隨着區域變更，德莫因拒絕密度 - 彭博社

在德莫因的一處住宅施工，新的分區規則要求建築材料、車庫和其他特徵，這可能會增加施工成本。查理·內伯加爾/AP去年十二月，明尼阿波利斯通過了一項雄心勃勃的計劃，以增加全市允許的住房密度。從那時起，類似的“上調分區”提案似乎在各地紛紛出現。奧斯丁和西雅圖都通過了法律，放寬了其限制性的分區法規。加利福尼亞差一點通過了一項法案，以促進在交通便利地區和單户住宅社區附近的更多住房建設，但俄勒岡州在今年夏天早些時候完成了這項工作，成為全國首個廢除單户住宅分區的州級法律。

隨着所有這些住房密度趨勢向上發展，降區——或鼓勵擴張性開發的法規和法律變化——似乎正在逐漸消失。如果這是真的，德莫因顯然沒有收到通知。雖然明尼阿波利斯2040鼓勵建設雙拼和三拼住宅及公寓，但德莫因2040則要求的變化使當地建築商表示這將使建設變得更加困難。

彭博社城市實驗室聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地在住房成本高企的情況下，民主黨人磨練 YIMBY 信息根據規劃委員會推薦的新區域法規，大多數在德莫因建造的房屋將被要求擁有一個完整的地下室、一個單車車庫和一個車道。單户住宅的最小地塊面積將從7500到10000平方英尺不等。旨在保證居民安全的建築規範現在將決定他們的舒適度。新規範列出了高坡屋頂、寬大的朝前窗户以及前後院的要求尺寸。這些規則詳細説明了建築商可以（和不能）使用的材料，為德莫因的發展設定了嚴格且昂貴的願景。

週一，城市實驗室採訪了該市的規劃管理員邁克爾·路德維希，他表示，新法規旨在促使開發商建造在德莫因並不豐富的產品——即居民在郊區購買的房屋。法規的其他方面將支持可負擔性，包括附屬住宅單元，城市首次在有限區域內合法化。雙拼住宅在一些單户住宅區也將成為可能，路德維希表示他希望這一點隨着時間的推移得到擴展。多户住宅在大多數城市地區將不可能，但在靠近交通的混合用途走廊沿線建造將更容易。“我們在德莫因的開發商很少按照法規允許的密度進行建造，”路德維希説。

然而，直到週四晚上在一個區域委員會聽證會上進行的最後一次更改，城市規劃者甚至希望設定最低房屋面積為1400平方英尺——這一基準比今天在德莫因正在建設的許多房屋都要大。（而且比1950年美國平均房屋面積大得多）。面對建築商的批評，城市區域委員會取消了這一強制性大房屋條款。但建築商們認為，德莫因的房屋在正在考慮的計劃下仍然看起來會變得更加昂貴和排外。

“今天在德莫因建造的房屋，明天將不會根據[城市提議的]最低面積要求、車庫和地下室要求而建造，”伯克希爾哈撒韋房地產服務公司的總經理埃裏克·韋伯斯特在七月的小組討論中表示。區域委員會推薦了這三項變更中的兩項，以及更多其他變更。

德莫因市的未來土地使用草圖首次在有限區域內合法化附屬住宅單元，但為城市的大部分地區保留了單户住宅區。計劃DSM最低建築面積規則在週四的會議上引發了最多的爭論。這是有充分理由的：對於這樣一個規模的城市來説，這是一項不尋常且可能是前所未有的分區變更。根據德莫因市房屋建築協會的布蘭登·帕特森的説法，如果這一規定通過，作為德莫因市最大的“許可證申請者”之一的仁人家園（Habitat for Humanity），這一繁忙的經濟適用房建設者將不得不完全改變他們的建造方式。（大多數仁人家園的房屋面積約為1100平方英尺。）

雖然這一規則已被擱置，但德莫因市的願望清單上的幾個項目確立了理想社區的樣貌。一些住宅區將要求新建房屋為平房或分層住宅——這些低密度風格在1950年代的汽車中心郊區中頗受歡迎。反現代建築風格在296頁的分區計劃中得到了重視。該計劃建議嚴格的保護標準——不僅針對歷史房屋，還針對新建房屋。文件將一個住宅區描述為“旨在保留以混合平房和兩層房屋為主的社區的規模和特徵，主要為維多利亞復興和工藝美術風格。”

在某些區域，僅允許磚石小屋。新規則為每種可想象的建築材料設定了精確的限制，從玻璃磚到陶土瓦。即使沒有最低房屋面積標準，建築商警告稱，新建築規範可能會將房價推高至30萬美元以上。這個價格水平是 城市中位房價的兩倍；即使在 德莫因市的一個獨特社區Westwood，中位房價也為258,000美元。

“任何年收入低於90,000美元的人都將無法負擔這些房屋，”帕特森説。

路德維希表示，新的法規將在下次市議會之前提出，這是該市50多年來首次努力通過一種基於形式的建築規範。隨着時間的推移，該規範積累了許多問題和矛盾。例如，他説，新的區域將限制有時在“與周圍環境不兼容的社區”中建造的多户公寓樓。然而，在一些地區，如果區域規範通過，多户建築將被允許作為合法建設。

通過簡化區域和建築規範，該市希望鼓勵更大的住房，特別是通過填充建設，以便與郊區競爭。德莫因地區的平均住房面積比大德莫因地區少30%，而這些房屋的價格也更低（平均少100,000美元）。對於該市來説，為低密度社區提供基礎設施和服務的成本昂貴甚至是不可承受的。

“歷史上，德莫因一直對採用更進步的策略持謹慎態度，”路德維希説。“我們相信我們需要有好的例子可以借鑑。”

德莫因並沒有對大多數城市進行上調，而是在區域規範中加入了一個激勵措施，以試圖改變住房市場。滿足“更高標準”的開發商可以在沒有社區批准的情況下進行建設。路德維希表示，開發商“劫持”了聽證過程，以抱怨新的標準，但他們仍然可以提出其他方案，並與德莫因市民進行討論。“平衡在於制定具有特定標準的規範，作為滿足這些標準的交換，獲得更快的批准過程，”他説。“這並不意味着他們不能提出與規範不同的方案。仍然有公眾聽證的程序。”

德莫因斯並不是唯一一個試圖利用設計標準來實現區域規劃目標的城市。喬治亞州、印第安納州和其他州的城市領導者提出了類似的策略，通常是為了排斥的目的。今年三月，阿肯色州通過了一項州法律禁止城市和縣對新住宅的外觀進行監管，使用基於大小、建築風格或建築材料的規範。德克薩斯州在六月通過了這樣的法律。在俄克拉荷馬州，一項類似的法案在上一個立法會議上失敗，因為市長們提出了反對意見，儘管這項法案可能會再次提出。德莫因斯是迄今為止最大的嘗試通過限制性條例來規範住宅外觀的城市。

官員們堅持認為，提議的區域規劃變更是該市更大PlanDSM努力的一部分，將通過簡化建築許可流程來降低成本，德莫因斯註冊報報道。更高價值的住宅將使城市受益：德莫因斯，作為州府，40%的財產是免税的，因此更高的財產評估將增加財產税收入。

然而，帶有附屬車庫、完整地下室和更大地塊的房屋可能比德莫因斯居民所能負擔的價格更高（而且維護成本也更貴）。在德莫因斯大區，近58,000個家庭——約40%的租户——面臨成本負擔，這意味着他們將三分之一或更多的收入用於租金。根據一項關於該地區勞動力需求的 近期研究，波克縣在未來二十年內必須增加超過57,000個淨新住房單位。

下調分區並不是為了適應這種變化。或者説，下調分區是一種通過保持增長在視野之外來規劃未來增長的方法。

“重點實際上是在我們現有的社區，以及我們如何允許在這些社區中進行建設，”市經理斯科特·桑德斯告訴 註冊報。“那麼，假設你自己在家裏，如果旁邊有一個空地，你的鄰居可以接受什麼？在質量和產品組合方面，你認為可以接受的最低標準是什麼，並且尊重現有社區的設計？”

德莫因斯領導者面臨的問題不僅僅是可負擔性。包容性是另一個（未明言的）關注點。愛荷華州正在經歷一場海洋變革：在2000年至2018年間，該州的拉丁裔人口增加了130%，即107,345名居民。根據 愛荷華州數據中心的資料，這種增長在波克縣最為顯著，波克縣佔該州拉丁裔人口的五分之一以上。

當然，提議的分區法規沒有提到種族、移民或人口變化。（這些因素在明尼阿波利斯2040計劃中是核心問題。）在愛荷華州，拉丁裔男性和女性更可能是租房者，經歷更高的貧困率，並且收入中位數較低。希望建造這些愛荷華州人所需房屋的開發商可能會建造更便宜的首次購房者住房或多户出租公寓。那些為了更大和更昂貴的房屋而禁止這些房屋類型的分區法規將被證明是有效地將這些居民排除在外的手段。

通過微觀管理建築材料，德莫因市的規劃者可以有效地禁止某些類型的建築施工。根據新的德莫因規則，乙烯基外牆材料是一個特別考慮的材料。其使用將僅限於屋檐和窗框——並且僅允許用於單户住宅。這種限制將限制其作為公寓建築外立面材料的普遍應用。帕特森表示，這反映了與這種低成本材料相關的“污名”。

“從勞動力發展角度來看，”他説，“[這些分區規則]通過對建築面積和材料類型的限制，消除了一個階層的人。”

將整個社區可以用灰泥建造的外立面確切百分比寫入法律是一個業主協會主席的狂熱夢想。德莫因的規劃者正在使每位現任業主的權利成為現實。隨着全國住房不安全問題的上升，其他地方的城市規劃委員會正在將目標設定為保護現有的可負擔住房或鼓勵交通便利的住宅開發。

德莫因斯也面臨這些相當大的住房挑戰，從工薪家庭的住房短缺到集中空置。一個沒有預見這些需求的分區法規，看起來更像是一個管理增長的文件，而不是一個保持現狀的計劃。

****更正：***故事中提到的8月1日聽證會是規劃和分區委員會的會議，而不是市議會。這個故事也已更新，以納入來自市政府的評論。