，他對將單户住宅區重新劃分為更高密度的區域能否轉化為巨大的商業機會持懷疑態度。他的小項目對大多數大型開發商來説過於獨特，難以引起他們的興趣。即使是較小的開發商，三户住宅的經濟效益也往往不佳；與房東可以預期收取的租金相比，建築和土地成本過高。布倫納表示，對於城市中的大多數地塊，“這個公式行不通。”

增加大量的雙拼房和三户住宅也是解決住房短缺的相當低效的方法。所需的是大型和中型公寓樓。明尼阿波利斯的官員們知道這一點，這就是為什麼2040計劃允許在交通樞紐和其他特定區域進行更大規模的開發。為了確保新租賃房屋的可負擔性，市議會通過了一項臨時措施，要求某些新建築將至少十分之一的單元專門用於年收入不超過地區中位數收入60%的居民，預計兩居室的租金約為1350美元。立法者還打算通過一項永久性條例，以確保城市擁有多樣化的住房，而不僅僅是豪華公寓。

布倫納建造的多户住宅。攝影師：Ackerman + Gruber 為彭博商業週刊房地產行業對此表示懷疑。市議會似乎認為可負擔單位“只會從開發商的隱秘中出現，”MPLS市中心委員會主席史蒂夫·克拉默説，召集營利性和非營利性開發商對政策發表看法。去年，該小組估計，行業需要投入超過30億美元用於住房，僅僅是為了彌補明尼阿波利斯十年的建設不足，每年還需要額外的13億美元以跟上人口增長。考慮到當前政策，開發商不太可能出現那種資金。“這是根本的謬誤，”克拉默説。“這些項目根本無法獲得融資。”

開發商提出了一些合理的擔憂，城市住房政策與發展主任安德里亞·布倫南表示。儘管如此，布倫南説，如果我們不想要發展，明尼阿波利斯就不會經歷“所有這些麻煩來創造這個非常寬鬆的發展環境。”她説，“我們面臨的問題實際上是，誰能從增長中受益？”

在某種程度上，2040計劃最引人注目的地方在於它竟然通過了。批准這樣一個遠見卓識的政策需要政治勇氣，許多投票支持該政策的官員在任何人知道它是否有效之前就將離開辦公室。班德爾表示，這些變化“足夠漸進和適度，以至於人們不會看到他們真正害怕的巨大變化。”

然而，這也表明，期望該計劃能迅速使明尼阿波利斯的住房變得更加負擔得起和公平的人們可能會感到失望。正如本德和其他人指出的，這個問題已經醖釀了幾十年，解決起來需要數年時間。而且，計劃中的許多內容遠未完成政策。即使是允許在單户住宅地塊上建造三户住宅的變化，仍然需要在區域規劃法典中確立，這一步驟預計將在城市收到區域委員會的最終批准後進行，預計在九月份。

這些只是對一個在許多層面上只有聯邦政府有資源解決的問題的地方性修復。自1970年代末以來，美國已將 住房援助削減了三分之二，給城市和州施加了壓力，要求幫助低收入者，他們的工資未能跟上不斷上漲的住房成本。去年，市長弗雷為可負擔住房預算了創紀錄的4000萬美元，但還需要更多。與此同時，反革命正在進行中。一個因環境原因提起的訴訟以停止該計劃的請求在四月被駁回，但 原告正在上訴。還有一個初步努力正在進行，旨在以批評者所稱的方式重塑城市選舉市議會成員的方式，這可能會 賦予城市中更白、更富裕的部分更多權力。即使這沒有實現，2040計劃幾乎肯定會成為2021年下屆市議會選舉中的一個問題。

“我們基本上是拼命努力，自己翻新房子，直到我們能夠住在現在的地方。我們應該為此受到懲罰嗎？”

明尼阿波利斯能夠做出大膽的舉措，正是因為住房成本沒有失控，耶魯法學院研究土地使用和城市發展的教授大衞·施萊徹説。在加利福尼亞，他表示，房主的經濟利益根深蒂固，儘管有組織良好的改革努力，州政府仍然陷入僵局。最近的一次嘗試是將類似於明尼阿波利斯2040的計劃應用於整個州。它在5月被擱置，因為郊區立法者的反對。“一旦你看到這些快速上升的房產價值，”施萊徹説，“這就變得越來越難。”

房主在美國的投票人數仍然顯著高於租户（全國範圍內，2018年的比例約為3比1）。出席vox.MN活動的2040計劃反對者希望將持有相同觀點的人重新送回公職。但正如這座城市最近的歷史所示，許多房主如果看到變化是積極的，就會支持一些不符合他們經濟利益的事情。

以大衞·布勞爾為例。他在1979年搬到明尼阿波利斯，並作為記者報道這座城市。他説，多年來，當地領導人試圖推動任何可以進行的開發。大型公司，如通用磨坊公司，已經遷往郊區，而1990年代的一系列謀殺案使這座城市獲得了“謀殺城”的綽號。但事情逐漸好轉。“我們受到全國趨勢的推動——年輕人對郊區感到厭倦，”他説。

現在他退休了，Brauer和他的妻子正在考慮將他們位於南明尼阿波利斯的獨棟住宅出售。“我們想留在這個社區，”他説，但對於那些想要縮小居住空間的人來説，選擇並不多。這就是為什麼他支持2040計劃。如果它在未來幾年能創造出像他這樣的嬰兒潮一代所希望的住房選擇，他們就會搬走，為千禧一代及其後代騰出空間。