住房與收入不平等的反饋循環 - 彭博社

一個男人在洛杉磯查看待售房屋的列表。Jae C. Hong/AP今天的美國面臨着一個雙重問題：經濟不平等和住房不平等。前者已經飆升到自鍍金時代以來未曾見過的高度。後者，隨着沿海超級城市的房價飆升，而在國家中部的許多地方滯後，已成為我們分裂的贏家通吃地理的主要特徵。

這兩種現象是相互交織和相互強化的。它們共同對經濟表現形成制約，並限制了遷移和向上流動。

這些是國際貨幣基金組織（IMF）研究人員的一份新 工作論文 的重要結論。Tamim Bayoumi 和 Jelle Barkema 研究了經濟不平等和住房不平等與遷移和經濟流動性之間的關係，時間跨度為1996年至2016年的二十年。他們關於住房不平等的數據來自Zillow的住房價值數據庫，該數據庫跟蹤全國500多個地區的住房價值；關於收入不平等的數據來自美國人口普查局和美國勞工統計局；關於遷移的數據則來自詳細的國税局統計，涉及按收入劃分的家庭流動情況。

彭博社城市實驗室聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地隨着住房成本高漲，民主黨人磨練YIMBY信息上面的圖表捕捉了大局。在1981年至2016年間，收入差距——圖表上的橙色線——有所增加，而住房價格的差距——藍色線——則增加得更為明顯。在整個期間，住房價格與收入的比率（基於研究的中位數對數值的測量）上升了近40%，這主要是由於高技能行業和工作的聚集，以及領先科技中心和超級城市住房價格的劇烈上漲。與此同時，遷移率——灰色線——急劇下降，實際上減少了一半。

住房不平等的上升構成了美國核心經濟挑戰的第一部分。超級城市與其他城市之間住房價格的差距擴大，給潛在的平衡器——遷移到經濟機會——帶來了麻煩。這對於在國家落後地區的低技能和低教育工人尤其如此。這些人擁有的房屋價值較低——許多人在大衰退期間處於負資產狀態——因此他們無法承擔在動態且昂貴的城市生活的費用。

住房價格差距的擴大給潛在的平衡器——遷移到經濟機會——帶來了麻煩。確實，整體遷移的大幅下降主要是由於低技能工人從落後地區遷出的流動性下降，IMF的研究指出。儘管整體流動性下降，但受過更多教育和技能的工人——那些擁有大學學位的人——仍然具有更高的州際流動率，遷移的可能性約為其他人的兩倍。

根據詳細和細緻的IRS數據，研究發現“雖然最低收入四分位數的城市地區遷出率下降了25%，但隨着中位收入的上升，減少幅度逐漸減小，最終在最高四分位數的城市地區僅下降了10%。”最終，研究人員的統計模型解釋了美國在落後和領先城市之間遷移下降的三分之二。

其結果是，技能較低的工人在動態較差的地區基本上被困在那裏。“關鍵的見解是，從貧困城市地區遷往富裕城市地區的人們的行為與反向遷移的人們之間存在明顯的不對稱，”作者寫道：

由於房價的更大差異，遷移從貧困城市到富裕城市的阻力超過了收入差異帶來的遷移積極影響——財富不平等上升的離心效應主導了收入不平等的向心效應，提供了上升不平等與那些“被遺留者”問題之間的直接聯繫。

收入的差異，或更具體地説，高科技產業和高技能工作的地理差距擴大，構成了問題的第二部分。這篇論文為我們理解技能與流動性之間的關係增添了一個重要的細節。其他經濟研究發現，美國的工作和技能出現了趨同，將流動性下降的原因歸咎於整體工作市場在城市之間變得越來越相似。但國際貨幣基金組織的研究發現，高技能、高科技工作的地理位置差異更大，這些工作集中在領先的中心和超級城市。這支持了經濟地理學家邁克爾·斯托珀和安德烈斯·羅德里格斯-波塞的擔憂，他們認為空間不平等是由產業和技能的不均勻分佈和聚集驅動的。

巴尤米和巴爾克馬認為，美國日益增長的空間不平等的這兩個維度就像一把雙刃劍的雙刃。一方面，住房價格的差距有效地將較不利的人鎖定在較不利的地方，剝奪了他們從更具活力的就業市場中獲得機會的可能性。另一方面，行業和技能的分佈不均使得高技能工人難以遷移到二線城市，因為那裏缺乏合適的工作。

結果是一個達爾文式的分類過程，較有優勢和高技能的工人湧入那些有這些工作的科技中心和超級城市。“由於空間有限，房價高的都市地區吸引了熟練工人，而犧牲了不熟練工人，”研究人員觀察到。“隨着整體勞動力中熟練工人的比例上升，這種紳士化隨着時間的推移而累積，進一步加劇了工資和房價的不平等。”問題不僅在於住房太少，而在於經濟的技能構成不均衡且失衡。所有這些都溢出到關鍵的公共服務和設施中。

吸引更多熟練、高薪工人的地方也獲得了資助更好的學校、公園和博物館以及增強其設施所需的收入。所有這些在較不利的地方變得更難以維持，隨着時間的推移，加劇了國家不同地區之間的差距。

這兩種力量相互滋生並相互強化，因為住房價格變得更加不平等，而工作和技能繼續集中在少數城市中。“土地回報（房價）的差異增加使得遷移到繁榮地區變得不再可行，即使勞動回報（收入）的差異擴大也減少了向相反方向的遷移，”巴尤米和巴爾克馬補充道。“價格在變動，而不是人。”

受影響最嚴重的是那些最不利、教育程度最低和技能最差的美國人，他們沒有出路。最終結果是形成了兩個獨立且地理上不同的美國經濟體，它們之間的互動有限——這種分裂在文化和政治上也將美國撕裂。

最終，這項研究幫助我們更好地理解市場城市主義者之間的辯論，他們認為住房是我們經濟挑戰的根源，並認為解決之道在於區域規劃改革和增加住房供應，以及像Storper和Rodríguez-Pose這樣的其他人，他們認為問題源於經濟活動和技能的高度不均衡分佈，並主張基於地點的政策來支持落後地區的經濟。

正如國際貨幣基金組織的研究所示，美國面臨住房和收入不平等的雙重經濟挑戰。沒有快速解決方案或靈丹妙藥。它需要廣泛而全面的政策工具組合，涵蓋經濟發展、集羣和中心的促進、地方建設、流動性、工人培訓以及就業創造和提升，以及住房和區域規劃改革。